Second home in Griechenland: Warum Sie in die Kykladen, das Ionische Meer, den Peloponnes und Chalkidiki investieren sollten

Warum steht Griechenland im Mittelpunkt des internationalen Investoreninteresses?

Der griechische Immobilienmarkt befindet sich nicht mehr in einer Erholungsphase – er befindet sich in einer Phase der Weiterentwicklung und Reifung. 

Die Tourismuseinnahmen stiegen im Jahr 2025 auf 23,6 Milliarden Euro und verzeichneten damit einen Anstieg von 9,4 % gegenüber 2024, während das Land 37 Millionen Reisende empfing, was einem Anstieg von 5,6 % gegenüber den 35,9 Millionen des Vorjahres entspricht. Diese Dynamik wirkt sich unmittelbar auf den Immobilienmarkt aus: Die Immobilienpreise auf den griechischen Inseln stiegen im Jahr 2025 um etwa 12 %, wobei Villen mit Meerblick und renovierte traditionelle Häuser noch höhere Wertsteigerungsraten verzeichneten.

Auf den Kykladen, den Ionischen Inseln, in Chalkidiki und in Ermionida können internationale Käufer mehr als 30 % der Nachfrage ausmachen, während ihr Anteil in einigen Nischenmärkten sogar über 70 % liegt. Griechenland vereint attraktive Küstenlagen, ein stabiles politisches Umfeld, eine verbesserte Infrastruktur und im europäischen Vergleich relativ erschwingliche Preise – was das Land zu einem der attraktivsten Märkte für Zweitwohnsitze im Mittelmeerraum macht.

Kykladen: Das Herzstück des luxuriösen Zweitwohnsitzes

Die Kykladeninseln sind nach wie vor das bekannteste Ziel für Luxusimmobilien in Griechenland, wobei die Preise und der Charakter je nach Insel stark variieren. Mykonos, mit Preisen zwischen 7.500 und 12.000 Euro pro Quadratmeter, gilt als der führende Immobilienmarkt der Kykladen mit internationaler Bekanntheit. Ausländische Käufer machen 60 bis 70 % der Nachfrage aus, wobei vor allem Käufer aus Italien, dem Libanon und Frankreich vertreten sind. Ein wesentlicher Faktor, der den Markt derzeit prägt, ist der Stopp bei der Erteilung neuer Baugenehmigungen, der die Knappheit verstärkt und die Preise im Premium-Segment stützt.

Paros (5.500–10.000 €/m²) ist derzeit der aktivste Markt auf den Kykladen und verbindet ein hohes Transaktionsvolumen mit einer starken Bautätigkeit. Die Nachfrage verlagert sich allmählich von reinen Lifestyle-Käufen hin zu einer Mischung aus Lifestyle und Investitionscharakter. Antiparos (6.800–10.200 €/m²) zeichnet sich als einer der Märkte mit dem geringsten Angebot aus, der sich durch eine geringe Bebauungsdichte und hohe Exklusivität auszeichnet.

Für Käufer, die nach günstigeren Einstiegsmöglichkeiten suchen, bieten sich Naxos (3.500–5.200 €/m²), Tinos (3.000–5.000 €/m²), Syros (2.500–5.000 €/m²) und Andros (2.200–3.200 €/m²) ein hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis. Syros sticht besonders durch seine lebendige kulturelle Identität und die Möglichkeit einer ganzjährigen Nutzung hervor, während Kea (3.500–7.000 €/m²) und Kythnos (4.500–6.500 €/m²) gewinnen dank ihrer Nähe zu Athen an Beliebtheit – ideal für Wochenendausflüge. Santorini (4.500–8.000 €/m²), eine der bekanntesten Inseln des Mittelmeers, ist nach wie vor ein sicherer Wert für Käufer, die eine hohe kurzfristige Mietrendite in Verbindung mit einer Nutzung als Lifestyle-Immobilie suchen.

Die Bruttomietrenditen auf den Kykladen liegen bei etwa 3,7 %, in erstklassigen Lagen mit geeigneten Immobilien können die Renditen jedoch deutlich höher ausfallen, insbesondere im Bereich der luxuriösen Kurzzeitvermietung.

