Πώληση ακινήτου: Πώς μια πολύπλοκη διαδικασία γίνεται εύκολη με τον σωστό σύμβουλο

Η πώληση ενός ακινήτου είναι, για τους περισσότερους ιδιοκτήτες, μια από τις πιο σημαντικές οικονομικές αποφάσεις της ζωής τους. Ωστόσο, η πραγματικότητα της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα αποκαλύπτει έναν κόσμο γεμάτο γραφειοκρατικές απαιτήσεις, νομικές υποχρεώσεις και χρονοβόρες διαδικασίες που, αν δεν αντιμετωπιστούν σωστά, μπορούν να μετατρέψουν μια υποσχόμενη συμφωνία σε παρατεταμένο αγώνα αντοχής.

Η πολυπλοκότητα ξεκινά πριν ακόμα βγει το ακίνητο στην αγορά

Πριν ο ιδιοκτήτης διαφημίσει το ακίνητό του, οφείλει να διασφαλίσει ότι όλα τα έγγραφα είναι σε τάξη. Αυτό σημαίνει, καταρχάς την έκδοση ή επικαιροποίηση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου (ΗΤΚ), η οποία αποτελεί πλέον βασική προϋπόθεση για κάθε μεταβίβαση.

Παράλληλα, απαιτείται ο έλεγχος από αδειούχο μηχανικό για τυχόν πολεοδομικές αυθαιρεσίες, σύμφωνα με τον νόμο 4495/2017, καθώς και η συγκέντρωση των τίτλων ιδιοκτησίας, που μπορεί να περιλαμβάνουν παλαιά συμβόλαια, αποδοχές κληρονομιάς ή δικαστικές αποφάσεις. Για οικόπεδα και αγροτεμάχια, προστίθεται και η ανάγκη έκδοσης τοπογραφικού διαγράμματος.

Η διαδικασία αυτή από μόνη της μπορεί να διαρκέσει εβδομάδες ή και μήνες, ανάλογα με την κατάσταση του ακινήτου και τη διαθεσιμότητα των αρμόδιων επαγγελματιών.

Τα απαραίτητα δικαιολογητικά για το 2026

Μόλις το ακίνητο είναι «νομικά έτοιμο», ο πωλητής πρέπει να συγκεντρώσει μια εκτεταμένη λίστα εγγράφων.

• Αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας με πιστοποιητικό μεταγραφής από το Κτηματολόγιο ή το Υποθηκοφυλακείο,

• Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος,

• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ),

• Βεβαίωση μηχανικού περί μη αυθαιρεσιών, και

• Αποδεικτικό ενημερότητας για τον ΕΝΦΙΑ των τελευταίων πέντε ετών.

Επιπλέον, απαιτούνται:

• Φορολογική ενημερότητα,

• Βεβαίωση ΤΑΠ από τον οικείο Δήμο και αντίγραφο του εντύπου Ε9.

Σε περίπτωση που ο πωλητής είναι νομικό πρόσωπο ή επιχειρηματίας, απαιτείται και ασφαλιστική ενημερότητα από τον ΕΦΚΑ.

Η συγκέντρωση αυτών των εγγράφων από ιδιώτες χωρίς εμπειρία συχνά αποτελεί πηγή άγχους, καθυστερήσεων και λαθών που μπορούν να ματαιώσουν μια υποψήφια πώληση.

Τα στάδια της διαδικασίας και οι κρίσιμες αποφάσεις

Μετά την προετοιμασία των εγγράφων, ακολουθούν τα επιχειρησιακά στάδια της μεταβίβασης. Πρώτο βήμα είναι η ρεαλιστική αποτίμηση της αξίας του ακινήτου, μια κρίσιμη απόφαση που επηρεάζει άμεσα τον χρόνο πώλησης και την τελική αξία. Ακολουθεί η προώθηση στην αγορά, η παρουσίαση σε υποψήφιους αγοραστές και η διαπραγμάτευση.

Το τελικό συμβόλαιο υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου, μετά τον νομικό έλεγχο των εγγράφων από τον δικηγόρο του αγοραστή, και ολοκληρώνεται με την καταχώρηση της μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο.

Φορολογία και έξοδα: τι πρέπει να γνωρίζει ο πωλητής

Το φορολογικό πλαίσιο της πώλησης ακινήτου το 2026 περιλαμβάνει τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ), ύψους 3%, ο οποίος συνήθως βαρύνει τον αγοραστή. Σημαντική ευκαιρία για τους πωλητές αποτελεί η αναστολή του φόρου υπεραξίας έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, οι ιδιώτες πωλητές δεν υποχρεούνται να καταβάλουν τον φόρο 15% επί του κέρδους από την πώληση, γεγονός που καθιστά τη φετινή χρονιά ιδιαίτερα ευνοϊκή για όσους σκέφτονται να πουλήσουν. Στα έξοδα της διαδικασίας συμπεριλαμβάνονται οι αμοιβές δικηγόρου, συμβολαιογράφου και μηχανικού, καθώς και η μεσιτική αμοιβή εφόσον χρησιμοποιηθεί μεσιτικό γραφείο.

Ο ρόλος του συμβούλου ακινήτων: από την πολυπλοκότητα στην απλότητα

Μπροστά σε αυτό το σύνθετο τοπίο, ο ρόλος ενός έμπειρου συμβούλου ακινήτων είναι καθοριστικός. Δεν πρόκειται απλώς για κάποιον που θα βρει αγοραστές. Πρόκειται για έναν επαγγελματία που γνωρίζει την αγορά, κατανοεί τη νομοθεσία, διαχειρίζεται τις προσδοκίες και συντονίζει όλους τους εμπλεκόμενους - από τον μηχανικό και τον δικηγόρο μέχρι τον συμβολαιογράφο και τον αγοραστή.

Ένας σύμβουλος της Engel & Völkers φέρνει στη διαδικασία τόσο την εξειδικευμένη γνώση της αγοράς όσο και ένα διεθνές δίκτυο που επιτρέπει την έκθεση του ακινήτου σε αγοραστές από Ελλάδα και εξωτερικό. Αναλαμβάνει τη διαδικασία αποτίμησης με βάση πραγματικά δεδομένα, παρουσιάζει το ακίνητο με επαγγελματικά μέσα και διαχειρίζεται τις διαπραγματεύσεις με στόχο πάντα το βέλτιστο αποτέλεσμα για τον πωλητή. Ιδίως για ιδιοκτήτες που βρίσκονται στο εξωτερικό ή δεν έχουν χρόνο να παρακολουθήσουν οι ίδιοι κάθε βήμα, η παρουσία ενός αξιόπιστου συνεργάτη στην Ελλάδα δεν είναι απλώς βολική - είναι αναγκαία.

Η πώληση ακινήτου δεν χρειάζεται να είναι αγχωτική ή επίπονη. Με τη σωστή καθοδήγηση, μπορεί να γίνει μια ομαλή, αποτελεσματική και κερδοφόρα διαδικασία.