Immobilienkauf in Athen: Lohnt es sich noch zu investieren?

Der Markt reift, und das ist ein positives Zeichen

Das Athen des Jahres 2026 ähnelt nicht mehr dem Markt von vor fünf Jahren. Der griechische Immobilienmarkt zieht nach wie vor das Interesse in- und ausländischer Investoren auf sich, doch nach einer Phase raschen Wachstums gibt es Anzeichen für eine Reifung der Landschaft. Diese Entwicklung ist kein Grund zur Sorge, sondern ein Zeichen für einen gesunden Markt.

Wie CEO von Engel & Völkers Griechenland, Giorgos Petras, erklärt, "sehen ausländische Investoren Griechenland weiterhin als sicheres Investitionsziel, aber ihre Philosophie hat sich deutlich geändert. Sie suchen nicht mehr nach allgemeinen "Schnäppchen", sondern nach Objekten mit klarem Mehrwert, hohem Standard und der Aussicht auf Werterhalt in der Zukunft. Mit anderen Worten: Die Zeiten, in denen alles zu einem guten Preis verkauft wurde, unabhängig von der Qualität, gehören der Vergangenheit an. Heute belohnt der Markt die richtige strategische Entscheidung".

Nach den jüngsten Daten der Bank of Greece stiegen die Wohnungspreise im Jahr 2025 um durchschnittlich 7,8 % pro Jahr, gegenüber 9,1 % im Jahr 2024.

In Athen beläuft sich der Anstieg auf 5,9 % im zweiten Quartal 2025, eine Rate, die für Anleger weiterhin attraktiv ist, aber gleichzeitig einen sanfteren Weg signalisiert.

Was die Preise weiter in die Höhe treibt

Einer der Hauptgründe für die anhaltende Dynamik des Immobilienmarktes in Athen sind die großen Infrastrukturprojekte, die ganze Stadtteile umgestalten. Die ersten Großprojekte in Elliniko sollen bis 2026 fertiggestellt werden, während die Gesamteinnahmen aus dem Verkauf von Wohnimmobilien und Grundstücken in Elliniko bis Ende dieses Jahres voraussichtlich 2 Milliarden Euro erreichen werden.

Dieses Projekt wirkt wie ein Magnet für Wertsteigerung für die gesamte Küstenfront von Alimos bis Voula.

Gleichzeitig zeigen die Daten, dass das Interesse seit der Ankündigung der Metro-Linie 4-Projekte deutlich zugenommen hat, wobei Makler von einer "Zone" mit erhöhter Nachfrage in den 400 Metern um die Stationen herum sprechen, in der die Preise um bis zu 8 % steigen.

Wo liegen die Chancen heute?

Laut dem Marktbericht Athen 2026 von Engel & Völkers bewegt sich der Markt mit "zwei Geschwindigkeiten". Hochwertige Immobilien, energetisch modernisiert und strategisch günstig gelegen, sichern Liquidität und Wertsteigerung. Umgekehrt wird es für ältere Immobilien, die nicht den modernen Standards entsprechen, immer schwieriger, Interesse zu wecken.

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Bestimmte Bereiche werden im Jahr 2026 zu "Filetstücken" für Investitionen. Im historischen Zentrum, 

Kolonaki liegt bei 6.086 €/qm und Syntagma bei 5.638 €/qm, während der Bau der Metrolinie 4 die Preise in Gebieten wie Exarchia in die Höhe treibt.

In den südlichen Vororten bleibt die Athener Riviera mit den Zentren Glyfada, Voula und Vouliagmeni der führende Markt für Luxusimmobilien. Im Norden behalten Gegenden wie Paleo Psychiko und Filothei ihr Prestige, wobei die Preise für neu gebaute Immobilien 10.000 €/qm erreichen.

