Wie funktioniert die Reinvestition von Veräußerungsgewinnen bei Zweitwohnungen in Portugal?

Was sind Veräußerungsgewinne und wie werden sie besteuert?

Ein Veräußerungsgewinn ist die positive Differenz zwischen dem Verkaufspreis einer Immobilie und dem ursprünglichen Kaufpreis, wobei nachweisbare Aufwendungen und Renovierungen berücksichtigt werden können. In Portugal unterliegt dieser Gewinn der Einkommensteuer (IRS).

Für in Portugal steuerlich Ansässige gilt:

• 50% des Gewinns unterliegen der Einkommensteuer.

• Der Betrag wird zum übrigen Einkommen hinzugerechnet und nach den progressiven Steuersätzen besteuert.

• Eine teilweise oder vollständige Steuerbefreiung ist möglich, wenn der Gewinn in eine andere Hauptwohnung reinvestiert wird, unter bestimmten Voraussetzungen.

Was gilt als Zweitwohnsitz?

Ein Zweitwohnsitz ist eine Immobilie, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird. Dazu zählen beispielsweise:

• Ferienhäuser

• Vermietete Immobilien

• Gelegentlich genutzte Wohnungen

Der Verkauf einer Zweitwohnung ist nicht automatisch von der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen befreit – auch nicht bei einer Reinvestition. Dennoch gibt es Wege, die Steuerlast zu optimieren.

Steuerfreiheit bei Reinvestition: nur bei Hauptwohnsitz

Laut portugiesischem Steuerrecht kann eine Steuerbefreiung auf Veräußerungsgewinne nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Erlös aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes in den Kauf, Bau oder die Renovierung einer anderen Hauptwohnung reinvestiert wird – entweder in Portugal oder innerhalb der EU/des EWR.

Voraussetzungen dafür sind:

• Die verkaufte Immobilie muss der steuerlich deklarierte Hauptwohnsitz gewesen sein.

• Die Reinvestition muss innerhalb von 36 Monaten nach oder 24 Monaten vor dem Verkauf erfolgen.

• Die Reinvestition muss in der Steuererklärung angegeben werden.

Das bedeutet: Zweitwohnungen sind von dieser Regelung ausgeschlossen. Auch wenn der Gewinn aus dem Verkauf einer Zweitimmobilie in eine neue Immobilie investiert wird, besteht kein Anspruch auf Steuerbefreiung.

Gibt es Alternativen zur Steueroptimierung?

Ja. Auch wenn keine Steuerbefreiung möglich ist, lassen sich durch strategische Maßnahmen die steuerlichen Auswirkungen verringern:

1. Nachweis von Aufwendungen und Investitionen

Alle belegbaren Ausgaben im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf der Immobilie sind steuerlich absetzbar, z. B.:

• Notar- und Grundbuchkosten

• Maklerprovision

• Bau- und Renovierungskosten (mit Rechnung)

Eine ordentliche Dokumentation kann den steuerpflichtigen Gewinn deutlich reduzieren.

2. Längerer Besitz der Immobilie

Immobilien, die vor dem 1. Januar 1989 erworben wurden, unterliegen keiner Veräußerungsgewinnsteuer, da sie vor Inkrafttreten des IRS-Gesetzes erworben wurden.

3. Aufteilung auf Ehepartner

Ist die Immobilie gemeinsam im Besitz von Ehepartnern, wird der Gewinn auf beide verteilt – das kann helfen, in einer niedrigeren Steuerklasse zu bleiben und die Steuerlast zu verringern.

Ein Steuerberater kann individuell prüfen, welche Gestaltungsmöglichkeiten bestehen.

Verkauf planen: Timing, Bewertung und Vermarktung

Steuerfragen sind wichtig, aber nicht alles. Wer eine Zweitimmobilie verkaufen möchte, sollte auch den richtigen Zeitpunkt wählen, den Marktwert kennen und auf eine zielgerichtete Vermarktung setzen.

Mit der Unterstützung eines erfahrenen Maklerteams wie Engel & Völkers kann der gesamte Prozess effizient und professionell gestaltet werden:

• Kostenlose und präzise Immobilienbewertung

• Präsentation auf nationalen und internationalen Märkten

• Zugang zu kaufkräftiger Zielgruppe

• Unterstützung bei Verhandlungen und rechtlichen Themen

Wenn Sie planen, Ihre Wohnung zu verkaufen, etwa in Lissabon, Cascais oder der Algarve, ist Engel & Völkers der ideale Partner.

Wann lohnt sich eine Reinvestition nach dem Verkauf?

Auch wenn die Reinvestition der Gewinne aus einer Zweitwohnung keine Steuerbefreiung bringt, kann sie dennoch strategisch sinnvoll sein. Viele Verkäufer nutzen den Erlös für:

• Kauf von Immobilien zur Vermietung

• Diversifikation durch besser gelegene oder wertvollere Objekte

• Erwerb von Grundstücken oder Renovierungsobjekten

Wichtig ist, dass die Investition zur persönlichen Finanzstrategie passt und gut geplant ist.

Abschließende Hinweise für Verkäufer

Wenn Sie eine Zweitwohnung in Portugal verkaufen, sollten Sie die steuerlichen Konsequenzen frühzeitig kennen und berücksichtigen. Auch wenn keine Befreiung möglich ist, können Sie mit der richtigen Unterstützung Steuern sparen und sinnvoll reinvestieren.

Ein Maklerteam mit Erfahrung in der Branche wie das von Engel & Völkers hilft nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei der Bewertung, Verhandlung und Investitionsstrategie. So holen Sie das Beste aus Ihrer Immobilie heraus – heute und für die Zukunft.

FAQ – Häufige Fragen zur Reinvestition von Veräußerungsgewinnen bei Zweitwohnungen

1. Kann ich durch Reinvestition aus dem Verkauf einer Zweitwohnung Steuern sparen? Nein. Die Steuerbefreiung gilt nur für den Verkauf von Hauptwohnsitzen. Bei Zweitwohnungen fällt die Veräußerungsgewinnsteuer an.

2. Gibt es Möglichkeiten, die Steuer zu senken, auch ohne Befreiung? Ja. Nachweisbare Kosten für Kauf, Verkauf oder Renovierung sowie die Aufteilung auf mehrere Eigentümer können den steuerpflichtigen Gewinn verringern.

3. Wie lange habe ich Zeit für eine Reinvestition? Die Fristen (24 Monate vor oder 36 Monate nach dem Verkauf) gelten nur für Hauptwohnsitze. Bei Zweitwohnungen gibt es keine steuerlich relevante Frist – die Reinvestition ist rein finanziell-strategisch.

4. Sollte ich vor dem Verkauf einen Steuerberater kontaktieren? Unbedingt. Ein Steuerexperte kann die beste Vorgehensweise je nach Situation empfehlen und helfen, Fehler zu vermeiden.

5. Welche Dokumente sollte ich aufbewahren? Kaufvertrag, Verkaufsvertrag, Rechnungen für Renovierungen, Maklerhonorare und alle weiteren belegbaren Kosten rund um die Immobilie.

6. Kann ein Immobilienmakler bei der Reinvestition helfen? Ja. Ein professioneller Immobilienberater unterstützt nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei der Planung der Reinvestition, der Preisverhandlung und der Dokumentation.