Ist es möglich, in Portugal ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen? Was der Markt sagt

Was bedeutet „Hauskauf ohne Eigenkapital“?

Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen bedeutet, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten, die 100 % des Kaufpreises abdeckt. Der Käufer muss somit keinen eigenen Betrag für die Anzahlung aufbringen.

In der Praxis handelt es sich dabei um eine Ausnahme. Portugiesische Banken folgen den Vorgaben der Banco de Portugal, die empfehlen, maximal 90 % des von der Bank ermittelten Immobilienwertes zu finanzieren. Dennoch gibt es bestimmte Sonderfälle, in denen eine vollständige Finanzierung möglich sein kann.

Gibt es in Portugal 100 %-Finanzierungen?

Grundsätzlich vergeben Banken in Portugal keine 100 %-Hypotheken für frei am Markt angebotene Immobilien. Es existieren jedoch Ausnahmen:

• Bankeigene Immobilien: Banken finanzieren häufig den vollen Kaufpreis, wenn es sich um Immobilien aus dem eigenen Bestand handelt

• Immobilienfonds: In Einzelfällen sind hier bessere Finanzierungskonditionen möglich

• Zusätzliche Sicherheiten: Ein solventer Bürge oder weitere Sicherheiten können die Finanzierungschancen erhöhen

Diese Optionen sind selten und setzen eine gründliche Bonitätsprüfung voraus. Eine professionelle Bewertung kann dabei helfen. Es lohnt sich, frühzeitig zu prüfen, wie viel Ihre Immobilie wert ist, da dies Ihre Verhandlungsposition gegenüber Banken verbessern kann.

Die Bedeutung der Immobilienbewertung durch die Bank

Die Höhe der Finanzierung richtet sich nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem Bankgutachten. Wird eine Immobilie beispielsweise für 200.000 € gekauft, aber nur mit 180.000 € bewertet, finanziert die Bank lediglich einen Prozentsatz dieses niedrigeren Wertes.

Das bedeutet: Liegt der Kaufpreis über dem Schätzwert, muss die Differenz aus Eigenmitteln bezahlt werden. Die Bewertung ist daher ein zentraler Faktor im Kaufprozess.

Strategien bei fehlendem Eigenkapital

Auch wenn eine 100 %-Finanzierung selten ist, gibt es Wege, die Eigenkapitalanforderung zu reduzieren:

1. Frühzeitig und gezielt sparen

Ein strukturierter Sparplan bleibt eine der effektivsten Strategien. Viele Käufer nutzen einen portugiesischen Pensionssparplan (PPR), der unter bestimmten Bedingungen steuerfrei für den Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie verwendet werden kann.

2. Direkt mit dem Verkäufer verhandeln

In manchen Fällen lassen sich flexible Zahlungsmodelle vereinbaren, etwa eine reduzierte Anzahlung, Ratenzahlungen oder ein langfristiger Vorvertrag, der mehr Zeit zur Kapitalbildung lässt.

3. Kauf von bankeigenen Immobilien

Diese Immobilien können oft vollständig finanziert werden. Das Angebot ist jedoch begrenzt, und der Zustand der Objekte variiert.

4. Staatliche oder kommunale Förderprogramme

Zwar gibt es in Portugal kein landesweites Programm für 100 %-Finanzierungen, doch einige Gemeinden bieten Steuererleichterungen oder Förderungen für junge Käufer oder Familien an.

Entwicklungen am portugiesischen Immobilienmarkt

Nach Jahren starken Wachstums zeigt der portugiesische Immobilienmarkt Anzeichen einer Stabilisierung. Trotz höherer Zinsen bleibt die Nachfrage hoch – insbesondere in Randgebieten großer Städte und Regionen mit hoher Lebensqualität und moderateren Preisen.

Laut dem Portugal Market Report 2023/2024 steigt die Nachfrage vor allem bei jungen Paaren und internationalen Käufern, die flexible Arbeitsmodelle nutzen und Alternativen zu Großstädten suchen.

Städte wie Setúbal, Aveiro, Braga oder Viseu gewinnen zunehmend an Attraktivität, da sie ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und bessere Finanzierungschancen bieten.

Wer hat die besten Chancen auf eine 100 %-Finanzierung?

Auch wenn sie selten ist, kommt eine vollständige Finanzierung für bestimmte Käuferprofile eher infrage:

• Junge Fachkräfte mit stabiler Beschäftigung

• Doppelverdiener-Haushalte mit geringer Verschuldung

• Käufer mit einkommensstarken Bürgen

• Erwerber von bankeigenen Immobilien

In solchen Fällen ist die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobiliennetzwerk entscheidend, um den Prozess effizient zu steuern.