Von besonderem Interesse sind die aufstrebenden Regionen. Im südlichen Sektor verzeichnete Agios Dimitrios einen jährlichen Anstieg von +10,3 % mit einem Durchschnittspreis von 3.016 €/qm, während Ilioupoli um 13 % (3.649 €/qm) zulegte. Piräus entwickelt sich mit einem jährlichen Wachstum von 11 % und einem Durchschnittspreis von fast 2.967 €/qm zu einem der dynamischsten Märkte. 

In Gebieten wie Galatsi, Zografou und Kypseli, die von der Linie 4 bedient werden, ist innerhalb eines Jahres ein Anstieg von fast 12 % zu verzeichnen.

Der "grüne" Wandel als Motor für Wertsteigerung

Der größte Trend im Jahr 2026 ist zweifelsohne der Übergang zum "grünen" Markt.

Die Liquidität und die Renditen verlagern sich eindeutig auf Immobilien mit hoher Energieklasse. Die traditionelle Doktrin "Standort, Standort, Standort" wird nun ergänzt durch "Energieklasse, Betriebskosten, digitale Infrastruktur".

Die Marktdaten bestätigen dies: Der Anstieg bei neu gebauten Immobilien (bis zu 5 Jahre alt) beträgt 4,1 %, während er bei älteren Immobilien 3,3 % beträgt, und der Abstand wird immer größer. An der Athener Riviera werden Immobilien mit LEED-Zertifizierung oder Erdwärmesystemen mit einem Aufschlag von bis zu 20 % verkauft. Älteren Immobilien, die nicht energetisch saniert werden, droht die Veralterung der Investition - ein kritischer Punkt für jeden langfristig denkenden Käufer.

Günstige Finanzierungsbedingungen

Der Zugang zur Wohnungsbaufinanzierung verbessert sich erheblich. Nach den detaillierten Daten der Bank von Griechenland zu den Bankzinsen für Februar 2026 der durchschnittliche Zinssatz für neue Hypothekarkredite mit einer festen Laufzeit von bis zu fünf Jahren bei 2,95 % und damit niedriger als im Vormonat.

Schätzungen zufolge könnten die Auszahlungen von Hypotheken bis 2026 3 Milliarden Euro erreichen, was ein Zeichen des Vertrauens sowohl der Banken als auch der Käufer ist.

Gleichzeitig kurbeln Programme wie "Mein Haus 2" die Nachfrage an, vor allem in erschwinglicheren Gegenden, verbreitern die Käuferbasis und verbessern die Liquidität in Gemeinden, die zuvor nur eine begrenzte Mobilität hatten.

Wer gewinnt und auf wen man achten muss

Der Immobilienmarkt in Athen ist nicht gesättigt - aber er hat sich verändert. "Alles, was zu verkaufen ist" ist vorbei. Was heute zählt, ist Qualität.

Käufer, die in energieeffiziente Immobilien in Gegenden mit Wachstumspotenzial und in der Nähe von U-Bahnhöfen oder Großprojekten investieren, können sich weiterhin über hohe Renditen freuen. Im Gegenteil: Wer wahllos und ohne Strategie in Gebieten ohne Entwicklungspotenzial kauft, kann sich mit einer Immobilie konfrontiert sehen, die an Liquidität verliert.

Da die Preise ihren Aufwärtstrend fortsetzen, wenn auch in einem moderateren Tempo, bietet der Markt hervorragende Möglichkeiten für diejenigen, die nach sicheren Anlagen mit Wertsteigerungspotenzial suchen.

Der Wert einer fachkundigen Beratung

In einem zunehmend selektiven Markt war der Bedarf an spezialisierter Beratung noch nie so groß wie heute. Engel & Völkers ist direkt neben den Käufern, wo das Herz des Marktes schlägt.

Der Kauf einer Immobilie in Athen lohnt sich - solange die Wahl mit Wissen, Strategie und dem richtigen Berater getroffen wird.Laden Sie den vollständigen Athener Marktbericht 2026 herunter, indem Sie auf den untenstehenden Link klicken:

Athen Marktbericht 2026