É possível comprar casa sem entrada em Portugal? Saiba o que diz o mercado

O que significa “comprar casa sem entrada”?

Comprar uma casa sem entrada significa obter um financiamento bancário de 100% do valor do imóvel. Ou seja, em vez de o comprador ter de poupar 10%, 15% ou 20% para entregar como entrada, o banco cobre todo o montante necessário para a aquisição.

Na prática, trata-se de uma situação rara e excecional. Os bancos em Portugal seguem regras prudenciais definidas pelo Banco de Portugal, que recomendam que o montante financiado não ultrapasse os 90% do valor de avaliação do imóvel. Contudo, há exceções e algumas estratégias que podem permitir alcançar esse objetivo.

Existe financiamento a 100% em Portugal?

Em termos gerais, os bancos portugueses não concedem habitualmente crédito habitação a 100% para imóveis em mercado livre. No entanto, há casos em que o financiamento pode abranger o valor total da compra:

• Imóveis pertencentes ao banco ou a instituições financeiras: muitas vezes, estas entidades estão dispostas a financiar a totalidade do imóvel, especialmente se forem propriedades em carteira que desejam vender rapidamente.

• Imóveis de fundos imobiliários: também podem ser elegíveis para financiamentos mais vantajosos.

• Casos específicos com garantia adicional: quando o comprador consegue apresentar garantias extras (ex: um fiador com elevado rendimento), o banco pode aceitar cobrir a totalidade do valor.

Embora estas opções existam, são excecionais e exigem uma análise criteriosa do perfil do cliente. Simular diferentes cenários e consultar especialistas é essencial nesta fase. Se tiver dúvidas, explore a possibilidade de saber quanto vale o seu imóvel, pois uma avaliação profissional pode abrir portas a melhores condições de financiamento.

A importância do valor de avaliação bancária

O montante que o banco está disposto a financiar depende da avaliação feita por um perito certificado. Por exemplo, se comprar um imóvel por 200.000€, mas o valor de avaliação for apenas 180.000€, o banco irá financiar até 90% dos 180.000€, e não do valor de compra.

Isto significa que mesmo que o vendedor aceite baixar o preço, se o imóvel não tiver um valor de avaliação correspondente, o financiamento não cobre tudo — e o comprador terá de suportar a diferença. A avaliação é, portanto, uma peça-chave em todo o processo de compra.

Estratégias para ultrapassar a falta de entrada

Embora não seja comum encontrar crédito a 100%, existem formas de contornar a exigência de entrada inicial:

1. Poupar antecipadamente com um plano consistente

Parece óbvio, mas continua a ser uma das estratégias mais eficazes. Criar um plano de poupança e definir metas claras pode permitir, em poucos anos, juntar os 10% a 20% necessários. Para facilitar este objetivo, muitos optam por investir num PPR, que pode ser mobilizado para comprar casa, com benefícios fiscais associados. Esta opção é especialmente interessante para quem deseja adquirir casa pela primeira vez com disciplina financeira e planeamento a médio prazo.

2. Negociar com o vendedor

Em alguns casos, é possível negociar com o vendedor condições especiais, como um valor de sinal mais baixo, um pagamento faseado, ou até um contrato de promessa de compra e venda com prazo alargado, permitindo ao comprador ganhar tempo para reunir a entrada.

3. Comprar imóveis de bancos

Como referido acima, estas propriedades podem ser financiadas até 100%, o que representa uma das poucas hipóteses reais de comprar sem entrada. A desvantagem é a oferta limitada e, por vezes, o estado de conservação dos imóveis.

4. Usar subsídios ou programas de apoio

Em Portugal, existem programas para jovens ou famílias em determinadas regiões que facilitam o acesso à habitação. Embora não sejam diretamente um “crédito a 100%”, podem contribuir para reduzir a necessidade de entrada.

Alguns municípios oferecem incentivos, isenções de IMT ou apoio ao arrendamento com opção de compra. Estar atento às oportunidades locais pode fazer toda a diferença.

