Wie lange dauert es vom vorvertrag bis zur endgültigen beurkundung? Leitfaden für verkäufer

Was ist der Kaufvorvertrag und welche Rolle spielt er beim Verkauf?

Der Kaufvorvertrag — in Portugal unter dem Kürzel CPCV bekannt — ist das Dokument, das die Verpflichtung zwischen Verkäufer und Käufer vor der endgültigen notariellen Beurkundung formalisiert. Darin werden der vereinbarte Preis, die Fristen für den Abschluss der Transaktion, die spezifischen Bedingungen des Verkaufs und die Konsequenzen bei Vertragsbruch durch eine der Parteien festgelegt.

Für den Verkäufer stellt der Kaufvorvertrag einen sehr wichtigen Schritt dar: Er bedeutet, dass ein engagierter Käufer vorhanden ist, der bereits eine Anzahlung geleistet hat — in der Regel zwischen 10 % und 30 % des Immobilienwerts — und dass beide Parteien rechtlich bindende Verpflichtungen eingegangen sind. Von diesem Moment an tritt der Prozess in eine Vorbereitungsphase für die notarielle Beurkundung ein, bei der der Verkauf offiziell abgeschlossen wird.

Genau in diesem Intervall — zwischen dem Kaufvorvertrag und der Beurkundung — empfinden viele Verkäufer die größte Unsicherheit. Zu verstehen, was in dieser Phase geschieht und warum sie mehr oder weniger Zeit in Anspruch nehmen kann, ist entscheidend, um den Prozess gelassen zu managen.

Welcher zeitrahmen ist zwischen dem kaufvorvertrag und der beurkundung üblich?

Es gibt keinen einheitlichen universellen Zeitrahmen, aber in Portugal liegt das häufigste Intervall zwischen der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags und der notariellen Beurkundung bei 30 bis 90 Tagen. Es gibt Situationen, in denen dieser Zeitraum kürzer ist — wenn der Käufer keine Bankfinanzierung benötigt und über eigene Mittel verfügt — und Situationen, in denen er über 90 Tage hinausgeht, insbesondere wenn Hypothekenanträge komplexer sind oder unerwartete Dokumentationsprobleme auftreten.

Der Zeitrahmen wird stets im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien bei der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags festgelegt, sodass sowohl Verkäufer als auch Käufer Einfluss darauf haben. Wichtig ist, dass die Frist realistisch ist und alle erforderlichen Schritte berücksichtigt, bevor die Beurkundung angesetzt werden kann.

Die Faktoren, die die dauer des prozesses bestimmen

Die hypothek des käufers

Dies ist zweifellos der Faktor mit dem größten Einfluss auf die Dauer des Prozesses. Wenn der Käufer eine Hypothek benötigt, muss die Bank seine finanzielle Situation prüfen, die Immobilie bewerten und einen formellen Finanzierungsvorschlag unterbreiten — ein Prozess, der je nach Institut und Komplexität des Käuferprofils zwischen drei und acht Wochen dauern kann.

Während dieser Zeit wartet der Verkäufer im Wesentlichen darauf, dass der Kreditprozess voranschreitet. Die gute Nachricht ist, dass der Bankenprozess in den meisten Fällen schneller verläuft, wenn der Käufer bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags eine Vorabgenehmigung erhalten hat. Die weniger erfreuliche Nachricht ist, dass unvorhergesehene Ereignisse vorkommen — Änderungen der Kreditbedingungen, Anforderungen zusätzlicher Unterlagen oder Bankbewertungen unter den Erwartungen können den Prozess verzögern.

Die Dokumentation der Immobilie

Die Beurkundung kann erst angesetzt werden, wenn die gesamte Dokumentation der Immobilie in Ordnung ist. Auf Seiten des Verkäufers bedeutet dies sicherzustellen, dass die Immobilie alle erforderlichen Genehmigungen besitzt, dass das Grundbuch aktuell ist, dass keine ausstehenden Belastungen oder Verbindlichkeiten bestehen und dass das Steuerregister die Merkmale der Immobilie korrekt widerspiegelt.

Wenn es ungelöste Angelegenheiten gibt — wie ungeteilte Erbschaften, noch zu löschende Hypotheken, fehlende Nutzungsgenehmigungen oder Abweichungen zwischen der physischen Realität der Immobilie und den Registereinträgen — kann der Prozess erheblich langsamer verlaufen. Diese Situationen sollten idealerweise vor der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags identifiziert und gelöst werden, was jedoch nicht immer im Voraus möglich ist.

Verfügbarkeit des Notars oder des Grundbuchamts

Die Beurkundung wird beim Notar oder beim Grundbuchamt vorgenommen, und die Verfügbarkeit dieser Dienste kann den Zeitplan ebenfalls beeinflussen. In Zeiten höherer Nachfrage — wie in den letzten Monaten des Jahres oder bei hoher Aktivität auf dem Immobilienmarkt — kann es schwieriger sein, kurzfristig einen verfügbaren Termin zu finden.

