Hausverkauf - mit unseren Expertentipps zum erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie

Von der fundierten Marktwerteinschätzung bis zum erfolgreichen Vertragsabschluss: Unsere Expertise zahlt sich für Sie aus!

Mit mehr als 40 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche wissen wir um den besonderen Wert jeder Immobilie - und wie man daraus einen Verkaufserfolg macht. Im Folgenden geben wir Ihnen einige wertvolle Tipps, wie auch Ihr Immobilienverkauf zu einem Erfolg wird. 

Der Hausverkauf stellt Eigentümer häufig vor ungeahnte Herausforderungen und wirft viele Fragen auf. 

In unseren Tipps zeigen wir Ihnen anhand der einzelnen Verkaufsphasen, was Sie bei dem Verkauf Ihrer Immobilie beachten sollten.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen jederzeit für einen persönlichen Beratungstermin zur Verfügung - kostenlos und unverbindlich. 

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Hamburg verkaufen möchten, ist der richtige Angebotspreis ein entscheidendes Kriterium für den späteren Verkaufserfolg. Auch wenn eine Erbschaft angetreten, eine Vermögensauskunft benötigt oder eine Sicherheitsleistung für einen Kredit hinterlegt wird, stellt sich häufig die Frage: Wie viel ist meine Immobilie eigentlich wert?

In diesen und ähnlichen Situationen sollten Sie als Eigentümer auf eine fundierte Wertermittlung Ihrer Immobilie setzen, um eine verlässliche Kalkulationsbasis für Ihr Vorhaben zu erhalten. 

Denn Immobilienpreise können je nach Lage stark variieren. Beobachten Sie die Entwicklungen am lokalen Immobilienmarkt idealerweise über mehrere Jahre und analysieren Sie im jährlichen Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses die Dynamik der Bodenrichtwerte und die Variationen der jeweiligen Kaufpreiskategorien. Berücksichtigen Sie in diesem Zusammenhang auch die quantitative und qualitative Entwicklung von Neubauvorhaben in Ihrem Markt.

Außerdem ist es wichtig, sämtliche vermarktungsrelevanten Unterlagen zu sammeln und ggf. aufbereiten zu lassen (z.B. Grundrisse der Immobilie, ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch). 

In der zweiten Phase geht es an die Vermarktung Ihrer Immobilie. Hierbei können Sie auf die Hilfe durch unsere erfahrenen Immobilienberater zählen. Denn bei Engel & Völkers gleicht kein Immobilienverkauf dem anderen. 

Unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Zielvorstellungen für Ihren Immobilienverkauf sowie des errechneten Marktwerts erstellen unsere Immobilienberater eine genau auf Ihr Objekt zugeschnittene Vermarktungsstrategie, um das bestmögliche Ergebnis für Sie zu erzielen. Dabei können Sie beispielsweise wählen, ob Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück unter Einhaltung maximaler Diskretion oder mit der höchstmöglichen Öffentlichkeitswirksamkeit verkaufen möchten. 


Sie sollten sich zudem auch darüber informieren, welche Nebenkosten und Steuern bei der Vermarkung Ihrer Immobilie anfallen. 

Sollten Sie wirklich von jedem Raum ein Bild veröffentlichen? Oder sollten Sie Aufnahmen vom vergangenen Sommer nutzen? Stimmt die inhaltliche Beschreibung der Immobilie mit den gezeigten Bildern überein? Der erste Eindruck zählt und häufig werden in diesem Zusammenhang schwer korrigierbare Fehler bei der Objektpräsentation gemacht. Wie lösen Sie diese Probleme?

Eine aussagekräftige Präsentation Ihrer Immobilie ist die Grundlage für den erfolgreichen Verkauf. Erstellen Sie bei passender Helligkeit richtig belichtete Fotoaufnahmen mit einem professionellen Weitwinkelobjektiv und entsprechender Vollformatkamera. Wichtig ist es, mit realistischen und ansprechenden Aufnahmen emotionales Interesse zu wecken. Aufnahmen mit Drohnenbildern und virtuellen Rundgängen ergänzen die Präsentation. 