A visão do mercado imobiliário

O setor imobiliário português tem mostrado sinais de ajustamento após anos de crescimento acelerado. Apesar da subida das taxas de juro, a procura por parte de compradores nacionais continua a existir, com especial incidência nas zonas periféricas das grandes cidades e em locais com boa qualidade de vida e preços mais acessíveis.

Segundo o relatório de mercado imobiliário Portugal 2023/2024, existe um crescimento da procura por habitação por parte de jovens casais e profissionais em regime híbrido, que procuram alternativas fora dos grandes centros.

Este movimento está a criar novas oportunidades em cidades como Setúbal, Aveiro, Braga e Viseu, onde os preços por metro quadrado ainda são mais acessíveis e os bancos mostram-se mais abertos a conceder crédito, especialmente quando existem bons indicadores de solvência.

Qual é o perfil ideal para conseguir um crédito a 100%?

Embora a concessão de crédito a 100% não seja a norma, existem perfis que têm mais hipóteses de obter condições excecionais:

• Jovens com carreira estável em áreas técnicas ou tecnológicas

• Casais com duplo rendimento e poucas despesas

• Pessoas com fiadores com rendimentos elevados

• Quem compra imóveis do banco ou em zonas específicas com políticas locais de incentivo

Neste contexto, é importante contar com uma equipa com experiência no sector imobiliário, capaz de orientar em todas as fases da compra: desde a escolha do imóvel, passando pela avaliação bancária, até à negociação do crédito habitação.

Documentação necessária e processo de aprovação

O processo de pedido de crédito envolve a entrega de documentação ao banco, incluindo:

• Comprovativos de rendimento

• Declaração de IRS

• Mapa de responsabilidades do Banco de Portugal

• Declaração de vínculo laboral

• Documentação do imóvel

Após a entrega, o banco faz uma análise de risco e, caso aprove o crédito, emite uma FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) com as condições do empréstimo.

Quais são os riscos de pedir crédito a 100%?

Embora possa parecer vantajoso comprar sem entrada, há riscos associados:

• Maior dívida: ao financiar 100%, a sua prestação mensal será mais elevada

• Taxa de esforço elevada: se os seus rendimentos não forem muito superiores às despesas mensais, o banco pode recusar o crédito

• Risco de desvalorização: se o imóvel perder valor, pode ficar numa situação em que o montante em dívida é superior ao valor do imóvel

• Taxas de juro variáveis: com a instabilidade atual, há risco de aumento significativo na prestação

Antes de assumir um crédito deste tipo, é recomendável realizar simulações e procurar aconselhamento. Pode também explorar como vender o seu apartamento atual para reinvestir numa nova compra com menos necessidade de financiamento.

Como procurar imóveis que se enquadrem neste perfil?

Se está à procura de imóveis com financiamento mais acessível ou com apoio à entrada, pode focar a sua pesquisa em:

• Imóveis provenientes de instituições bancárias

• Projetos de construção nova com parcerias com bancos

• Campanhas promocionais de imobiliárias

• Zonas com políticas municipais de incentivo

A plataforma da Engel & Völkers permite filtrar imóveis por localização, preço, tipologia e até por oportunidades especiais. Com uma rede de consultores em todo o país, a marca tem acesso a imóveis exclusivos e condições especiais de financiamento para alguns empreendimentos. Vender o seu apartamento atual também pode ser uma excelente estratégia.

Apoio personalizado: uma mais-valia para compradores

Num mercado competitivo e com tantas variáveis, é fundamental contar com consultores imobiliários que acompanhem o processo desde a primeira visita até à escritura. Estes profissionais ajudam a:

• Avaliar corretamente o valor de mercado de um imóvel

• Negociar condições favoráveis com o banco

• Orientar a preparação de documentação

• Evitar erros e custos inesperados

Muitos compradores sentem-se mais confiantes ao trabalhar com quem conhece profundamente o mercado local. A experiência e o conhecimento dos consultores imobiliários fazem com que todo o processo de compra decorra com mais segurança e tranquilidade.

Tendência para os próximos anos

Com a entrada de novas gerações no mercado de compra de casa, espera-se que haja maior pressão para produtos financeiros mais flexíveis. Alguns bancos começam a estudar soluções de crédito para jovens com entrada reduzida, especialmente quando associadas a seguros de vida e garantias adicionais.

