Kauf einer Immobilie in Athen oder Thessaloniki? Thessaloniki steht an der Spitze steigender Preise

Athen oder Thessaloniki? Wie Sie Ihre Wahl treffen

Athen bleibt der größte und komplexeste Markt des Landes mit intensiver Mobilität in zentralen, küstennahen und modernisierten Gebieten. Gleichzeitig ist Thessaloniki aber die Stadt, die 2026 ins Auge fällt, weil sie stärkere Wertschätzung, neue Verkehrsinfrastruktur und Einstiegsmärkte verbindet, die in vielen Fällen zugänglicher bleiben als die Premiumteile Attikas.

Der Trend ist nicht zyklisch, da der durchschnittliche angeforderte Hausverkaufspreis im Zeitraum 2021-2025 in Thessaloniki um 63,5 % gestiegen ist, verglichen mit 41,5 % in Attika, was widerspiegelt, dass das zweitgrößte Stadt Griechenlands nicht nur dem Anstieg des Marktes folgt, sondern auch die Dynamik anführt. 

Wie George Petras, CEO von Engel & Völkers Griechenland, feststellte: „Die nächste Phase des Marktes wird nicht von der Geschwindigkeit bestimmt, sondern von der richtigen Positionierung und Qualität der Optionen.“ Diese Beobachtung beschreibt treffend das Dilemma Athen oder Thessaloniki: es reicht nicht aus, nur auf den Preis zu schauen, sondern auch, wo er in der neuen Karte jeder Stadt platziert ist. 

Warum Immobilien in Athen kaufen

Athen ist immer noch der reifste Wohnungsmarkt in Griechenland. Es bietet eine große geografische und qualitative Streuung der Auswahl, von Wohnungen in dichten städtischen Gebieten bis hin zu Exklusive Wohneinheiten in den südlichen Vororten und der Küstenzone. Athen ist ein Wohnort mit einer Vielzahl von Optionen, die die Lebendigkeit der Stadt, die reiche Geschichte und das Budgetangebot kombinieren. 

In Bezug auf die Daten verzeichnete die Gemeinde Athen den größten jährlichen Anstieg des durchschnittlichen angeforderten Verkaufspreises in Attika für 2025 mit 11,6 %, was darauf hindeutet, dass das Interesse an zentralen und modernisierten Gebieten nach wie vor stark ist. Gleichzeitig bestätigen die teuren Zonen Attikas die zeitlose Attraktivität der Hauptstadt: im ersten Quartal 2026 lagen die südlichen Vororte bei 4.167 Euro pro m ², während Vouliagmeni 7.333 Euro pro m ² erreichte. 

Einfach ausgedrückt, ist der Wohnungsmarkt in Athen eher für Käufer geeignet, die Liquidität, die große Auswahl, die Risikostreuung nach Regionen und den zeitlosen Wert einer Immobilie auf dem größten Metropolenmarkt des Landes priorisieren.

Weil Thessaloniki die Stadt ist, die 2026 auffällt

Thessaloniki ist in eine neue Phase der Reifung eingetreten. Laut dem Marktbericht von Engel & Völkers befindet sich die Stadt nicht nur im Aufschwung, sondern auch in einer strukturierteren Phase des nachhaltigen Wachstums, wobei die Nachfrage auf ihrer Rolle als Drehscheibe für Bildung, Gesundheit, Logistik und Technologie beruht. 

Die erste und sichtbarste Säule ist die U-Bahn. Die Basislinie verkehrt mit 13 Stationen vom Neuen Bahnhof in die Neue Schweiz, während die Erweiterung nach Kalamaria bis zum Sommer 2026 mit fünf neuen Stationen in Betrieb gehen soll. Dies führt zu einer neuen Erreichbarkeitskarte und einer Steigerung der Attraktivität von Gebieten, die jetzt besser mit der Innenstadt und der Ostachse der Stadt verbunden sind. 

Die zweite Säule sind Infrastruktur und Sanierung. Die Sanierung des TIF erfolgt als sinnbildlicher Eingriff in die Innenstadt mit einem großen öffentlichen Grünpark, weitläufigen Naherholungsgebieten und einer Tiefgarage von mehr als 600 Plätzen, während der Fahrplan die Auswahl eines Auftragnehmers bis Ende 2026 und den Beginn der Arbeiten Anfang 2027 vorsieht. Gleichzeitig stärkt das im Bau befindliche Kinderkrankenhaus der SNF-Universität Thessaloniki die Rolle der Stadt als regionales Gesundheitszentrum weiter. 

Die dritte Säule ist die Vielfalt der Wahlmöglichkeiten. Der gleiche Markt kann Investitionswohnungen im Zentrum von Thessaloniki um 3.000 Euro pro Quadratmeter anbieten, die Bereiche mit niedrigerem Eingang wie Vardaris, aber auch mehr Familien- oder Qualitätsmärkte wie Thermi und Kalamaria entwickeln. Diese interne Differenzierung macht Thessaloniki für verschiedene Käufertypen besonders interessant. 

