Notarvertrag - 4 Dinge, die Sie beim Hausverkauf wissen sollten

Ein Hausverkauf geht seinem Ende entgegen: Der Käufer für die Immobilie ist gemeinsam mit dem Makler gefunden worden, die Preisverhandlungen sind beendet. Nun fehlt nur noch der notarielle Kaufvertrag oder auch Notarvertrag, um das Geschäft rechtskräftig abzuschließen und den Kauf beim Notar zu beurkunden. Doch was beinhaltet ein solcher Kontrakt überhaupt und welche Rechtskraft besitzt er? Kann man von einem Notarvertrag nach dem Unterzeichnen zurücktreten? In diesem Artikel erläutern wir Ihnen

1. Warum kein Hausverkauf ohne Notarvertrag zustande kommt.
2. Was im Notarvertrag stehen muss.
3. Wann der Notarvertrag gültig ist und wann nicht.
4. Welche Bestandteile der Notarvertrag im Einzelnen beinhaltet.

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1. Kein Hausverkauf ohne Notarvertrag

Damit der Verkauf der Immobilie rechtskräftig abgewickelt werden kann, ist der notarielle Kaufvertrag zwingend notwendig. Denn erst durch den Notarvertrag, der den Kauf einer Immobilie beurkundet, können Änderungen der Besitzverhältnisse im Grundbuch beantragt werden. Dass der Kaufvertrag der Immobilie durch einen Notar beurkundet wird, hat aber auch noch andere Gründe: Der Notar fungiert als neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer und soll während des Notartermins aufkommende Fragen unparteiisch erläutern sowie die juristische Rechtmäßigkeit der Vertragsinhalte gewährleisten.

Diese Beratung lassen sich Notare selbstverständlich bezahlen. Neben der juristischen Beratung fließen die Ausfertigung der Vertrages sowie die Beurkundung selbst in die Notarkosten mit ein. Da sich der Notar in der Regel auch um die Eintragung der Grundschuld kümmert, fallen zusätzlich Kosten für den Grundbucheintrag an. Die exakte Höhe der Notarkosten variiert aufgrund dieser Faktoren auch von Immobilie zu Immobilie. Als Richtwert werden meist Kosten von 2 % des Kaufpreises der Immobilie angeben.

Häufig steht bei den Parteien auch die Frage im Raum, wer die Notarkosten zahlt. In der Regel müssen die Immobilienkäufer diese Kosten tragen. Sie gehören zu den obligatorischen Nebenkosten beim Hauskauf. Juristisch gesehen sind sowohl Immobilienkäufer als auch -Verkäufer für die Notarkosten haftbar.

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2. Was muss im Notarvertrag stehen?

Ein Großteil des Notarvertrages besteht oftmals aus standardisierten Formulierungen und Paragraphen. Das bedeutet allerdings nicht, dass hier nicht auf individuelle Wünsche eingegangen werden kann: Während des Notartermins wird der Notar den Kaufvertrag, der im Vorfeld bereits an Käufer und Verkäufer der Immobilie zur Durchsicht überreicht wurde, noch einmal vorlesen. 

Auch in diesem Abschnitt des Immobilienverkaufs können noch Änderungen hinsichtlich des Kaufvertrages getroffen werden, sofern dies dem Wunsch beider Parteien entspricht. Der Notar wird in seiner Funktion als Vermittler erläutern, inwiefern solche Änderungen juristisch möglich sind. Zu seinen Aufgaben gehört es allerdings nicht, festzustellen, ob solche kurzfristigen Änderungen des Notarvertrags der einen oder anderen Partei zum Nachteil gereicht.

3. Wann ist ein Notarvertrag gültig?

Mit der Unterschrift unter dem Notarvertrag sind die beschriebenen Vertragsinhalte für alle unterzeichnenden Personen bindend. Trotzdem können Umstände auftreten, durch die von einem Notarvertrag zurückgetreten werden kann. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Immobilienverkäufer der Kaufpartei eklatante Mängel an der Immobilie wissentlich vorenthalten hat. Ebenfalls ist ein Rücktritt möglich, wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer der Immobilie im Vorfeld eine entsprechende Rücktrittsklausel oder bestimmte Rücktrittsgründe im Vertrag vereinbart haben.

