Wie berechnet man die Notarkosten beim Immobilienkauf in Portugal?

Was ist eine „Escritura“?

Die „Escritura“ (öffentliche Kaufurkunde) ist die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufs und der Moment, in dem das Eigentum rechtskräftig auf den Käufer übergeht. Sie erfolgt in der Regel bei einem Notar, einem Grundbuchamt (Conservatória) oder einer Bank (bei Finanzierung). Erst nach dieser Beurkundung wird die Eigentumsübertragung offiziell ins Grundbuch eingetragen.

Oft wird nur an den Unterzeichnungstermin gedacht – doch die damit verbundenen Kosten bestehen aus verschiedenen steuerlichen und administrativen Komponenten. Deshalb lohnt es sich, diese im Detail zu kennen.

Welche Kosten umfasst die Beurkundung?

Die Gesamtkosten für die Beurkundung eines Immobilienkaufs in Portugal beinhalten:

• Stempelsteuer (Imposto de Selo)

• Grundbuchsteuer (IMT)

• Notar- und Registergebühren

• Honorare des Notars oder der Bank

• Gegebenenfalls Bankgebühren (bei Finanzierung)

Im Folgenden gehen wir auf die einzelnen Posten ein.

1. Stempelsteuer (Imposto de Selo)

Diese gesetzlich vorgeschriebene Steuer beträgt 0,8 % des Kaufpreises und muss vor Unterzeichnung der Kaufurkunde gezahlt werden. Bei einem Immobilienpreis von 200.000 € entspricht das 1.600 €.

Bei einer Finanzierung fällt zudem eine Stempelsteuer in Höhe von 0,6 % auf den Kreditbetrag an.

2. Grundbuchsteuer (IMT)

Die „IMT“ ist eine kommunale Übertragungssteuer und stellt einen der größten Kostenpunkte dar. Ihr Wert hängt ab von:

• der Art der Nutzung (Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz),

• dem Standort (Festland oder autonome Regionen),

• dem Kaufpreis der Immobilie.

Für Erstwohnsitze gibt es Steuerfreibeträge bis zu einem bestimmten Schwellenwert (2024: 97.064 €). Danach gelten progressive Steuersätze bis zu 8 %.

Das portugiesische Finanzamt stellt einen Online-Rechner zur Verfügung, mit dem Sie Ihre individuelle IMT berechnen können. Die Steuer muss vor der Beurkundung beglichen werden.

3. Notar- und Registergebühren

Die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch kostet in der Regel zwischen 225 € und 275 €, insbesondere wenn gleichzeitig eine Hypothek eingetragen wird.

Die Honorare von privaten Notaren variieren zwischen 150 € und 500 €, je nach Komplexität, Immobilienwert und Zusatzleistungen (z. B. Dokumentenerstellung oder Anfahrt).

Bei Beurkundungen über Banken oder öffentliche Ämter sind manche dieser Gebühren bereits im Servicepaket enthalten.

Rechenbeispiel: Was kostet die Beurkundung für eine Immobilie im Wert von 250.000 €?

Beispielszenario:

• Immobilienwert: 250.000 €

• Nutzung als Erstwohnsitz

• Finanzierung von 200.000 € über eine Bank

Voraussichtliche Kosten:

• IMT: ca. 5.538,55 €

• Stempelsteuer auf den Kauf: 2.000 €

• Stempelsteuer auf den Kredit: 1.200 €

• Notar und Grundbucheintrag: 500 €–750 €

Gesamtkosten: etwa 9.200 € bis 9.500 €

Diese Werte können je nach Einzelfall und Region abweichen. Eine Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienteam ist empfehlenswert, um frühzeitig Klarheit über alle Kosten zu erhalten.

Welche Unterlagen werden für die Beurkundung benötigt?

Bevor die Escritura terminiert werden kann, müssen sowohl Käufer als auch Verkäufer bestimmte Dokumente vorlegen:

• Personalausweis oder Reisepass

• Grundbuchauszug (Certidão permanente)

• Steuerbescheinigung der Immobilie (Caderneta Predial)

• Nutzungslizenz (falls erforderlich)

• Energieausweis

• Vorvertrag bzw. Kaufversprechen, falls bereits abgeschlossen

Für detaillierte Informationen über die Dokumentationskosten beim Immobilienkauf lohnt sich die Rücksprache mit einem Immobilienexperten oder Notar.

Welche Rolle spielt der Vorvertrag?

In der Regel wird vor der eigentlichen Beurkundung ein Kaufversprechen (Contrato de Promessa) zwischen Käufer und Verkäufer abgeschlossen. Dieser Vertrag beinhaltet:

• Den vereinbarten Kaufpreis

• Zahlungsfristen und Übergabebedingungen

• Die Höhe der Anzahlung (meist 10 %–20 %)

• Weitere Bedingungen (z. B. Finanzierung, Renovierung)

Der Vorvertrag ist rechtlich bindend und kann Strafklauseln im Falle eines Rücktritts enthalten. Er sollte daher von einem Fachmann geprüft werden.

Warum frühzeitige Planung und professionelle Begleitung entscheidend sind

Die Beurkundung ist nur ein Teil der Gesamtkosten beim Hauskauf. Hinzu kommen Steuern, Gebühren, Bankprovisionen und ggf. Renovierungskosten – insgesamt können so bis zu 10 % des Immobilienwerts zusätzlich anfallen.

Ein erfahrener Immobilienberater hilft, diese Ausgaben korrekt zu planen und Risiken zu vermeiden.

Engel & Völkers bietet Käufern eine persönliche Begleitung während des gesamten Kaufprozesses. Mit fundierter Marktkenntnis, exklusiven Angeboten und rechtlicher Klarheit sorgt das Team dafür, dass Ihre Entscheidung sicher und vorteilhaft ist.

Fazit

Wer den Kauf einer Immobilie in Portugal plant, sollte die Beurkundungskosten von Anfang an realistisch einschätzen. Diese beinhalten verschiedene gesetzlich vorgeschriebene Steuern und Gebühren, die zum erfolgreichen Abschluss notwendig sind.

Wenn Sie sich gut vorbereiten, alle Unterlagen rechtzeitig zusammenstellen und mit einem vertrauenswürdigen Partner zusammenarbeiten, können Sie eine Immobilie in Portugal kaufen – mit finanzieller Sicherheit und klarer Perspektive.

Wenn Sie in nächster Zeit einen Immobilienkauf planen, wenden Sie sich gerne an Engel & Völkers. Mit langjähriger Erfahrung und internationaler Marktpräsenz begleiten wir Sie bei jedem Schritt – transparent, professionell und mit einem klaren Ziel: Ihren Traum vom Eigentum zu verwirklichen.