Lassen Sie professionelle Grundrisse erstellen, die auch die Größe der einzelnen Räume ausweisen. Ein potentieller Kaufinteressent wird sich die intensiv mit den Grundrissen auseinandersetzen. Daher sollten Sie diese auf die Richtigkeit genau überprüfen - auch um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. 

Das beste Ergebnis erhalten Sie, wenn Sie Ihre möglichen Interessenten proaktiv und gezielt ansprechen. Hierfür sollten die Vorzüge und die Einwände Ihrer Immobilie bereits im Voraus objektiv definiert werden. Filtern Sie im Vorwege, welche Zielgruppe bereit ist, den bestmöglichen Kaufpreis zu zahlen. 

Persönliche Gegenstände und Bilder sollten bei der Präsentation Ihrer Immobilie auf ein Minimum reduziert werden. Denn: Ein Interessent möchte sich in Ihrem Zuhause seine Zukunft vorstellen.​   Entfernen Sie persönliche Gegenstände. Der Raum erhält eine „neutrale“, aber dennoch freundliche Einrichtung, ohne überfrachtet zu sein. Denn auch „vollgestopfte“ Immobilien können das Vorstellungsvermögen der Interessenten behindern. Das Gleiche gilt ebenso für völlig leere Räumlichkeiten.

Vermeiden Sie eine inkonsequente Vermarktungsdauer, denn diese ist entscheidend, um einen bestmöglichen Verkaufspreis realisieren zu können. Um so länger eine Immobilie am Markt ist, desto schwieriger gestaltet sich die Vermarktung, da die Immobilie zunehmend bekannt ist. Der beste Kaufpreis sollte - je nach Lage und Kaufpreiskategorie - in einem Zeitrahmen von maximal 2 - 6 Monaten erzielt werden. 

Das Hamburger Umland ist seit Jahren stark von Einbrüchen betroffen. "Wo befindet sich die Immobilie und wann darf ich besichtigen?" Bereits mit den Antworten zu diesen beiden Fragen verhelfen Sie ggf. unbewusst einer Person mit bösen Absichten, Ihre Wohn- und Lebenssituation zu beurteilen. Prüfen Sie immer die Legitimität eines Kaufinteressenten vor einer möglichen Besichtigung und qualifizieren Sie durch gezielte Fragen die Ernsthaftigkeit des Interesses.

Eine erfolgreiche Verhandlung setzt voraus, dass auch alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt werden. Akkurate Wohnflächen- und Kubaturberechnungen sind ebenso erforderlich, wie aktuelle Informationen zur Baulast sowie ein vollständiger und aktueller Grundriss. Klären Sie vorab die Richtigkeit dieser Unterlagen, um eventuelle spätere Schadensersatzansprüche zu vermeiden. 

Bevor Sie nun in die Verhandlungen mit dem Kaufinteressenten einsteigen, sollten Sie darauf achten, dass die rechtlichen Grundlagen für den Verkauf gegeben sind. Damit sind u.a. Baulasten und bau- und grundbuchrechtliche Einschränkungen, aber auch die Richtigkeit von Flächenberechnungen und Baugenehmigungen gemeint. Als Verkäufer sind Sie für diese Themen verantwortlich und können rechtlich haftbar gemacht werden. Vermeiden Sie auch das Verschweigen von baulichen Mängeln oder z.B. Wasserschäden, da selbst nach dem Verkauf Regressansprüche gegen Sie gestellt werden können.

Sollten diese Punkte positiv geklärt sein, können die Verhandlungen gestartet werden.

