Die neuen Prioritäten internationaler Käufer auf dem griechischen Immobilienmarkt im Jahr 2026

Der griechische Immobilienmarkt in einer neuen Ära

Griechenland befindet sich an einem entscheidenden Wendepunkt, was seine Position auf der weltweiten Immobilienkarte betrifft.

Es ist eine deutliche Veränderung in der Art und Weise zu beobachten, wie der griechische Immobilienmarkt bewertet wird. Griechenland wird nicht mehr als Erholungsmarkt betrachtet, sondern als Anlageobjekt mit Seltenheitswert und strategischem Wert.

Die Heraufstufung des Landes auf Investment-Grade-Niveau, die Senkung der Kreditkosten und die Verbesserung der makroökonomischen Kennzahlen haben die Länderrisikoprämie verringert und damit das Vertrauen der Anleger gestärkt.

Vor diesem Hintergrund geht der Markt für Zweitwohnungen (Second Home) von der Erholungsphase in eine Phase stabiler Entwicklung und Dynamik im Premium-Segment über, wobei die Nachfrage nach luxuriösen Ferienimmobilien seitens inländischer und internationaler Käufer weiterhin auf einem historisch hohen Niveau bleibt. Doch welche konkreten Prioritäten bestimmen heute die Entscheidungen ausländischer Investoren?

Wer kauft und woher kommen die Käufer?

Laut dem Jahresbericht von Engel & Völkers Griechenland für das Jahr 2026 machen ausländische Käufer zwischen 60 % und 85 % der Nachfrage in Top-Reisezielen aus, wobei das größte Interesse aus dem Vereinigten Königreich, Deutschland, Frankreich, der Schweiz, den Vereinigten Staaten und Israel.

Gleichzeitig sind laut Marktdaten für das erste Quartal 2026 die fünf Länder mit der größten Nachfrage nach Wohnimmobilien in Griechenland die Vereinigten Staaten, das Vereinigte Königreich, Deutschland, Bulgarien und Serbien

Der Markt wird nicht mehr von Gelegenheitskäufern bestimmt, sondern von Kapitalgebern mit langfristigem Horizont, wobei 46 % der Investitionen von Family Offices stammen.

Es ist erwähnenswert, dass internationale Käufer von Luxusimmobilien in den letzten drei Jahren im Durchschnitt zwei Immobilien erworben haben, wobei Griechenland ein führendes Sommerreiseziel für vermögende Privatpersonen (HNI) darstellt und Teil eines umfassenderen internationalen Anlageportfolios ist.

Fokus auf Qualität, Nachhaltigkeit und Öko-Luxus

Die bedeutendste Veränderung bei den Präferenzen ausländischer Käufer betrifft die Anforderungen an die Immobilien.

Im Jahr 2026 gehen Käufer mit einer zunehmend strategischen Denkweise an den Markt heran, wobei sich der Schwerpunkt eindeutig auf architektonische Innovation, hervorragende Bauqualität, Energieeffizienz und Nachhaltigkeit verlagert hat. Der moderne internationale Käufer sucht nicht einfach nur ein funktionales Ferienhaus oder eine klassische Villa. Er sucht eine Immobilie, die ein Lebenserlebnis darstellt und gleichzeitig eine solide Kapitalanlage ist.

Käufer, insbesondere internationale, bevorzugen bezugsfertige Immobilien (Turnkey-Zustand), die bioklimatische Gestaltung, Infinity-Pools und moderne Systeme zur Energieautarkie vereinen.

Ausländische Käufer entscheiden sich für Neubauten – sei es im Bau befindliche oder kürzlich fertiggestellte Objekte –, da diese Wahl sowohl mit dem Wunsch nach modernen Standards als auch mit der Möglichkeit verbunden ist, Immobilien zu Preisen zu erwerben, die im Vergleich zu ihren Herkunftsländern niedriger sind, was Spielraum für zukünftige Wertsteigerungen schafft.

Heutzutage sucht der Käufer einer Premium-Immobilie in Attika nicht mehr nur nach Quadratmetern – er sucht nach einem ganzheitlichen Erlebnis von Wohlbefinden und einem gehobenen Lebensstil. Dieser Trend spiegelt sich in Immobilien mit geringem ökologischen Fußabdruck, zertifizierter Energieeffizienzklasse, moderner Ästhetik und Privatsphäre wider – Merkmale, die Engel & Völkers als vorrangige Kriterien bei der Bewertung jeder Immobilie betrachtet.

Anlagestrategie und Renditen

Die Anlagestrategie ausländischer Käufer wird immer ausgefeilter. Ein entscheidender Faktor für vermögende Käufer bleibt die Kapitalrendite, wobei Immobilien in erster Linie als Anlageinstrument betrachtet werden. Die zunehmende Bedeutung des Lebensstils wirkt dabei ergänzend, da die Mehrheit der Käufer eher bereit ist, eine Immobilie zu erwerben, die ihren Lebensbedürfnissen und Ansprüchen an die Lebensqualität gerecht wird.

