Kauf einer Immobilie auf dem Peloponnes: Ein Reiseziel für jede Jahreszeit

So vergleichen Sie die Regionen, bevor Sie sich entscheiden

Die richtige Frage lautet nicht einfach nur „Wo kann ich auf dem Peloponnes ein Haus kaufen?“. Berücksichtigen Sie stattdessen die folgenden 5 Kriterien:

1. Berechnen Sie die tatsächliche Reisezeit ab Athen oder dem Flughafen, den Sie nutzen werden.

2. Prüfen Sie, inwieweit das Gebiet außerhalb der Sommersaison noch genutzt wird.

3. Prüfen Sie, welche Einrichtungen im Winter geöffnet sind: Krankenhäuser, Geschäfte, Schulen, Reparaturwerkstätten.

4. Sehen Sie sich an, was Sie sich tatsächlich leisten können: ein neueres Haus, ein traditionelles Gebäude, das saniert werden muss, oder ein Grundstück zur Bebauung.

5. Bewerten Sie die Liquidität, d. h., wie groß und stabil das potenzielle Publikum für einen zukünftigen Weiterverkauf ist.

Wo kann ich ein Ferienhaus auf dem Peloponnes kaufen?

Ermionida eignet sich für Käufer einer Premium-Zweitwohnung, Messinien für diejenigen, die eine schnelle Anreise mit dem Flugzeug wünschen, Argolis für die ganzjährige Nutzung, Mani für diejenigen, die traditionelle Wohnhäuser suchen, Ostarkadien für Käufer mit einem niedrigeren Einstiegspreis und Korinthia für Interessenten, deren Hauptkriterium häufige Ausflüge aus Athen sind.

Was die Preise betrifft, gab die Bank von Griechenland am 9. Juni 2026 bekannt, dass die Preise für Wohnungen in den „übrigen Regionen des Landes“ im ersten Quartal 2026 um 6,9 % im Jahresvergleich gestiegen sind, der Index kann jedoch nicht als Preisliste für einen bestimmten Teilmarkt herangezogen werden. Für einen objektiven steuerlichen Vergleich muss die genaue Zone jeder Immobilie im offiziellen ValueMaps-System des Ministeriums für Nationale Wirtschaft und Finanzen überprüft werden; Die objektiven Werte sind keine Marktpreise. (Siehe den Unterschied zwischen objektivem Wert und Marktwert)

Ermionida: Porto Heli, Kranidi, Ermioni

Marktprofil: Der ausgereifteste der sechs Teilmärkte für Premium-Zweitwohnsitze, mit einem ausgeprägten Urlaubscharakter und einer Dynamik, die sich vom Rest der Argolis unterscheidet.

Wer kauft hier: Käufer, die mehr Wert auf Privatsphäre, die Qualität der Immobilie und den Zugang zum Meer legen als auf einen niedrigen Kaufpreis.

Welche Art von Immobilien wird er finden: Vor allem Einfamilienhäuser, Villen, ältere Ferienhäuser und Grundstücke.

Saisonalität: Die Region verzeichnet über Kranidi und Ermioni hinweg ein konstantes Verkehrsaufkommen, doch ein erheblicher Teil der touristischen Aktivitäten ist nach wie vor saisonabhängig.

Anfahrt: Die Fahrt von Athen nach Porto Heli dauert etwa 2 Stunden und 47 Minuten.

Was Sie beachten sollten: Der rechtmäßige Zugang, die Küstenlinie und städtebauliche Auflagen können zwei scheinbar ähnliche Immobilien erheblich voneinander unterscheiden.

Argolis: Nafplio und Umgebung

Marktprofil: Die klarste Wahl für eine Zweitwohnung, die in der Praxis das ganze Jahr über auch als regulären Wohnsitz genutzt werden kann.

Wer kauft hier: Käufer, die kulturelle und städtische Infrastruktur, Gastronomie, Einzelhandel und Dienstleistungen wünschen, ohne dabei von der Sommersaison abhängig zu sein.

Welche Art von Immobilien finden Sie hier: Wohnungen, Häuser in Stadtvierteln, Einfamilienhäuser in den Vororten sowie eine begrenzte Anzahl von Häusern mit historischem Hintergrund und besonderen Anforderungen.

