Hausverkauf Unterlagen: Diese Dokumente benötigen Sie

Wer erfolgreich verkaufen möchte, braucht für den Hausverkauf Unterlagen zu allen wichtigen Eigenschaften seiner Immobilie. Das Beschaffen dieser  Unterlagen stellt für Eigentümer mit Sicherheit eine der größten Herausforderungen dar. Unzählige Dokumente hängen mit einem Gebäude zusammen, doch sind längst nicht alle notwendig, um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen.  Andererseits wird das Fehlen bestimmter Unterlagen wie dem Energieausweis mit empfindlichen Bußgeldern geahndet. Hinzu kommt, dass viele Eigentümer nicht mit Sicherheit wissen, wie und bei welchen Behörden sie überhaupt an die notwendigen Papiere gelangen können. Im Folgenden stellen wir Ihnen deshalb die wichtigsten Unterlagen für den Hausverkauf vor und zeigen Ihnen, wie Ihnen unsere Immobilienmakler dabei helfen, diese zu beschaffen.


1. Checkliste: Unterlagen für den Hausverkauf

Grundbuch: Erhältlich beim Grundbuchamt.

Grundriss: Erhältlich beim Bauamt.

Anliegerbescheinigung: Erhältlich bei der Gemeinde.

Baulastenverzeichnis: Erhältlich beim Vermessungs- und Katasteramt.

Energieausweis: Erhältlich beim Energieversorger (Verbrauchsausweis) oder Ingenieur des Gebäudes (Bedarfsausweis).

Altlastenkataster: Umweltamt.

Genehmigung der Sanierungsbehörde: Notar.

Nachweis zum Denkmalschutz: Denkmalschutzbehörde.


Unser Tipp: Sparen Sie sich Zeit und Mühen bei der Beschaffung aller notwendigen Unterlagen, indem Sie einen Immobilienmakler hierfür beauftragen! 



2. Grundbuch: Aufbau und Inhalt

Das Grundbuch zählt zu den wichtigsten Unterlagen, die für den Hausverkauf benötigt werden. Es gliedert sich insgesamt in drei Abteilungen. Abteilung 1 des Grundbuchs behandelt die Besitzverhältnisse einer Immobilie. In anderen Worten: Hier werden die Eigentümer des Objekts aufgeführt. Auch frühere Besitzer einer Immobilie sind hier ersichtlich. Abteilung 2 des Grundbuchs beinhaltet vor allem Einschränkungen und Belastungen des Grundstücks. Dies betrifft unter anderem das Recht auf Nießbrauch, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten wie Wohnrechte oder das Erbbaurecht


Auch Vormerkungen (im Falle von Erbschaft) sind hierin eingetragen, genauso wie etwaige Insolvenz- oder Zwangsverwaltungsvermerke. Abteilung 3 des Grundbuchs beinhaltet unmittelbar geldwerte Rechte. Dieser Abschnitt betrifft somit Dinge wie die Hypothek, Grundschuld und Sicherungsgrundschulden. Änderungen der Einträge sind in den jeweiligen Spalten im Grundbuchauszug einsehbar. Ältere, nicht mehr gültige Einträge sind gestrichen oder gerötet. All diese Unterlagen sind beim zuständigen Grundbuchamt erhältlich.


3. Grundriss

Der Grundriss einer Immobilie ist besonders in der Vermarktungs- und Besichtigungsphase eine der essentiellen Unterlagen für den Hausverkauf. Ein möglichst detaillierter Grundriss der Immobilie ermöglicht potenziellen Käufern eine realistische Einschätzung, ob das Objekt den Bedürfnissen entspricht. Die Chancen, schneller einen relevanten Interessenten zu finden, steigen somit, wenn Sie den Grundriss bereits früh vorweisen können. Spätestens beim Unterzeichnen vom Notarvertrag benötigen Sie Pläne des Gebäudes, um den Verkauf abwickeln zu können. 