Spezifische Vereinbarungen zwischen den Parteien

Es gibt Situationen, in denen ein längerer Zeitrahmen eine bewusste Entscheidung einer oder beider Parteien ist. Beispielsweise benötigt der Verkäufer möglicherweise mehr Zeit, um eine neue Unterkunft zu finden, bevor er die Immobilie übergibt, oder der Käufer möchte das Ende eines Mietvertrags abwarten. Diese Vereinbarungen sind vollkommen gültig und sollten ausdrücklich im Kaufvorvertrag festgehalten werden.

Was sollte der Verkäufer in diesem Zeitraum tun?

Dieser Zeitraum zwischen dem Kaufvorvertrag und der Beurkundung sollte nicht passiv erlebt werden. Es gibt eine Reihe von Aufgaben, die der Verkäufer erledigen kann und sollte, um sicherzustellen, dass die Beurkundung innerhalb der vereinbarten Frist und ohne Last-Minute-Komplikationen stattfindet.

Überprüfung und Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen

Die Vorbereitung der Unterlagen ist eine der wichtigsten Verantwortlichkeiten des Verkäufers in dieser Phase. Die für den Verkauf benötigten Dokumente, die üblicherweise für die Beurkundung erforderlich sind, umfassen:

• Aktueller dauerhafter Grundbuchauszug

• Aktueller städtischer Grundsteuerbescheid

• Nutzungsgenehmigung (für nach 1951 errichtete Immobilien)

• Technisches Gebäudedatenblatt (für nach 2004 errichtete oder renovierte Immobilien)

• Gültiger Energieausweis

• Bescheinigung über keine ausstehenden Wohnungseigentümergemeinschaftsgebühren, sofern zutreffend

• Hypothekenlöschungsunterlagen, falls die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist

Diese Unterlagen rechtzeitig zusammenzustellen vermeidet Last-Minute-Verzögerungen und vermittelt dem Käufer — und der Bank des Käufers — ein Gefühl von Sicherheit und Organisation.

Abwicklung der Hypothekenlöschung, falls erforderlich

Wenn die zu verkaufende Immobilie mit einer Hypothek belastet ist — was sehr häufig vorkommt —, muss der Prozess zur Löschung dieser Hypothek frühzeitig eingeleitet werden. Dies beinhaltet die Kontaktaufnahme mit der Bank, bei der die Hypothek eingetragen ist, die Anforderung der Darlehensabrechnung und die Koordination mit dem Notar, damit die Löschung zum Zeitpunkt der Beurkundung formalisiert werden kann.

Die Hypothekenlöschung ist kein komplizierter Vorgang, hat aber ihre eigenen bürokratischen Fristen — je früher sie eingeleitet wird, desto besser. In einigen Fällen benötigt die Bank zwei bis vier Wochen, um die erforderlichen Unterlagen auszustellen.

Regelmäßige Kommunikation mit dem Immobilienberater

In dieser Phase ist eine regelmäßige Kommunikation mit dem den Prozess begleitenden Immobilienberater unerlässlich. Ein erfahrener Fachmann kann Probleme antizipieren, alle beteiligten Parteien koordinieren — Käufer, Anwälte, Banken, Notare — und sicherstellen, dass der Prozess im geplanten Zeitrahmen bleibt. Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienteam macht einen echten Unterschied, insbesondere wenn unerwartete Komplikationen auftreten, die schnelle Lösungen erfordern.

Den Umzug im Voraus planen

Viele Verkäufer kommen zum Beurkundungstermin, ohne ihren Umzug organisiert zu haben, was unnötigen Druck erzeugt. Den Zeitraum zwischen dem Kaufvorvertrag und der Beurkundung zu nutzen, um den Umzug zu planen, Umzugsunternehmen zu kontaktieren, ausstehende Angelegenheiten mit Dienstleistungsanbietern zu klären und gegebenenfalls Fragen im Zusammenhang mit der neuen Immobilie zu regeln, ist eine sinnvolle Nutzung dieser Zeit.

Was passiert, wenn die Frist nicht eingehalten wird?

Die Nichteinhaltung der im Kaufvorvertrag festgelegten Frist kann rechtliche und finanzielle Konsequenzen für beide Parteien haben, je nachdem, wer sie verletzt und welche Bedingungen im Vertrag festgelegt sind.