Drei Bereiche von Thessaloniki, die ein starkes Kaufinteresse zeigen

Historisches Zentrum

Das historische Zentrum ist nach wie vor der typischste Markt für diejenigen, die eine direkte Verbindung zum täglichen Leben der Stadt, zu Universitäten, zum Handel, zu Denkmälern und zu kurz- oder langfristigen Mietverträgen suchen. Der Kauf eines Hauses im historischen Zentrum von Thessaloniki erfolgt in zwei Geschwindigkeiten: unter Egnatia liegt der durchschnittliche Verkaufspreis bei rund 3.500 Euro pro m ², über Egnatia bei rund 2.300 Euro pro m ². Der Bestand wird von Wohnungen und kleineren Einheiten dominiert, mit einem Gesamtimage von etwa 60% Wohnungen und 40% Studios, während bei den derzeit zum Verkauf stehenden Immobilien der Prozentsatz etwa 64% Wohnungen und 32% Studios beträgt. Unter Egnatia betrifft die Nachfrage sowohl Wohneigentum als auch Bewirtschaftung, während es sich bei Egnatia um eine stärkere Investition handelt, mit einem Schwerpunkt auf Studentenwohnungen und kurzfristigen Mietverträgen. Käufer achten besonders auf Nachbebengebäude und die Nähe zu stark frequentierten Plätzen.

Das Vardaris-Viertel

Vardaris zeichnet sich als Mikromarkt mit einer starken Wertsteigerungspotenzial aus, vor allem für diejenigen, die ein niedrigeres Einstiegskapital wünschen, aber einen klaren Anlagefokus haben. Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt bei etwa 2.250 Euro pro qm, also niedriger als die Altstadt und die östlichen Vororte. Der Bestand ist stark auf kleine Wohnungen ausgerichtet, mit etwa 50 % Wohnungen und 40 % Studios sowohl insgesamt als auch in den heutigen Verkaufsoptionen. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Investitionsimmobilien für Studenten, Arbeiter und Touristen, während die Existenz von Aufzügen, renovierten öffentlichen Räumen und eine gute Anbindung an das Zentrum und die Verkehrsmittel von großer Bedeutung sind. Die Erwartung, die durch die U-Bahn- und Sanierungsmaßnahmen entsteht, ist ein wichtiger Grund, warum das Gebiet auf dem Radar vieler Käufer ist. 

Der Vorort Thermi

Thermi ist eine der leistungsstärksten Alternativen für diejenigen, die ein Haus in Thessaloniki mit Fokus auf Lebensqualität, neu gebaute Immobilien und Familiennutzung kaufen möchten, ohne das Investitionselement zu verlieren. Der durchschnittliche Verkaufspreis eines Hauses in Thermi für 2025 betrug etwa 3.000 Euro pro m ², wobei neu gebaute Wohnungen oder Einfamilienhäuser in zentraler Lage bei 2.800-3.500 Euro pro m ² und ältere oder abgelegenere Immobilien bei 1.800-2.300 Euro pro m ² lagen. Ab 2022 beträgt die Gesamtpreiserhöhung rund 23,1%. Die Struktur der Reserve wird von Wohnungen mit etwa 60% dominiert, gefolgt von Maisonetten mit 23% und Einfamilienhäusern mit 10%. Käufer suchen vor allem nach neu gebauten Wohnungen und Maisonetten mit Zugang zu Schulen, Parks, Einkaufszentren und Hauptstraßen, wobei das Preis-Leistungs-Verhältnis ein entscheidendes Kriterium ist. Ein wichtiger Teil der Nachfrage sind Investitionen, da der Bereich Mitarbeiter in Geschäfts- und Technologiezentren, Studenten und Familien auf der Suche nach qualitativ hochwertigen Mietverträgen bedient. 

Was das für den heutigen Käufer bedeutet

Wenn das Hauptziel die Sicherheit eines großen Marktes, eine starke Liquidität und die Möglichkeit ist, zwischen vielen verschiedenen Mikromärkten zu wählen, behält Athen eindeutig die Führung. Wenn das Ziel jedoch darin besteht, in eine Stadt zu gelangen, die sich immer noch im Aufwärtstrend befindet, mit einem messbaren Schub aus der U-Bahn, aus Sanierungen und aus abwechslungsreicheren Einstiegspunkten, dann ist Thessaloniki heute die interessanteste Geschichte der griechischen Residenz. 

Im Jahr 2026 wird daher die Frage „Athen oder Thessaloniki?“ nicht strikt als absolutes Dilemma gestellt. Es stellt sich die Frage, welche Stadt am besten zum Zweck des Käufers passt. Und in Bezug auf die Preisdynamik, die Veränderung der Stadtkarte und die Schaffung neuer Nachfragetaschen ist Thessaloniki zweifellos die Stadt, die eine führende Rolle spielt.