Den Grundriss Ihrer Immobilie erhalten Sie auf verschiedenen Wegen: Die gängige Methode besteht darin, einen Blick in die Bauakte der Immobilie zu werfen, in der der Grundriss enthalten ist. Die Unterlagen zur Bauakte sind in der Regel im Archiv des zuständigen Bauamtes hinterlegt. Eine andere Methode besteht darin, einen professionellen Architekten oder Planer mit der Zeichnung der Immobilie zu beauftragen.

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4. Anliegerbescheinigung

Aus den Unterlagen zur Anliegerbescheinigung der Immobilie geht hervor, ob bereits alle Kosten für die Erschließung eines Grundstücks abbezahlt sind. Zu Erschließungsmaßnahmen zählen beispielsweise der Anschluss an Wasser- und Stromleitungen und Straßen. Deshalb ist die Anliegerbescheinigung insbesondere als Unterlage beim Hausverkauf in Neubaugebieten von Interesse. 


Doch auch für ältere Siedlungsgebiete können diese Unterlagen wichtig sein. Bisweilen werden nämlich Erschließungsmaßnahmen getroffen, die erst später durch die Gemeinde in Rechnung gestellt werden. Haftbar für diese Kosten ist stets derjenige, der zum Zeitpunkt der Abrechnung der Eigentümer der Immobilie ist. Wechselt die Immobilie den Eigentümer, wenn die Erschließung noch nicht abgeschlossen ist, hat folglich der Käufer und neue Besitzer die Kosten hierfür zu tragen, auch wenn die Erschließungsmaßnahmen bereits vor dem Kauf abgeschlossen waren.


5. Baulastenverzeichnis

Neben den in Abteilung 2 des Grundbuchs aufgeführten Belastungen eines Grundstücks werden öffentlich-rechtliche Zahlungsverpflichtungen im sogenannten Baulastenverzeichnis aufgeführt. Solche Baulasten können beispielsweise durch eine Abstandsfläche zu den benachbarten Grundstücken vorhanden sein. Belastungen, die im Baulastenverzeichnis aufgeführt sind, werden in der Regel nicht im Grundbuch eingetragen. Eine Ausnahme bilden die Bundesländer Brandenburg und Bayern.


Das Baulastenverzeichnis einer Immobilie wird in der Regel von Stadt oder Landkreis geführt. Die Unterlagen sind dann beim zuständigen Katasteramt erhältlich. Zwar ist die Vorlage des Baulastenverzeichnisses keine zwingend notwendige Unterlage für den Hausverkauf, jedoch kommt es durchaus vor, dass der oder die Käufer Einblick in dieses Dokument anfordern. In einem solchen Fall kann der Immobilienmakler oder der Notar – unter Umständen nach einer Bevollmächtigung durch den Eigentümer – das Baulastenverzeichnis beim Katasteramt beantragen.

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6. Energieausweis

Der Energieausweis einer Immobilie ist seit dem Jahr 2014 eine der notwendigen Unterlagen beim Hausverkauf und muss bereits zu Beginn der Vermarktung vorliegen. Geregelt ist dieses Dokument in der Energiesparverordnung, häufig auch als EnEV abgekürzt. Dabei gibt es grundsätzlich zwei Arten von Energieausweisen: Den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. 


Der Verbrauchsausweis basiert – wie der Name schon sagt – auf den bisherigen Verbrauchswerten (beispielsweise für Heizung und Warmwasserbereitung) der Immobilie und stellt die kostengünstigere Variante des Energieausweises dar. Dieser Energieausweis ist gültig, wenn die Immobilie mindestens fünf Wohneinheiten enthält (beispielsweise Mietwohnungen) oder das Gebäude die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt. Für den Verkauf der meisten Immobilien sind diese Unterlagen ausreichend. 


