Share Deals für Immobilien – Lohnen Sie sich noch?

Statt Gewerbeimmobilien durch einen Asset Deal direkt und vollständig zu kaufen, setzen Investoren zum Teil auf Anteilskäufe, die sogenannten Share Deals für Immobilien, um die Grunderwerbsteuer zu sparen. Dabei erwerben sie Anteile an einer Immobiliengesellschaft, die beispielsweise größere Gewerbeimmobilien in Karlsruhe innehat. Da es sich dabei um einen Kauf von Anteilen oder Aktien einer Gesellschaft anstelle einer Immobilie wie beim Asset Deal handelt, entfällt unter bestimmten Voraussetzungen die Grunderwerbsteuer. Zumindest bis vor kurzem lockte dies für ein Investment in Karlsruhe mit einer interessanten Ersparnis. Genau genommen entfiel bisher die Grunderwerbsteuer, solange Kapitalanleger weniger als 95 Prozent der Anteile an einer Immobiliengesellschaft hielten. Mit der Gesetzesänderung zum 1. Juli 2021 änderte sich einiges. Es stellt sich seitdem die Frage, ob Share Deals mit Immobilie weiterhin für Anleger interessant sind. Alternativ zu den Share Deals finden Sie mit uns als Ihrem Gewerbemakler für Karlsruhe, Bruchsal, Pforzheim oder Rastatt interessante Gewerbeimmobilien zur Miete oder zum Kauf: 

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Für wen sind Share Deals mit Immobilien geeignet?

Die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf macht aktuell 5 Prozent auf die gezahlten Immobilienpreise in Karlsruhe aus. Gerade bei Gewerbeimmobilien wie Bürohäuser in Karlsruhe kommen schnell größere Summen zusammen. Für Unternehmen oder Käufer mehrerer Mehrfamilienhäuser oder Wohn- und Geschäftshäuser wie Herr Afrim Bajrami wäre ein Immobilienkauf als Kapitalanlage in Karlsruhe ohne Grunderwerbsteuer sicherlich interessant.

Bei den Share Deals handelt es sich zumeits um eigens dafür gegründete Personengesellschaften oder Kapitalgesellschaften, die als einzigen Unternehmenszweck die Verwaltung einer Liegenschaft haben. Das Unternehmen verkauft dann über die Anteile faktisch die Immobilie, jedoch nicht rechtlich. Im Gegensatz zum direkten Immobilienkauf erfolgt keine Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch. Ein Vertrag regelt bei einem Share Deal die Höhe der Anteile und die damit verbundenen Rechte und Pflichten im Unternehmen. Damit eignen sich Share Deals für professionelle Anleger und Unternehmen, die auf diese Weise eine Gewerbefläche in Karlsruhe oder andere umfangreiche Gewerbeimmobilien nutzen oder damit handeln möchten, ohne Grunderwerbsteuer dafür zu bezahlen. Share Deals sind ebenfalls bei Bauträgern beliebt, die ein Grundstück als Immobiliengesellschaft kaufen und bebaut wieder veräußern. Die Grunderwerbsteuer wird dabei unter den richtigen Voraussetzungen nicht fällig. Eine privatwirtschaftliche Finanzierung ist durch Share Deals genauso möglich, ohne dass eine Hypothek das Grundbuch belastet. Weitere interessante Themen zu Gewerbeimmobilien finden Sie beispielsweise hier: 

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Was hat sich bei den Share Deals mit Immobilie seit dem 1.7.2021 geändert?

Bisher war es möglich, bis zu 94,9 Prozent der Anteile an einer Immobiliengesellschaft zu kaufen, ohne dass eine Grunderwerbsteuer fällig wurde. Mit der Änderung des Gesetzes zur Grunderwerbsteuer sinkt dieser Wert auf 89,9 Prozent. Ab diesem Schwellenwert geht der Gesetzgeber von einer wirtschaftlichen Übergabe einer Immobilie aus, obwohl es keine rechtliche Übertragung gibt. Aus diesem Grunde zahlen Anleger in Zukunft bei Share Deals Grunderwerbsteuer, sofern sie Anteile von 90 Prozent oder mehr an der Personen- oder Kapitalgesellschaft respektive der Immobilie übernehmen. Die Vorbehaltensfristen für Share Deals mit einer Immobilie sind im neuen Grunderwerbsteuergesetz ab 1.7.2021 ebenfalls deutlich länger. Genügten zuvor fünf Jahre, betrachten die Steuerbehörden nun den Erwerb der Share Deals über einen Zeitraum von wenigstens zehn Jahren zur Anrechnung. Für Projektentwickler und Bauträger von Neubauprojekten verursachen die neuen Vorbehaltensfristen eine längerfristige Kapitalbindung, die eine deutliche Einschränkung der Liquidität und damit der unternehmerischen Tätigkeit bedeuten kann. Das sind die Änderungen im Wesentlichen:

• Der Schwellenwert für die Grunderwerbsteuer wurde von 95 auf 90 Prozent der Anteile gesenkt
• Die Grunderwerbsteuer entfällt aufgrund der Börsenklausel bei Anteilen ab 90 Prozent, sofern diese an einer Börse gehandelt wurden.
• Die Haltefrist zur Befreiung von der Grunderwerbsteuer ist nun statt 5 Jahre 10 Jahre.
• Die Vorbehaltensfrist beträgt 15 Jahre, wenn der Anteil höher als 90 Prozent ist
• Es gibt keine Begrenzung beim Verspätungszuschlag mehr

Share Deals in Immobilien – für Investoren immer noch eine Option

Sicherlich haben seit 1.7.2021 Share Deals mit Immobilie aufgrund der Änderung des Gesetzes zur Grunderwerbsteuer einen Teil ihrer Attraktivität eingebüßt. Wer auf längerfristige Kapitalanlagen setzt und nur einen geringen Prozentsatz der jeweiligen Immobilie halten möchte, den stört vermutlich eine verlängerte Haltefrist nicht. Wer jedoch aktiv mit Immobilien arbeiten möchte oder auf einen Vollerwerb zielt, kann ebenso gut einen Asset Deal eingehen oder Gewerbeimmobilien in Karlsruhe kaufen. Bei einem Mehrfamilienhaus oder einem Wohn- und Geschäftshaus kann der alleinige Eigentümer bei Bedarf Läden oder Büros mit Herrn Frederik Botzke von Engel & Völkers Karlsruhe Commercial vermieten oder Gewerbeimmobilien mit den geschäftsführender Gesellschaftern Nikolas Wiksner und Torben Heydecke verkaufen. Ob Share Deals auch weiterhin eine Option sind, kommt auf den Einzelfall an. Senden Sie uns gleich Ihren Suchauftrag zu und lassen Sie sich vor Ihrer Investition in Karlsruher Gewerbeimmobilien von uns beraten.