Ionisches Meer: Authentizität, Zugänglichkeit und konstante Nachfrage

Die Ionischen Inseln sind ein ganz besonderes Highlight auf der Landkarte der griechischen Zweitwohnsitze und verzeichnen in den letzten Jahren einen beeindruckenden Preisanstieg. Seit 2019 sind die Preise auf den Ionischen Inseln um 49,3 % gestiegen, was die stetig steigende Nachfrage seitens internationaler Käufer widerspiegelt.

Korfu (3.200–3.800 €/m²) ist einer der ausgereiftesten und vielschichtigsten Märkte für Zweitwohnsitze in Griechenland, mit starker Markenbekanntheit sowohl im Tourismus als auch im Immobilienbereich. Ausländische Käufer machen im Premium-Segment 60 bis 75 % aus, wobei die Briten seit jeher die stärkste internationale Gruppe darstellen. Erstklassige Villen mit Meerblick können Preise von 5.500 bis 8.500 € pro Quadratmeter erreichen, während seltene historische oder direkt am Meer gelegene Immobilien diese Preisspanne meist nicht überschreiten.

Lefkada (3.800–3.900 €/m²) zeichnet sich durch seine Verbindung zum griechischen Festland über eine Schwimmbrücke aus, wodurch eine Fahrt mit der Fähre entfällt. Das macht sie besonders attraktiv für die kurzfristige Vermietung und erleichtert die Immobilienverwaltung. Kefalonia (3.000–3.600 €/m²) besteht aus einer Reihe eigenständiger Mikromärkte, wobei der nördliche Teil von Fiskardo den etabliertesten Premium-Cluster bildet.

Paxi (4.200–5.000 €/m²) stellt einen äußerst exklusiven Markt dar, wobei Preise für erstklassige Villen bei 6.000–9.500 €/m² liegen. - Exklusivität, Privatsphäre und ästhetische Qualität sind die wichtigsten Kaufkriterien.

Peloponnes: Das aufstrebende Zentrum für Luxusinvestitionen

Der Peloponnes ist mittlerweile eine der interessantesten Regionen für Investitionen in Zweitwohnsitze und bietet Vielfalt, historische Tiefe und wachsende internationale Bekanntheit bietet.

Argolis – und insbesondere Porto Heli – ist das etablierteste Luxuszentrum der Region. Die Preise im Großraum Porto Heli-Costa-Ververonda liegen zwischen 4.000 und 6.000 € pro m², während erstklassige Immobilien in Meeresnähe Preise von 7.000 bis 12.000+ €/m² erreichen können. Nafplio (2.500–5.000 €/m²) bietet eine Alternative mit starker historischer und kultureller Prägung.

Messinia entwickelt sich rasch zu einem der dynamischsten Investitionsstandorte des Landes, vor allem dank Costa Navarino. Die Preise in der Region Pylos-Gialova liegen zwischen 3.000 und 6.000 € pro m², während Kalamata (2.500–4.500 €/m²) und das Gebiet Koroni-Foinikounda (2.000–4.200 €/m²) günstigere Einstiegsmöglichkeiten bieten. Die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien ist in den letzten fünf Jahren deutlich gestiegen, was auf die internationale Anerkennung und das behutsame Wachstum zurückzuführen ist, das den natürlichen Charakter der Region bewahrt.

Der Bezirk Korinth (2.500–4.000 €/m²) und Lakonien (1.200–3.200 €/m²) sind aufstrebende Märkte mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Nähe zu Athen (1–1,5 Stunden) macht die Region ideal für Wochenendausflüge, während Lakonien – mit Monemvasia, Gythio und Mani – Käufer an, die nach Authentizität, nachhaltiger Entwicklung und Ruhe suchen.

Chalkidiki: Starke Investitionsdynamik in Nordgriechenland

Chalkidiki entwickelt sich zu einem der attraktivsten Ziele für den Kauf einer Zweitwohnung in Nordgriechenland. Mit Preisen zwischen 2.000 und 3.350 €/m² in weniger beliebten Gegenden, 3.000–4.500 €/m² in Premium-Lagen und 8.000–14.000 €/m² für Immobilien in erster Strandlinie bietet die Region eine breite Auswahl an Optionen.