Wenn es der Käufer ist, der die Frist ohne triftigen Grund nicht einhält, hat der Verkäufer das Recht, die geleistete Anzahlung zu behalten. Wenn es der Verkäufer ist, der vertragsbrüchig wird, ist er verpflichtet, die Anzahlung dem Käufer doppelt zurückzuerstatten. Aus diesem Grund ist es entscheidend, dass die im Kaufvorvertrag festgelegte Frist realistisch ist und dass beide Parteien ernsthaft verpflichtet sind, sie einzuhalten.

Wenn Verzögerungen aus Gründen auftreten, die außerhalb des Willens der Parteien liegen — wie Verzögerungen im Bankenprozess oder bei der Beschaffung von Unterlagen —, ist es üblich, dass die Parteien im gegenseitigen Einvernehmen eine Fristverlängerung vereinbaren und diese schriftlich formalisieren.

Kapitalgewinne und Steuern: Was der Verkäufer beachten sollte

Die Beurkundung ist auch der Moment, in dem die Eigentumsübertragung vollzogen wird und die steuerlich relevanten Werte ermittelt werden. Verkäufer sollten sich bewusst sein, dass der Verkauf einer Immobilie Kapitalgewinne generieren kann — also einen steuerpflichtigen Gewinn, der auf der Grundlage der Differenz zwischen Anschaffungswert und Verkaufswert berechnet wird, nach Anwendung von Kaufkraftanpassungskoeffizienten und Abzug abzugsfähiger Aufwendungen.

Die Kapitalgewinne werden in der Einkommensteuererklärung für das Jahr nach dem Verkauf angegeben, sodass der Verkäufer zum Zeitpunkt der Beurkundung keine Steuer zahlt. Es ist jedoch wichtig, alle Belege über mit der Immobilie verbundene Aufwendungen aufzubewahren — Renovierungsarbeiten, Maklergebühren, Beurkundungskosten —, da diese den steuerpflichtigen Betrag reduzieren können.

Es gibt Situationen, in denen Steuerbefreiungen oder -ausschlüsse für Kapitalgewinne gelten, insbesondere wenn der Verkaufserlös in den Erwerb eines dauerhaften Hauptwohnsitzes reinvestiert wird. Dies ist ein Thema, das individuelle Aufmerksamkeit verdient, idealerweise mit der Unterstützung eines Steuerberaters oder Steueranwalts.

Die Rolle des Immobilienberaters bei der Begleitung des Prozesses

Einer der Aspekte, der einen gut gemanagten Verkauf am stärksten von einem problematischen unterscheidet, ist die Qualität der professionellen Begleitung. Die Rolle des Immobilienberaters endet nicht mit der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags — ganz im Gegenteil, es ist in dem darauffolgenden Zeitraum, dass sein Wert am deutlichsten wird.

Ein guter Fachmann verfolgt den Hypothekenprozess des Käufers, koordiniert mit den rechtlichen und notariellen Diensten, weist den Verkäufer auf nahende Fristen und fehlende Unterlagen hin und verwaltet die Kommunikation zwischen allen Parteien, um Missverständnisse und Verzögerungen zu vermeiden. Engel & Völkers bietet seinen Verkaufskunden eine vollständige Begleitung von der Immobilienbewertung bis zur notariellen Beurkundung, mit Spezialisten, die die rechtlichen und administrativen Prozesse beim Verkauf von Immobilien in Portugal tiefgreifend kennen.

Wer darüber nachdenkt, seine Immobilie zu verkaufen, sollte diese professionelle Begleitung als wesentlichen Teil des Prozesses betrachten — nicht als Luxus, sondern als Garantie dafür, dass die Transaktion sicher und innerhalb des erwarteten Zeitrahmens abläuft.

Wie lange also wirklich?

Um mit einer direkten Antwort auf die Frage zu schließen, die diesem Leitfaden seinen Titel gibt: Unter normalen Umständen dauert der Prozess zwischen dem Kaufvorvertrag und der notariellen Beurkundung 30 bis 90 Tage. Bei einem Käufer mit Hypothekenfinanzierung und ohne Dokumentationskomplikationen liegt der häufigste Zeitrahmen bei 45 bis 60 Tagen. Bei einem Barzahler und vollständig vorbereiteten Immobilienunterlagen kann die Beurkundung in nur 15 bis 30 Tagen erreicht werden.

Was diesen Zeitrahmen am stärksten beeinflusst, liegt größtenteils außerhalb der direkten Kontrolle des Verkäufers — es hängt von der Geschwindigkeit der Bank des Käufers und der Komplexität des Hypothekenprozesses ab. Aber der Verkäufer kann viel dazu beitragen, dass seine Seite bereit ist: organisierte Unterlagen, abgewickelte Hypothekenlöschung, Immobilie in gutem Zustand und ein vertrauenswürdiger Fachmann, der den Prozess koordiniert.