Adicionalmente, o papel do arrendamento com opção de compra pode ganhar força. Este modelo permite morar na casa pagando uma renda que pode ser depois deduzida no valor de compra, reduzindo assim a necessidade de entrada inicial.

Comprar casa sem entrada em Portugal é um objetivo ambicioso, mas não impossível. Apesar de as regras bancárias serem restritivas, existem exceções e oportunidades que podem ser aproveitadas por quem se prepara com antecedência e procura apoio especializado. Avaliar o tipo de imóvel, conhecer bem o mercado local e estar informado sobre as opções de financiamento disponíveis são passos fundamentais para tomar uma decisão segura e realista.

Com o apoio de uma equipa experiente, como a da Engel & Völkers, é possível identificar soluções personalizadas que se adaptam ao seu perfil e objetivos. Seja através de imóveis com financiamento especial, programas de incentivo ou estratégias de venda do imóvel atual, o caminho para a casa própria pode ser mais acessível do que se imagina. O segredo está na informação, no planeamento e na escolha dos parceiros certos.

Perguntas frequentes (FAQ)

1. É mesmo possível comprar casa sem entrada em Portugal em 2026?

Sim, mas trata-se de uma exceção e não da norma. Os bancos geralmente exigem uma entrada entre 10% e 20% do valor de avaliação do imóvel. No entanto, há casos em que o financiamento pode atingir os 100% — sobretudo para imóveis pertencentes aos próprios bancos, situações com garantias adicionais, ou clientes com excelente perfil de risco.

2. Quais bancos oferecem crédito habitação a 100%?

Não existe uma lista pública ou fixa de bancos que ofereçam sistematicamente crédito a 100%. Contudo, alguns bancos portugueses disponibilizam essa modalidade para imóveis que têm em carteira (reavidos por incumprimento ou em processos de recuperação). A decisão depende sempre da avaliação do risco de crédito, do imóvel e da situação financeira do comprador.

3. O que é mais importante: o valor de compra ou o valor de avaliação bancária?

Para efeitos de financiamento, o banco considera o valor de avaliação bancária, não o valor de compra. Ou seja, mesmo que compre uma casa por 180.000€, se a avaliação for de 160.000€, o banco baseia o crédito nesse último valor, e o comprador terá de suportar a diferença com capitais próprios.

4. Um PPR pode ser usado para pagar a entrada da casa?

Sim. De acordo com a legislação portuguesa, um Plano Poupança Reforma (PPR) pode ser resgatado, sem penalização, para efeitos de aquisição de habitação própria e permanente, desde que cumpridas as condições legais. Esta é uma das formas mais utilizadas por jovens e famílias para constituírem o valor da entrada inicial.

5. Posso pedir um crédito pessoal para cobrir a entrada da casa?

Tecnicamente sim, mas é uma solução pouco recomendada. Os bancos avaliam a taxa de esforço total do cliente, e a soma das prestações do crédito habitação com um eventual crédito pessoal pode inviabilizar a aprovação do financiamento. Além disso, os créditos pessoais têm taxas de juro significativamente mais altas.

6. Há programas de apoio do Estado para quem quer comprar casa?

Atualmente, existem algumas iniciativas locais e regionais — como isenção de IMT para jovens até aos 35 anos (em análise parlamentar) ou apoios à fixação em zonas do interior — mas ainda não existe, em 2025, um programa nacional robusto de financiamento sem entrada. No entanto, algumas câmaras municipais oferecem apoios indiretos, como incentivos fiscais ou acesso facilitado a habitação pública ou cooperativa.

7. O que devo fazer primeiro: procurar casa ou pedir a pré-aprovação do crédito?

O ideal é começar por obter uma pré-aprovação de crédito habitação junto de um banco ou intermediário de crédito. Isso permite saber qual o montante máximo que poderá obter e procurar imóveis que se enquadrem nesse orçamento, aumentando as hipóteses de sucesso na negociação e agilizando o processo de compra.