Steuerliche Vorteile für Ausländer, die in Immobilien in Portugal investieren

Warum zieht Portugal so viele ausländische Investoren an?

Portugal überzeugt mit geringerem Lebenshaltungskosten, rechtlicher Sicherheit und klarer Wertsteigerungspotenzials. Politische Stabilität, gute Infrastruktur und direkte Flugverbindungen in zahlreiche Länder machen das Land zusätzlich attraktiv. Darüber hinaus umfasst das portugiesische Steuerrecht spezielle Anreize, um internationale Käufer zu fördern – insbesondere für jene, die eine Immobilie in Portugal kaufen wollen.

Zusammen mit dem Ruf Portugals als sicheres, modernes und nachhaltiges Reiseziel entsteht ein wirtschaftsfreundliches Umfeld, das den EU-Vorgaben entspricht.

Das Regime für non-habitual Residents (NHR)

Das 2009 eingeführte Ausländer-Regime „Non-Habitual Resident“ (NHR) gehört zu den effektivsten Instrumenten zur Anwerbung internationaler Investoren. Es ermöglicht Nicht-Residenzlern eine pauschale IRS-Steuer von 20 % auf hochqualifizierte Einkünfte, die in Portugal erzielt werden.

Besonders vorteilhaft ist zudem die mögliche Befreiung ausländischer Einkünfte – wie Renten, Dividenden, Zinsen oder Kapitaleinkünfte – von der portugiesischen Steuer, sofern sie im Herkunftsland bereits versteuert oder dort steuerfrei sind.

Das NHR-Regime gilt für zehn Jahre und ist besonders beliebt bei europäischen Pensionären, Unternehmern und Fachkräften, die gleiche­zeitig Lebensqualität und Steueroptimierung anstreben.

Golden Visa und steuerliche Auswirkungen

Bis 2023 war das Golden Visa ein wichtiger Faktor für internationale Immobilieninvestitionen in Portugal: Die Aufenthaltsgenehmigung erfolgte u. a. über den Erwerb von Immobilien. Aktuell wurde die Möglichkeit des Erwerbs von Wohnungen in städtischen Gebieten jedoch abgeschafft.

Investitionen in weniger dicht besiedelten oder touristischen Zonen sind nach wie vor förderfähig. Frühere Golden-Visa-Inhaber behalten ihre erworbenen Rechte – einschließlich möglicher steuerlicher NHR-Vorteile, wenn sie diese beantragen.

Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf

Wer eine Immobilie in Portugal kauft, sollte folgende Steuern berücksichtigen:

1. IMT (Grunderwerbssteuer) – beim Kauf fällig, je nach Objektzweck und Wert gestaffelt.

2. Stempelsteuer – bei Vertragsunterzeichnung, meist 0,8 % des Kaufpreises.

3. IMI (Grundsteuer) – jährlich berechnet, beträgt 0,3 % bis 0,45 % des steuerlichen Immobilienwerts.

Ausländische Investoren unterliegen denselben Bedingungen wie Portugiesen – ohne Zusatzsteuer.

Steuerliche Anreize bei Vermietung

Ein beliebter Investitionsansatz ist die Vermietung. Mieteinnahmen werden in Portugal pauschal mit 28 % versteuert – oder auf Wunsch mit dem Gesamteinkommen im Rahmen der IRS verrechnet.

Langzeitmieter profitieren von vergünstigten Steuersätzen:

• Mietverträge > 2 Jahre: 26 %

•  5 Jahre: 23 %

•  10 Jahre: 14 %

•  20 Jahre: 10 %

Dies macht den portugiesischen Mietmarkt besonders attraktiv für stabile Erträge mit steuerlichen Vorteilen.

Warum professionelle Unterstützung entscheidend ist

Die portugiesische Steuer- und Rechtslage zu durchschauen, ist ohne Experten schwierig. Deshalb ist es essenziell, mit einer Erfahrung im Immobilienbereich zusammenszustellen zu arbeiten. Diese bieten juristische und steuerliche Beratung und identifizieren Objekte mit hohem Wertsteigerungspotenzial.

Engel & Völkers unterstützt Sie mit einem großen Team von Immobilienberater:innen, das auf ausländische Investoren spezialisiert ist. Dieses bietet individuelle Betreuung – vom Erwerbsprozess bis zur Verwaltung – basierend auf dem Marktstudium für fundierte Investitionsentscheidungen.

Dokumentation & steuerliche Vorbereitung

Vor dem Abschluss sollten Sie die komplette Dokumentation für den Immobilienkauf sichern: Energiezertifikate, Baugenehmigungen, Grundbuchauszüge, Steuerunterlagen und relevante Belege.

Eine professionelle Begleitung durch Engel & Völkers garantiert rechtliche Sicherheit und vermeidet Fehler, welche steuerliche Vorteile gefährden könnten.

So maximieren Sie Ihre Rendite

Portugal überzeugt mit steuerlichen Vorteilen und Wachstumspotenzial für Ausländer. Mit NHR, attraktiver Mietbesteuerung, stabilem Wertezuwachs und rechtlicher Sicherheit erweist sich das Land als sinnvolle Anlageoption.

Die Kooperation mit Engel & Völkers sichert Ihnen kompetente Beratung, strategische Unterstützung und umfassende Marktkenntnis – ideal für Renditeimmobilien, Wiederverkauf oder Eigennutzung.

Ihre nächsten Schritte für eine steueroptimierte Investition

Portugal bietet starke steuerliche Anreize und hohe Renditechancen für ausländische Investoren. Um diese zu nutzen, ist die Zusammenarbeit mit Fachexperten der beste Weg.

Möchten Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist oder wie Sie später Ihr Apartment profitabel verkaufe können? Engel & Völkers steht Ihnen zur Seite – mit globaler Reichweite, Klarheit und Vertrauen.