Mit der richtigen Vorbereitung und Unterstützung kommt die Beurkundung termingerecht — und der Verkauf wird so abgeschlossen, wie er sein sollte: ohne Last-Minute-Überraschungen und mit der Gelassenheit, die eine Transaktion dieser Bedeutung verdient.

Häufig gestellte Fragen

Ist die im Kaufvorvertrag festgelegte Frist bindend oder kann sie geändert werden?

Die im Kaufvorvertrag festgelegte Frist ist für beide Parteien bindend, kann aber im gegenseitigen Einvernehmen geändert werden. Wenn ein triftiger Grund für die Verschiebung der Beurkundung auftritt — wie eine Verzögerung im Hypothekenprozess des Käufers —, können die Parteien einen Nachtrag zum Kaufvorvertrag unterzeichnen, der die Fristverlängerung formalisiert. Diese Änderung muss immer schriftlich erfolgen und von beiden Parteien unterzeichnet werden, um rechtliche Gültigkeit zu haben.

Was passiert, wenn die Bank des Käufers länger als erwartet braucht, um die Hypothek zu genehmigen?

Dies ist eine der häufigsten Situationen im Verkaufsprozess. Wenn die Verzögerung durch die Bank verursacht wird und nicht durch mangelnde Kooperation des Käufers, ist es am üblichsten, dass die Parteien eine Verlängerung der Kaufvertragsfrist vereinbaren. Es ist wichtig, dass der Verkäufer den Fortschritt des Hypothekenprozesses über den Immobilienberater genau verfolgt, damit schnell gehandelt werden kann, falls eine formelle Verlängerung arrangiert werden muss.

Ist es möglich, die Beurkundung anzusetzen, bevor die Hypothek vollständig genehmigt wurde?

Nein. Die Beurkundung kann erst angesetzt werden, nachdem die Bank des Käufers ihre endgültige Hypothekengenehmigung erteilt und ihre Verfügbarkeit zur Teilnahme am Notartermin bestätigt hat. Der Versuch, die Beurkundung ohne diese Bestätigung vorzuziehen, kann dazu führen, dass der gebuchte Termin abgesagt wird und unnötige Kosten entstehen.

Muss der Verkäufer bei der Beurkundung anwesend sein?

Ja, der Verkäufer muss bei der Beurkundung persönlich anwesend sein oder sich durch einen Bevollmächtigten mit entsprechenden Vollmachten vertreten lassen. Die Beurkundung ist der formelle Akt, der das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer überträgt, sodass die Anwesenheit — direkt oder durch einen Vertreter — obligatorisch ist. In Fällen, in denen der Verkäufer nicht persönlich erscheinen kann — etwa weil er im Ausland lebt —, ist es möglich, einem Anwalt oder einer anderen Vertrauensperson eine notarielle Vollmacht zu erteilen.

Was ist die Grunderwerbsteuer und wer zahlt sie bei der Beurkundung?

Die Grunderwerbsteuer bei der Beurkundung wird vom Käufer bezahlt, nicht vom Verkäufer. Sie wird auf den Transaktionswert berechnet und ist einer der Anschaffungskosten, die der Käufer in sein Budget einplanen muss. Auf Seiten des Verkäufers beziehen sich die steuerlichen Auswirkungen der Beurkundung im Wesentlichen auf die Berechnung der Kapitalgewinne, die in der Einkommensteuererklärung des folgenden Jahres angegeben werden.

Was tun, wenn die Immobilie eine Hypothek hat und der Verkaufserlös nicht ausreicht, um sie zu tilgen?

Dies ist eine Situation, die frühzeitige Aufmerksamkeit erfordert. Wenn der Verkaufswert unter dem ausstehenden Hypothekensaldo liegt, wird die Bank den Verkauf nicht genehmigen, ohne dass die Differenz beglichen wird. In diesen Fällen ist es notwendig, vor der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags mit der Bank zu verhandeln, um festzustellen, ob eine tragfähige Lösung existiert — wie eine Immobilienübergabe an Zahlungs statt oder eine Vereinbarung zur Zahlung der Differenz. Die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienberaters und eines Anwalts ist in diesen Situationen unerlässlich.

Gibt es nach der Beurkundung noch weitere Verpflichtungen für den Verkäufer?

Ja, wenn auch begrenzte. Der Verkäufer muss die Finanzbehörde über den Verkauf informieren — was normalerweise automatisch über die Beurkundung geschieht —, alle mit der Transaktion zusammenhängenden Unterlagen für Einkommensteuerzwecke aufbewahren und, falls eine mit der Immobilie verbundene Hypothek getilgt wurde, bestätigen, dass die Löschung korrekt eingetragen wurde. Wenn der Verkauf Kapitalgewinne generiert, müssen diese in der Einkommensteuererklärung für das Jahr nach der Beurkundung angegeben werden, weshalb es ratsam ist, diese Unterlagen frühzeitig zu organisieren.