Im Jahr 2026 bleibt Chalkidiki einer der widerstandsfähigsten Märkte in Griechenland und bietet eine seltene Kombination aus hoher Mietnachfrage und langfristigem Wert. Der Wert der Immobilien ist in den letzten fünf Jahren stetig um etwa 7,2 % pro Jahr gestiegen und liegt damit über dem nationalen Durchschnitt. Die Nähe zu Thessaloniki – nur eine Autostunde entfernt – verbessert die Erreichbarkeit erheblich, während Kassandra und Sithonia als die wichtigsten Nachfragezentren hervorstechen. 

Die starke Nachfrage nach Mietobjekten macht sie ideal für Investoren im Bereich Ferienimmobilien, während die Nähe zu Thessaloniki praktische Vorteile bietet.

Deutschsprachige Käufer machen mit rund 40 % des Gesamtinteresses den größten Anteil aus, gefolgt von Käufern aus dem Balkan (30–35 %), wobei auch aus Israel und der Türkei großes Interesse bekundet wird. Das Golden-Visa-Programm – mit einer Mindestinvestitionssumme von 400.000 € und einer Mindestwohnfläche von 120 m² - stellt einen zusätzlichen Anreiz für Käufer außerhalb der EU dar.

Renditen, Mietpotenzial und langfristiger Wert

Eine entscheidende Frage für jeden Anleger betrifft die Renditen. Anfang 2026 liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite für Wohnimmobilien auf den griechischen Inseln bei etwa 5 %, was einer jährlichen Miete von etwa 5.000 € pro 100.000 € Immobilienwert entspricht. Die Erträge unterscheiden sich je nach Region erheblich: von etwa 3,7 % auf den Kykladen bis zu 5,3 % auf den Dodekanes, was die großen Unterschiede im Preisniveau im Verhältnis zu den Mieteinnahmen widerspiegelt.

Im Luxussegment der Kurzzeitvermietung können die täglichen Einnahmen zwischen 300 € und 1.200 € pro Nacht liegen, insbesondere auf Inseln mit hohem Bekanntheitsgrad. 

Villen auf Mykonos (950.000 € – 1.500.000 €+) können Bruttoeinnahmen von 70.000 € – 150.000 € erzielen, wobei die Betriebskosten bei 40–50 % liegen. Auf Rhodos, einer weiteren beliebten Insel, kann die Kurzzeitvermietung in beliebten Gegenden eine jährliche Bruttorendite von 5–7 % erzielen.

Neben den Mieteinnahmen ist die Wertsteigerung des Kapitals ein wesentlicher Renditefaktor. 

Villen mit Meerblick und renovierte traditionelle Häuser verzeichneten in einigen Gegenden einen Preisanstieg von 15–20 %, während das begrenzte Angebot an erstklassigen Lagen die Preise auch in Zeiten größerer Selektivität weiterhin stützt.

Was Sie vor der Investierung wissen müssen

Die Wahl eines Zweitwohnsitzes in Griechenland erfordert strategisches Denken. Jede Region dient einem anderen Investitionsziel: Die Kykladen bieten Prestige, Exklusivität und eine starke Marke, das Ionische Meer vereint Authentizität und eine reife Nachfrage, der Peloponnes bietet aufstrebenden Wert und geografische Vielfalt, und Chalkidiki schafft einen Ausgleich zwischen Erreichbarkeit und hoher Rendite.

Es ist anzumerken, dass Griechenland im Oktober 2025 neue Vorschriften für Kurzzeitvermietungen eingeführt hat, während die Mindestanlage für das Golden-Visa-Programm in Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern, auf 800.000 € steigt, während er in den übrigen Gebieten bei 400.000 € bleibt. Diese Veränderungen machen die strategische Wahl des Standorts und der Art der Immobilie noch wichtiger.

In einem Umfeld, in dem die Nachfrage nach hoher Lebensqualität, hervorragender Bauausführung und Verbundenheit mit der Natur stetig zunimmt, stellt der Erwerb einer Zweitwohnung an einem erstklassigen Standort in Griechenland sowohl eine Investitionsmöglichkeit als auch eine Lebensentscheidung dar. Engel & Völkers Greece ist mit seiner stetig wachsenden landesweiten Präsenz und fundierten lokalen Expertise nach wie vor der zuverlässige Berater für jeden Schritt auf diesem Weg.

Lesen Sie den ausführlichen Bericht von Engel & Völkers zum Thema Second Home in Griechenland:

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