4. Checkliste: Was gehört in den Notarvertrag?

Keine Immobilie ist wie die andere – deshalb unterscheiden sich auch alle Notarverträge inhaltlich voneinander. Trotzdem gibt es gewisse Abschnitte, die in jedem Notarvertrag aufgeführt sind. Hier sind die wichtigsten Informationen, die ein Notarvertrag in der Regel enthält:

✓ Persönliche Daten der Vertragsparteien: Dieser Teil des Notarvertrages führt die allgemeinen Informationen zu den beiden beteiligten Vertragsparteien auf.

✓ Informationen zur Immobilie: Hier werden die wichtigsten, allgemeinen Daten zur Immobilie erfasst. Dazu gehören zum Beispiel die Art des Objekts, die Anschrift und die Größe der Wohnfläche.

✓ Energieausweis: Kein Notarvertrag ohne Energieausweis: Seit der Energieeinsparverordnung von 2014 ist die Angabe zur Energieeffizienz eines Gebäudes verpflichtend. Durch den Energiepass bekommen Immobilienkäufer einen Eindruck, mit welchen Heizkosten sie beispielsweise rechnen können.

✓ Grundbuchdaten: In diesem Teil werden die wichtigsten Daten aus dem Grundbuch aufgelistet. Enthalten sind unter anderem Informationen zu den bisherigen Eigentümern, die im Grundbuch stehen, und die vorangegangenen Besitzer der Immobilie.

✓ Informationen über Grundschulden: Eng mit den Grundbuchdaten verknüpft sind die Informationen über eventuell bestehende Grundschulden. Diese führen alle Darlehen im Notarvertrag auf, die für die Immobilie aufgenommen wurden, oder die für die Immobilie als Sicherheit dienen.

✓ Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Was kostet die Immobilie und wann muss der vereinbarte Kaufpreis für das Objekt beglichen werden? In diesem Abschnitt des Notarvertrages werden solche Informationen aufgeführt.

✓ Finanzierungsinformationen: Der Notarvertrag enthält in der Regel auch Informationen dazu, wie der Käufer die Immobilie finanziert.  

✓ Informationen zur Vermietung: Nicht immer ist die Immobilie, die es zu verkaufen gilt, auch bezugsfertig. Falls das Objekt bereits vermietet ist, finden sich diese Informationen in diesem Abschnitt des Notarvertrages.

Entsprechend der Immobilie und der Wünsche beider Vertragsparteien kann der Notarvertrag beim Immobilienverkauf selbstverständlich noch weitere Punkte beinhalten. Deshalb stellt die oben aufgeführte Checkliste lediglich ein allgemeines Beispiel für den notariellen Kaufvertrag dar. Um den Weg zu dieser entscheidenden Phase des Immobilienverkaufs möglichst effizient zu gestalten, lohnt es sich, einen erfahrenen Immobilienmakler zu beauftragen. Dieser kann die mühseligen aber notwendigen Aufgaben nach den Wünschen des Hausverkäufers abwickeln.

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Notartermin beim Hausverkauf - was muss ich beachten?

Der Termin bei einem Notar ist einer der finalen und zugleich wichtigsten Schritte, wenn es um den Verkauf Ihrer Immobilie geht. Denn ohne notarielle Urkunde wie dem Notravertrag kann kein rechtskräftiger Wohnungs- oder Hausverkauf zustandekommen. Ein solcher Termin will entsprechend sorgsam vorbereitet sein. Was Sie vor, während und nach dem Notartermin beim Immobilienverkauf erwartet, erklären wir Ihnen im Folgenden. 

Vorbereitung des Notartermins - welche Unterlagen muss ich mitbringen?

Haben sich beide Parteien über Details wie den Kaufpreis der Immobilie und die dazugehörigen Zahlungsmodalitäten geeinigt, kann ein Termin beim Notar vereinbart werden. Üblicherweise wird dieser vom Immobilienkäufer beauftragt. Der Notar wird im Zuge der Vorbereitungen für den Termin vorab einen Vertrag erstellen und diesen beiden Parteien zur Durchsicht zukommen lassen. Aus diesem Grund benötigt der Notar im Vorfeld von Ihnen als Immobilienverkäufer unter anderem Angaben über:

• das Grundbuch

• den Kaufpreis der Immobilie

• den Übergabetermin der Immobilie

• eventuell existierende Mängel der Immobilie

Notartermin - wie läuft er ab?