Welche Unterlagen sind für eine Finanzierung erforderlich?

Typischerweise verlangen Banken folgende Dokumente:

• Einkommensnachweise

• Steuererklärungen

• Kreditregisterauszug der Banco de Portugal

• Arbeitsvertrag oder Arbeitgeberbestätigung

• Objektunterlagen

Nach Prüfung stellt die Bank ein europäisches Standardinformationsblatt (ESIS) aus, das alle Konditionen enthält.

Welche Risiken birgt eine 100 %-Finanzierung?

So attraktiv sie klingt, eine vollständige Finanzierung bringt Risiken mit sich:

• Höhere monatliche Belastung

• Strengere Prüfung der Tragfähigkeit

• Risiko bei Wertverlust der Immobilie

• Zinsänderungsrisiko bei variablen Zinssätzen

In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, zunächst eine bestehende Immobilie zu verkaufen, um die Eigenkapitalbasis zu stärken.

Wie findet man geeignete Immobilien?

Käufer, die gezielt nach günstigen Finanzierungsoptionen suchen, sollten sich konzentrieren auf:

• Bankeigene Immobilien

• Neubauprojekte mit Bankpartnerschaften

• Sonderaktionen von Immobilienagenturen

• Regionen mit kommunalen Förderprogrammen

Über die Plattform von Engel & Völkers lassen sich Immobilien gezielt nach Preis, Lage und Eigenschaften filtern.

Persönliche Beratung als entscheidender Vorteil

Ein erfahrener Berater begleitet Käufer von der ersten Besichtigung bis zur Vertragsunterzeichnung und hilft bei:

• Marktgerechter Bewertung

• Finanzierungsverhandlungen

• Dokumentenvorbereitung

• Vermeidung rechtlicher und finanzieller Risiken

Die Zusammenarbeit mit qualifizierten Immobilienberatern sorgt für Transparenz und Sicherheit im gesamten Kaufprozess.

Ausblick auf die kommenden Jahre

Mit dem Markteintritt jüngerer Generationen steigt der Druck auf Banken, flexiblere Finanzierungsmodelle anzubieten. Zudem gewinnt das Modell Mieten mit Kaufoption zunehmend an Bedeutung, da es den Eigenkapitalbedarf schrittweise reduziert.

Fazit

Ein Hauskauf in Portugal ohne Eigenkapital ist anspruchsvoll, aber nicht ausgeschlossen. Entscheidend sind eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Situation, fundierte Marktkenntnisse und professionelle Unterstützung. Wer gut vorbereitet ist und die richtigen Partner an seiner Seite hat, kann auch in einem anspruchsvollen Markt attraktive Lösungen finden.

Mit der Unterstützung von Engel & Völkers lassen sich individuelle Strategien entwickeln – sei es durch spezielle Finanzierungsmodelle, Marktchancen oder eine gezielte Verkaufs- und Kaufstrategie.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1. Ist ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital in Portugal 2025 realistisch?

Ja, aber nur in Ausnahmefällen. Die meisten Banken verlangen Eigenkapital, machen jedoch bei bankeigenen Immobilien oder sehr soliden Käuferprofilen Ausnahmen.

2. Welche Banken bieten 100 %-Finanzierungen an?

Es gibt keine feste Liste. Einzelne Banken bieten diese Option für Immobilien aus dem eigenen Bestand an, abhängig von Bonität und Objekt.

3. Zählt der Kaufpreis oder die Bankbewertung?

Die Bankbewertung ist ausschlaggebend. Liegt sie unter dem Kaufpreis, muss die Differenz selbst finanziert werden.

4. Kann ein PPR für den Immobilienkauf genutzt werden?

Ja. Ein portugiesischer PPR kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei für den Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie verwendet werden.

5. Ist ein Konsumentenkredit für die Anzahlung sinnvoll?

Davon wird meist abgeraten, da er die Gesamtbelastung erhöht und die Kreditgenehmigung gefährden kann.

6. Gibt es staatliche Förderungen für Erstkäufer?

Ein landesweites Programm existiert derzeit nicht, jedoch bieten einige Gemeinden Steuererleichterungen oder Wohnbauförderungen an.

7. Was sollte zuerst erfolgen: Immobiliensuche oder Finanzierungszusage?

Eine Finanzierungsvorabzusage ist der beste erste Schritt, um das Budget klar zu definieren und sicher zu verhandeln.