Bei einer erfolgreichen Verhandlung geht es nicht ausschließlich um den Kaufpreis. Beide Parteien sollten bei den Verhandlungen ein gutes Gefühl haben. Zudem sollte es zu einer gütlichen Einigung u.a. zu folgenden Punkten kommen: 

·         Übergabezeitpunkt

·         Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung

·         Nutzungsminderungen

·         Übernahme von beweglichen Gegenständen

·         u.v.m.

Eine notarielle Beurkundung des Immobilienverkaufs ist verpflichtend und nur dann ist Ihr Verkauf auch rechtskräftig. In der Regel wählt der Käufe den Notar, denn er trägt auch die wesentlichen Kosten des Notars. 

Stellen Sie dem Notar alle nötigen Unterlagen sowie getroffenen Vereinbarungen zu Ihrer Immobilie zur Verfügung und legen Sie besonderes Augenmerk auf einzelne Vertragsklausen, wie unter anderem: 

·         Gewährleistungen 

·         Grundschuldvereinbarungen 

·         Nebenabsprachen. 

In der Regel ist die Zahlung des Kaufpreises 4 - 6 Wochen nach der Beurkundung fällig. 

Sie haben weitere Fragen zur Abwicklung Ihres Immobilienverkaufs? Sie benötigen eine fachkundige Wertermittlung Ihrer Immobilie, um eine verlässliche Kalkulationsbasis für Ihr Vorhaben zu erhalten? Wie der Wert einer Immobilie, beispielsweise in Hamburg Bergedorf oder einem der umliegenden Stadtteile, konkret ermittelt wird und welche Faktoren Einfluss auf das finale Bewertungsergebnis haben, darüber informieren Sie unsere erfahrenen Vermarktungsexperten jederzeit in einem individuellen Beratungstermin. 

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Grundbuch: Erhältlich beim Grundbuchamt.

Grundriss: Erhältlich beim Bauamt.

Anliegerbescheinigung: Erhältlich bei der Gemeinde.

Baulastenverzeichnis: Erhältlich beim Vermessungs- und Katasteramt.

Energieausweis: Erhältlich beim Energieversorger (Verbrauchsausweis) oder Ingenieur des Gebäudes (Bedarfsausweis).

Altlastenkataster: Umweltamt.

Genehmigung der Sanierungsbehörde: Notar.

Nachweis zum Denkmalschutz: Denkmalschutzbehörde.

Unser Tipp: Sparen Sie sich Zeit und Mühen bei der Beschaffung aller notwendigen Unterlagen, indem Sie einen Immobilienmakler hierfür beauftragen! 

Das Grundbuch zählt zu den wichtigsten Unterlagen, die für den Hausverkauf benötigt werden. Es gliedert sich insgesamt in drei Abteilungen. Abteilung 1 des Grundbuchs behandelt die Besitzverhältnisse einer Immobilie. In anderen Worten: Hier werden die Eigentümer des Objekts aufgeführt. Auch frühere Besitzer einer Immobilie sind hier ersichtlich. Abteilung 2 des Grundbuchs beinhaltet vor allem Einschränkungen und Belastungen des Grundstücks. Dies betrifft unter anderem das Recht auf Nießbrauch, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten wie Wohnrechte oder das Erbbaurecht. 

Auch Vormerkungen (im Falle von Erbschaft) sind hierin eingetragen, genauso wie etwaige Insolvenz- oder Zwangsverwaltungsvermerke. Abteilung 3 des Grundbuchs beinhaltet unmittelbar geldwerte Rechte. Dieser Abschnitt betrifft somit Dinge wie die Hypothek, Grundschuld und Sicherungsgrundschulden. Änderungen der Einträge sind in den jeweiligen Spalten im Grundbuchauszug einsehbar. Ältere, nicht mehr gültige Einträge sind gestrichen oder gerötet. All diese Unterlagen sind beim zuständigen Grundbuchamt erhältlich.