Griechenland etabliert sich als „Safe Haven“ und bietet geopolitische Stabilität sowie Renditen von bis zu 8 %. In diesem Zusammenhang bleiben die Preise für Luxusimmobilien vergleichsweise wettbewerbsfähig und bieten durch kurzfristige Vermietungen Renditen von bis zu 7 %. Gleichzeitig stellen Immobilien am Meer und Wohnobjekte mit unverbautem Meerblick die absolute Investitionspriorität für Käufer aus den USA, dem Vereinigten Königreich und den Vereinigten Arabischen Emiraten dar und erweisen sich als die führenden Anlageobjekte für das Jahr 2026.

Erwähnenswert ist, dass auch neue Eigentumsmodelle aufkommen. Das Teileigentum (fractional ownership) hält Einzug auf dem griechischen Markt und ermöglicht den Erwerb von Anteilen an hochwertigen Immobilien, was Flexibilität und eine bessere Kapitalnutzung bietet, insbesondere in Regionen wie der Athener Riviera und auf den Inseln.

Geografische Ausweitung des Interesses

Während die Athenische Riviera und die klassischen Insel-„Βrand Νames“ weiterhin dominieren, verändert sich die geografische Verteilung der Nachfrage erheblich. Paros ist der dynamischste Markt der Kykladen, wobei sich die Nachfrage zunehmend auf Gebiete verlagert, die mehr Privatsphäre bieten.

Mykonos ist nach wie vor ein Maßstab, mit Preisen zwischen 7.500 und 12.000 Euro pro Quadratmeter.

Auf Inseln wie Mykonos führt der anhaltende „Stopp“ bei der Erteilung neuer Baugenehmigungen zu einer Wertsteigerung bestehender Immobilien und trägt so zur Preisstabilität bei.

Messenien verzeichnet einen beeindruckenden Aufschwung und bietet hochwertige Immobilien, bei denen besonderer Wert auf einen geringen ökologischen Fußabdruck gelegt wird.

Gleichzeitig entwickeln sich Lakonien und Korinthia aufgrund ihrer guten Erreichbarkeit und ihrer authentischen Landschaft zu aufstrebenden Reisezielen.

Auf Kreta stieg der durchschnittliche Immobilienpreis in den ersten vier Monaten des Jahres 2026 um 3,3 % und erreichte 456.600 Euro.

Deutliche Zuwächse sind auch in Regionen zu beobachten, die bis vor kurzem noch nicht im Mittelpunkt des Investoreninteresses standen, wobei neue und aufstrebende Regionen eine starke Dynamik an den Tag legen.

In Attika dürfte der Ausbau großer Infrastrukturprojekte wie der U-Bahn-Linie 4 und des Projekts „The Ellinikon“ die Marktlandschaft neu gestalten und dabei Gebiete stärken, die bis vor kurzem noch nicht als Premium-Lagen galten.

Die Preise für Luxusimmobilien in Athen sind im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten (wie Madrid oder Lissabon) weiterhin wettbewerbsfähig, während die Qualität der Neubauten ein Weltklasse-Niveau erreicht hat.

Die Auswirkungen des neuen Golden Visa

Die Änderungen am Golden-Visa-Programm haben die Kaufentscheidungen erheblich beeinflusst. Gemäß den geltenden Änderungen müssen Investoren nun Immobilien im Wert von mindestens 400.000 oder 800.000 Euro in bestimmten Regionen erwerben.

In jedem Fall muss die Investition in eine einzige Immobilie erfolgen, die eine Mindestfläche von 120 m² aufweisen muss.

Die Überarbeitung des „Golden Visa“-Programms, bei der die Mindestinvestitionssumme für Regionen mit hoher Nachfrage auf 800.000 Euro angehoben wurde, hat das Interesse an höherpreisigen Immobilien weiter verstärkt und die Verlagerung des Marktes hin zum Premium-Segment beschleunigt.

Das griechische Programm hat sich nach der Einstellung entsprechender Programme in Portugal und Spanien zum gefragtesten in Europa entwickelt.

Der neue Rahmen lenkt die Käufer im Wesentlichen weg von der Aufteilung kleiner Wohnimmobilien hin zu größeren, eigenständigen Immobilien mit hohem Standard – eine Entwicklung, die Engel & Völkers durch ihre spezialisierte Marktkenntnis und ihr internationales Kundennetzwerk nutzt.

Ein reifer Markt benötigt fachkundige Beratung

Das Gesamtbild bestätigt, dass sich der griechische Immobilienmarkt weiterhin entwickelt, wobei die internationale Nachfrage nach wie vor stark ist. Die Verlangsamung des Wachstums zeigt jedoch, dass der Markt in eine Phase größerer Ausgewogenheit und Reife übergeht. In diesem anspruchsvolleren Umfeld wird die Wahl des richtigen Partners für Immobiliengeschäfte entscheidend.

Der Markt für Luxusferienhäuser in Griechenland gehört nach wie vor zu den stärksten im Mittelmeerraum, wobei die internationalen Nachfrage, die Knappheit an hochwertigen Immobilien sowie die zunehmende Vorliebe für neu gebaute, energieeffiziente Wohnimmobilien mit hohem Standard.

Für internationale Käufer, die in Griechenland nach der richtigen Gelegenheit suchen – sei es ein Ferienhaus oder eine strategische Investition in eine Premium-Immobilie – ist Engel & Völkers mit seiner fundierten Kenntnis des lokalen Marktes und seinem weltweiten Netzwerk an über 1.100 Standorten der beste Immobilienberater für jede Kauf- oder Investitionsentscheidung.