Eine essentielle Aufgabe des Notars besteht darin, als neutraler Vermittler zwischen beiden Vertragsparteien zu dienen. Aus diesem Grund werden zu Beginn des Termins noch einmal der Kaufvertrag für die Immobilie vom Notar vorgelesen und juristische Begriffe erklärt. Zudem werden an dieser Stelle eventuelle Fragen zu Inhalten des Notarvertrags beantwortet. Falls im Zuge dessen bei den Parteien der Wunsch nach einer Änderung bestimmter Inhalte aufkommt, wird vom Notar erläutert, inwiefern diese juristisch möglich sind. Können sich beide Parteien auf den Kaufvertrag für die Immobilie einigen, kann dieser unterzeichnet und vom Notar besiegelt werden.

Notartermin - was passiert danach?

Im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung informiert der Notar das zuständige Finanzamt über den Kauf der Immobilie. Außerdem sorgt er dafür, dass die neuen Eigentümer der Immobilie im Grundbuch vorgemerkt werden. Das Finanzamt wird im Anschluss hieran einen Grunderwerbsteuerbescheid an die Immobilienkäufer senden. Zudem wird der Notar die Kosten für seine Dienstleistungen in Rechnung stellen. Wer diese trägt, erläutern wir im folgenden Abschnitt.

Wer zahlt die Notarkosten?

Grundsätzlich richten sich die Notarkosten nach dem Kaufpreis der Immobilie. Die Notarkosten trägt dabei in der Regel der Immobilienkäufer. Der Verkäufer der Immobilie hingegen muss meist nur Teile der Kosten übernehmen, zum Beispiel, wenn anlässlich des Immobilienverkaufs besondere Änderungen im Grundbucheintrag vorgenommen werden müssen. Dennoch sind juristisch gesehen sowohl Käufer als auch Verkäufer für die Notarkosten haftbar. Das ist besonders dann von Interesse, wenn sich herausstellt, dass der Immobilienkäufer nicht zahlungsfähig ist. In diesem Fall muss der Verkäufer für sämtliche Notarkosten aufkommen. Aus diesem Grund sollten Sie als Verkäufer einer Immobilie stets im Vorfeld die Bonität potenzieller Käufer überprüfen.

Haben Sie noch weitere Fragen zum Thema Hausverkauf, Notartermin, dem neuen Gesetz 2019 zur Maklerprovision oder dem Wert Ihrer Immobilie? Unsere erfahrenen und vertrauensvollen Immobilienexperten unterstützen Sie gerne bei allen Prozessen, die der Hausverkauf erfordert. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Disclaimer/Haftungsausschluss:

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Häufig gestellte Fragen zum Notarvertrag

Wann ist ein Notarvertrag empfehlenswert?

Für den Kauf beziehungsweise Verkauf einer Immobilie ist der Notarvertrag nicht bloß empfehlenswert, sondern absolut notwendig. Ohne einen notariell beglaubigten Kaufvertrag können keine Änderungen im Grundbuch vorgenommen und die Immobilie somit auch nicht auf die neuen Eigentümer überschrieben werden. Es ist deshalb sowohl für Käufer als auch Verkäufer sinnvoll, sich im Vorfeld intensiv mit dem Thema Notarvertrag auseinanderzusetzen.

Wie bindend ist ein Notarvertrag?

Ein Notarvertrag ist mit der vollständigen Unterzeichnung beider Parteien rechtlich bindend. Es bedarf schwerwiegender Gründe, um einen Notarvertrag anzufechten. Zudem sind beide Parteien für die im Vertrag festgelegten Notarkosten juristisch haftbar. In der Regel tragen allerdings die Immobilienkäufer diese Kosten.

Kann ein Notarvertrag angefochten werden?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Notarvertrag anfechtbar sein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der ehemalige Eigentümer dem Käufer bedeutsame Mängel an der Immobilie wissentlich vorenthalten hat. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, von einem Vertrag zurückzutreten, wenn eine entsprechende Rücktrittsklausel Teil des Kaufvertrags ist.