Saisonalität: Nafplio ist nicht ausschließlich vom Sommertourismus abhängig und stellt einen echten ganzjährigen städtischen Markt dar.

Anfahrt: Die Fahrt von Athen dauert etwa 1 Stunde und 30 Minuten

Was Sie beachten sollten: In einem historischen Umfeld mit bestimmten Auflagen kann eine Renovierung andere Genehmigungen erfordern als bei einem gewöhnlichen Wohnhaus.

Mani: Kardamili, Stoupa, Areopolis

Merkmale des Marktes: Ein Markt mit besonderem architektonischem Charakter, bei dem das Gebäude selbst und die Denkmalschutzauflagen oft wichtiger sind als die Quadratmeterzahl.

Wer kauft hier: Käufer, denen die Entfernung zu Athen nichts ausmacht und die Wert auf Steinarchitektur, Privatsphäre und Eigennutzung legen.

Welche Art von Immobilien findet man hier: Steinhäuser, ältere Gebäude, die saniert werden müssen, sowie eine geringere Anzahl moderner Wohnhäuser.

Saisonalität: Das lokale Leben kommt im Winter nicht zum Erliegen, doch außerhalb der Hochsaison geht der Tourismus deutlich zurück.

Anfahrt: Athen – Kardamyli, ca. 3 Stunden und 19 Minuten mit dem Auto

Was Sie beachten sollten: Traditionelle Siedlungen, gestalterische Vorgaben und die Möglichkeit einer rechtmäßigen Umgestaltung eines historischen Gebäudes.

Östliches Arkadien: Leonidio, Tyros, Plaka

Marktcharakteristik: Ein kleinerer Markt, auf dem der Wiederverkauf einer Immobilie im Vergleich zu beliebteren Regionen des Peloponnes möglicherweise mehr Zeit in Anspruch nimmt.

Wer kauft hier: Vor allem diejenigen, die eine Immobilie für den Eigenbedarf suchen, denen die Entfernung zu Athen nichts ausmacht und für die ein einfacher Wiederverkauf der Immobilie keine oberste Priorität hat

Welche Art von Immobilien kann der zukünftige Käufer finden: Traditionelle Wohnhäuser, ältere Bestandsimmobilien, kleine Einfamilienhäuser und Grundstücke.

Saisonalität: Der Tourismus ist hier deutlich stärker saisonabhängig als in Nafplio oder Kalamata.

Anfahrt: Athen ist von Leonidio aus mit dem Auto etwa 3 Stunden und 20–30 Minuten entfernt.

Was Sie beachten sollten: Ein kleinerer Markt bedeutet weniger wirklich vergleichbare Immobilien und möglicherweise eine längere Vermarktungsdauer.

Korinthia: Xylokastro, Loutraki, Perachora

Marktprofil: Der Markt, der eher dem Gedanken „Ich fahre für zwei Tage aus Athen weg“ entspricht als dem einer abgelegenen Sommerresidenz.

Wer kauft das Produkt: Käufer, die eine häufige Nutzung wünschen, auch ohne geplante Urlaube.

Welche Art von Immobilien gibt es dort: Wohnungen, ältere Ferienhäuser, Einfamilienhäuser und Grundstücke, wobei es deutliche Unterschiede zwischen dem städtischen Loutraki und den kleineren Ortschaften gibt.

Saisonalität: In vielen Regionen von Korinth herrscht auch im Winter reger Betrieb, vor allem aufgrund der Nähe zu Athen und Korinth. In den Küstengebieten sieht die Lage jedoch nicht überall gleich aus.

Anfahrt: Athen – Loutraki, ca. 1 Stunde

Was Sie beachten sollten: In vielen Gegenden ist der Gebäudebestand älter, daher sind eine technische Überprüfung und die Einschätzung der Kosten für eine mögliche Sanierung wichtig.

Messenien: Pylos, Koroni, Methoni, Kalamata

Marktprofil: Die vielfältigste Auswahl, da sie ein großes städtisches Zentrum, kleine Märkte an der Küste und einen internationalen Flughafen vereint.