Der Grundriss einer Immobilie ist besonders in der Vermarktungs- und Besichtigungsphase eine der essentiellen Unterlagen für den Hausverkauf. Ein möglichst detaillierter Grundriss der Immobilie ermöglicht potenziellen Käufern eine realistische Einschätzung, ob das Objekt den Bedürfnissen entspricht. Die Chancen, schneller einen relevanten Interessenten zu finden, steigen somit, wenn Sie den Grundriss bereits früh vorweisen können. Spätestens beim Unterzeichnen vom Notarvertrag benötigen Sie Pläne des Gebäudes, um den Verkauf abwickeln zu können. 

Den Grundriss Ihrer Immobilie erhalten Sie auf verschiedenen Wegen: Die gängige Methode besteht darin, einen Blick in die Bauakte der Immobilie zu werfen, in der der Grundriss enthalten ist. Die Unterlagen zur Bauakte sind in der Regel im Archiv des zuständigen Bauamtes hinterlegt. Eine andere Methode besteht darin, einen professionellen Architekten oder Planer mit der Zeichnung der Immobilie zu beauftragen.

Aus den Unterlagen zur Anliegerbescheinigung der Immobilie geht hervor, ob bereits alle Kosten für die Erschließung eines Grundstücks abbezahlt sind. Zu Erschließungsmaßnahmen zählen beispielsweise der Anschluss an Wasser- und Stromleitungen und Straßen. Deshalb ist die Anliegerbescheinigung insbesondere als Unterlage beim Hausverkauf in Neubaugebieten von Interesse. 

Doch auch für ältere Siedlungsgebiete können diese Unterlagen wichtig sein. Bisweilen werden nämlich Erschließungsmaßnahmen getroffen, die erst später durch die Gemeinde in Rechnung gestellt werden. Haftbar für diese Kosten ist stets derjenige, der zum Zeitpunkt der Abrechnung der Eigentümer der Immobilie ist. Wechselt die Immobilie den Eigentümer, wenn die Erschließung noch nicht abgeschlossen ist, hat folglich der Käufer und neue Besitzer die Kosten hierfür zu tragen, auch wenn die Erschließungsmaßnahmen bereits vor dem Kauf abgeschlossen waren.

Neben den in Abteilung 2 des Grundbuchs aufgeführten Belastungen eines Grundstücks werden öffentlich-rechtliche Zahlungsverpflichtungen im sogenannten Baulastenverzeichnis aufgeführt. Solche Baulasten können beispielsweise durch eine Abstandsfläche zu den benachbarten Grundstücken vorhanden sein. Belastungen, die im Baulastenverzeichnis aufgeführt sind, werden in der Regel nicht im Grundbuch eingetragen. Eine Ausnahme bilden die Bundesländer Brandenburg und Bayern.

Belastungen, die im Baulastenverzeichnis aufgeführt sind, werden in der Regel nicht im Grundbuch eingetragen. Eine Ausnahme bilden die Bundesländer Brandenburg und Bayern.

Der Energieausweis einer Immobilie ist seit dem Jahr 2014 eine der notwendigen Unterlagen beim Hausverkauf und muss bereits zu Beginn der Vermarktung vorliegen. Geregelt ist dieses Dokument in der Energiesparverordnung, häufig auch als EnEV abgekürzt. Dabei gibt es grundsätzlich zwei Arten von Energieausweisen: Den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. 

Der Verbrauchsausweis basiert – wie der Name schon sagt – auf den bisherigen Verbrauchswerten (beispielsweise für Heizung und Warmwasserbereitung) der Immobilie und stellt die kostengünstigere Variante des Energieausweises dar. Dieser Energieausweis ist gültig, wenn die Immobilie mindestens fünf Wohneinheiten enthält (beispielsweise Mietwohnungen) oder das Gebäude die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt. Für den Verkauf der meisten Immobilien sind diese Unterlagen ausreichend. 