Der Bedarfsausweis stellt die aufwändigere Variante des Energieausweises dar. Hier basiert die Energiebilanz der Immobilie nicht auf den tatsächlichen Verbrauchswerten, sondern auf theoretischen Werten, die anhand von Faktoren wie der Außendämmung, Verglasung und der Art der Heizungsanlage berechnet werden. Der Bedarfsausweis ist Pflicht, wenn die Immobilie weniger als fünf Wohneinheiten beherbergt oder die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erfüllt werden. Unabhängig von der Ausweisart können Sie den Energieausweis nur durch einen Experten erstellen lassen. Den Energieausweis erhalten Sie beispielsweise durch den Energieversorger oder einen Energieberater, Bauingenieur oder Architekten. Noch mehr Informationen zu diesen Unterlagen entnehmen Sie unserem Ratgeber Hausverkauf Energieausweis.


7. Altlastenkataster

Ein weiteres Dokument beim Hausverkauf ist der Altlastenkataster der Immobilie. Hierbei handelt es sich um ein Register, das alle Altlasten und altlastenverdächtigen Flächen eines Grundstücks aufführt, die die Gesundheit des Menschen gefährden könnten. Dies können zum Beispiel Chemikalien und andere Giftstoffe sein, die ins Grundwasser gelangen aber auch Munition und Bomben aus dem Zweiten Weltkrieg. Der Altlastenkataster gehört zwar nicht zu den zwingend notwendigen Unterlagen beim Hausverkauf, ist aber durchaus ein Dokument, das vom potenziellen Hauskäufer angefragt werden könnte. Den Kataster erhalten Eigentümer beim zuständigen Bundesamt.


8. Genehmigung der Sanierungsbehörde

Unter Umständen ist für den Hausverkauf eine vorherige Genehmigung der Sanierungsbehörde notwendig. Dies ist der Fall, wenn sich die Immobilie in einem von der Gemeinde festgelegten Sanierungsgebiet befindet. Diese Unterlagen werden – falls notwendig – durch den Notar während der Abwicklung des Kaufvertrages eingeholt, was allerdings eine Verzögerung beim Kaufabschluss bedeuten kann.


9. Nachweis zum Denkmalschutz

Steht die zu verkaufende Immobilie unter Denkmalschutz, gehen hiermit einige Besonderheiten einher. So bedürfen eventuelle Umbauten oder gar der (Teil-)Abriss der vorherigen Genehmigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde. Entsprechend werden auch Unterlagen über einen solchen Nachweis benötigt. Vor dem Hausverkauf einer denkmalgeschützten Immobilie sollte unbedingt die weitere Nutzungsabsicht mit dem potenziellen Käufer abgeklärt werden.


10. Sonstige Unterlagen für den Hausverkauf

Neben den oben genannten Dokumenten existieren weitere Unterlagen, die beim Verkauf der Immobilie von Interesse sein können. Dazu gehört beispielsweise eine Flurkarte. Bei dem Verkauf eines Grundstücks kann es durchaus vorkommen, dass der Käufer die auf der amtlichen Flurkarte hinterlegten Grundstücksgrenzen mit den tatsächlichen Begrenzungen abgleichen möchte. Die Flurkarte kann über den Notar beim amtlichen Liegenschaftskataster beantragt werden. Ist die Immobilie vermietet, interessieren sich viele potenzielle Käufer zudem für die Unterlagen zu den laufenden Mietverträgen. Auch die Versicherungsdokumente, die die Immobilie betreffen, werden beim Hausverkauf häufig angefragt.


11. Vorsicht bei falschen oder fehlenden Unterlagen!

Alle für den Hausverkauf notwendigen Unterlagen zu beschaffen ist zeitaufwändig. Liegen die oben genannten Dokumente der Immobilie jedoch nicht rechtzeitig vor, riskieren Eigentümer, rechtswidrig zu handeln. So wird das Fehlen eines Energieausweises beispielsweise mit einer Geldstrafe von bis zu 15.000 Euro geahndet. 

Die Immobilienmakler von Engel & Völkers helfen Ihnen dabei, alle wichtigen Unterlagen zu beschaffen und führen Ihren Hausverkauf zum Erfolg. Lassen Sie sich diesbezüglich gerne von uns beraten!

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