Wer kauft hier: Es eignet sich besonders für Käufer aus dem Ausland oder für Eigentümer, die ihre Immobilie die meiste Zeit des Jahres nutzen möchten.

Welche Art von Immobilien finden Sie dort: Wohnungen und neuere Häuser in Kalamata, Einfamilienhäuser und Grundstücke in den Küstenorten sowie ältere Häuser in kleineren Ortschaften.

Saisonalität: Kalamata verzeichnet eindeutig das ganze Jahr über „Betrieb“.

Anreise: Athen–Kalamata: ca. 2 Stunden und 34 Minuten mit dem Auto sowie mit dem Flugzeug in 55 Minuten (häufige Verbindungen).

Was Sie beachten sollten: Verwechseln Sie den Markt von Kalamata nicht mit dem Markt von Pylos oder Methoni.

Falls Sie auch eine kurzfristige Anmietung wünschen

Die Nutzungsmöglichkeit sollte als zweites Nutzungsszenario betrachtet werden und nicht als Renditeversprechen. Berücksichtigen Sie die Dauer der tatsächlichen Nachfrageseite, die Kosten für Reinigung und Fernverwaltung, die Verfügbarkeit von technischem Support sowie die Häufigkeit, mit der Sie die Immobilie selbst nutzen möchten.

Die Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) verlangt die Eintragung in das Register für Immobilien zur Kurzzeitvermietung, die Vergabe einer Immobilienregistrierungsnummer sowie die Abgabe von Erklärungen zur Kurzzeitvermietung. Ab dem 1. Oktober 2025 gelten zusätzlich Mindestanforderungen für Kurzzeitmietobjekte. Die Besteuerung variiert zudem je nach Profil und Anzahl der Immobilien des Vermieters, weshalb eine buchhalterische Prüfung erforderlich ist, bevor die Vermietung in das wirtschaftliche Szenario des Marktes einbezogen wird.

Die Untersuchung, die Sie außerhalb von Attika auf keinen Fall versäumen sollten

Bei Grundstücken am Meer oder außerhalb des Bebauungsplans muss einer emotionalen Entscheidung eine Due-Diligence-Prüfung vorausgehen. Anhand der offiziellen Waldkarten lässt sich überprüfen, ob ein Gebiet als Waldgebiet gilt oder nicht, wobei für einen Großteil des Landes bereits amtlich bestätigte Karten vorliegen.

Gleichzeitig müssen die Grenzen der Küstenzone und des Strandes, die Landnutzung, der Status außerhalb des Bebauungsplans sowie der tatsächliche rechtmäßige Zugang des Grundstücks zu einer anerkannten Straße überprüft werden. Die Einheitliche digitale Karte bündelt Daten zu Waldflächen, Küstenstreifen, objektiven Zonen, archäologischen Stätten und Schutzgebieten.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn sich die Immobilie in der Nähe oder innerhalb eines archäologischen Schutzgebiets befindet. Über das Archäologische Kataster lässt sich überprüfen, ob entsprechende Einschränkungen bestehen, da in bestimmten Zonen das Bauen verboten sein kann oder für jegliche baulichen Eingriffe spezielle Genehmigungen und Auflagen erforderlich sind.

Überprüfen Sie abschließend die Anschlussmöglichkeiten an die Wasserversorgung, die Stromversorgung und die Kanalisation, die Übereinstimmung der Eigentumsurkunden mit dem Vermessungsplan sowie eventuelle erbrechtliche oder katasterrechtliche Unklarheiten. Eine Straße, die scheinbar zum Grundstück führt, begründet für sich genommen noch kein rechtmäßiges Zugangsrecht.

Der Wert in einem kleinen lokalen Markt lässt sich oft schwerer einschätzen, da es weniger wirklich vergleichbare Immobilien gibt und selbst bei geringen Entfernungen große Abweichungen auftreten können. Die lokalen Kenntnisse und die fundierte Wertermittlung von Engel & Völkers können die technische und rechtliche Prüfung ergänzen. (Siehe den vollständigen Leitfaden zur Immobilienbewertung).