Der Bedarfsausweis stellt die aufwändigere Variante des Energieausweises dar. Hier basiert die Energiebilanz der Immobilie nicht auf den tatsächlichen Verbrauchswerten, sondern auf theoretischen Werten, die anhand von Faktoren wie der Außendämmung, Verglasung und der Art der Heizungsanlage berechnet werden. Der Bedarfsausweis ist Pflicht, wenn die Immobilie weniger als fünf Wohneinheiten beherbergt oder die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erfüllt werden. Unabhängig von der Ausweisart können Sie den Energieausweis nur durch einen Experten erstellen lassen. Den Energieausweis erhalten Sie beispielsweise durch den Energieversorger oder einen Energieberater, Bauingenieur oder Architekten. Noch mehr Informationen zu diesen Unterlagen entnehmen Sie unserem Ratgeber Hausverkauf Energieausweis.

Ein weiteres Dokument beim Hausverkauf ist der Altlastenkataster der Immobilie. Hierbei handelt es sich um ein Register, das alle Altlasten und altlastenverdächtigen Flächen eines Grundstücks aufführt, die die Gesundheit des Menschen gefährden könnten. Dies können zum Beispiel Chemikalien und andere Giftstoffe sein, die ins Grundwasser gelangen aber auch Munition und Bomben aus dem Zweiten Weltkrieg. Der Altlastenkataster gehört zwar nicht zu den zwingend notwendigen Unterlagen beim Hausverkauf, ist aber durchaus ein Dokument, das vom potenziellen Hauskäufer angefragt werden könnte. Den Kataster erhalten Eigentümer beim zuständigen Bundesamt.

Unter Umständen ist für den Hausverkauf eine vorherige Genehmigung der Sanierungsbehörde notwendig. Dies ist der Fall, wenn sich die Immobilie in einem von der Gemeinde festgelegten Sanierungsgebiet befindet. Diese Unterlagen werden – falls notwendig – durch den Notar während der Abwicklung des Kaufvertrages eingeholt, was allerdings eine Verzögerung beim Kaufabschluss bedeuten kann.

Steht die zu verkaufende Immobilie unter Denkmalschutz, gehen hiermit einige Besonderheiten einher. So bedürfen eventuelle Umbauten oder gar der (Teil-)Abriss der vorherigen Genehmigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde. Entsprechend werden auch Unterlagen über einen solchen Nachweis benötigt. Vor dem Hausverkauf einer denkmalgeschützten Immobilie sollte unbedingt die weitere Nutzungsabsicht mit dem potenziellen Käufer abgeklärt werden.

Neben den oben genannten Dokumenten existieren weitere Unterlagen, die beim Verkauf der Immobilie von Interesse sein können. Dazu gehört beispielsweise eine Flurkarte. Bei dem Verkauf eines Grundstücks kann es durchaus vorkommen, dass der Käufer die auf der amtlichen Flurkarte hinterlegten Grundstücksgrenzen mit den tatsächlichen Begrenzungen abgleichen möchte. Die Flurkarte kann über den Notar beim amtlichen Liegenschaftskataster beantragt werden. Ist die Immobilie vermietet, interessieren sich viele potenzielle Käufer zudem für die Unterlagen zu den laufenden Mietverträgen. Auch die Versicherungsdokumente, die die Immobilie betreffen, werden beim Hausverkauf häufig angefragt.

Alle für den Hausverkauf notwendigen Unterlagen zu beschaffen ist zeitaufwändig. Liegen die oben genannten Dokumente der Immobilie jedoch nicht rechtzeitig vor, riskieren Eigentümer, rechtswidrig zu handeln. So wird das Fehlen eines Energieausweises beispielsweise mit einer Geldstrafe von bis zu 15.000 Euro geahndet. 

Die Immobilienmakler von Engel & Völkers helfen Ihnen dabei, alle wichtigen Unterlagen zu beschaffen und führen Ihren Hausverkauf zum Erfolg. Lassen Sie sich diesbezüglich gerne von uns beraten!