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Veröffentlicht: 19. Dez. 2025

Werden die Immobilienpreise in Dubai 2026 sinken?

Zentrale Erkenntnisse:

Bedenken hinsichtlich eines Rückgangs der Immobilienpreise in Dubai sind nach einer Phase starken Marktwachstums aufgekommen
Starke Fundamentaldaten wie Bevölkerungswachstum, hohe Mietrenditen und Investorennachfrage stützen die Marktstabilität
Die Preisentwicklung im Jahr 2026 dürfte je nach Stadtteil, Immobilientyp und Angebotsdynamik variieren und nicht einheitlich stadtweit verlaufen

In den vergangenen Jahren hat Dubais Immobilienmarkt ein außergewöhnliches Wachstum verzeichnet, wobei die Immobilienpreise um mehr als 80 Prozent gestiegen sind. Diese anhaltende Dynamik hat globale Investoren, Eigennutzer und institutionelles Kapital angezogen und zugleich eine naheliegende Frage aufgeworfen, da der Markt in eine neue Phase eintritt: Werden die Immobilienpreise in Dubai 2026 sinken?

Mit dem Übergang in eine reifere Marktphase verlagert sich der Fokus von reinen Wachstumszahlen hin zur Nachhaltigkeit. Dieser Artikel analysiert, ob ein Preisrückgang im Jahr 2026 wahrscheinlich ist, indem er die zentralen Faktoren beleuchtet, die weiteres Wachstum stützen könnten, die Risiken, die zu einer Stabilisierung oder Korrektur führen können, sowie die Gründe, warum sich die Entwicklung weniger stadtweit, sondern vielmehr je nach Lage, Immobilientyp und Käuferprofil unterscheiden dürfte.

Inhaltsverzeichnis

Immobilienpreise in Dubai 2025: was die aktuellen Daten zeigen
Werden die Immobilienpreise in Dubai 2026 sinken? Einordnung der Marktzyklen
Warum die Immobilienpreise in Dubai 2026 weiter steigen könnten
Was könnte zu einem Rückgang der Immobilienpreise in Dubai führen?
Warum die Immobilienpreise in Dubai je nach Lage und Segment variieren
Was der Immobilienpreisindex in Dubai über 2026 aussagt
Was dies für Käufer und Investoren mit Blick auf 2026 bedeutet
Fazit

Immobilienpreise in Dubai 2025: was die aktuellen Daten zeigen

Der Immobilienmarkt in Dubai blieb auch 2025 klar positiv, getragen von anhaltender Nachfrage und einer hohen Transaktionsaktivität. Laut dem Dynamic Price Index von Property Monitor, der die stadtweiten Preisbewegungen im Wohnsegment abbildet, stiegen die Preise im Jahresverlauf kontinuierlich. Die durchschnittlichen Werte erhöhten sich von rund AED 1.484 pro Quadratfuß auf etwa AED 1.676 pro Quadratfuß.

Die jüngsten verfügbaren Daten für November 2025 zeigen einen leichten monatlichen Rückgang von 0,42 Prozent. Anstatt auf eine Trendwende hinzudeuten, spricht diese Entwicklung für eine Phase der Stabilisierung nach mehreren Jahren kräftiger Wertzuwächse. Im Jahresvergleich liegen die Wohnimmobilienpreise weiterhin rund 13 Prozent höher als im Vorjahr. Diese Abkühlung signalisiert einen Übergang von einer Phase beschleunigten Wachstums hin zu mehr Ausgewogenheit, nicht den Beginn eines Abschwungs. Wichtig ist zudem, dass das aktuelle Preisniveau deutlich über den Werten vor 2020 liegt und damit die strukturelle Neubewertung des Marktes unterstreicht.

Insgesamt deuten die Daten für 2025 auf einen Markt hin, dessen Wachstumstempo nachlässt, ohne dass sich die Richtung grundlegend ändert. Die Preisentwicklung ist moderater geworden, doch die Immobilienwerte bleiben hoch und liefern damit den notwendigen Kontext für die Frage, ob ein breiterer Rückgang der Immobilienpreise in Dubai im Jahr 2026 wahrscheinlich ist.

Werden die Immobilienpreise in Dubai 2026 sinken? Einordnung der Marktzyklen

Alle bedeutenden Anlageklassen, einschließlich Immobilien, unterliegen zyklischen Bewegungen. Auf Phasen starken Preiswachstums folgen typischerweise Perioden mit langsamerem Wachstum oder Konsolidierung, in denen Märkte frühere Gewinne verarbeiten und Angebot und Nachfrage wieder ins Gleichgewicht kommen.

Historisch waren die Immobilienzyklen in Dubai ausgeprägter als in etablierten Weltstädten. Gründe dafür sind unter anderem das hohe Entwicklungstempo, die Bedeutung internationalen Kapitals sowie Veränderungen in der Investorenstimmung. Mit zunehmender Reife des Marktes erwarten viele Beobachter jedoch längere Wachstumsphasen und eine geringere Volatilität.

Bei der Frage, ob die Immobilienpreise in Dubai sinken könnten, ist eine klare Unterscheidung zwischen Moderation, Korrektur und Rückgang entscheidend. Moderation beschreibt eine Verlangsamung des Preiswachstums, während Korrekturen selektive Preisanpassungen in einzelnen Marktsegmenten betreffen. Ein tatsächlicher Marktrückgang hingegen bedeutet anhaltende und breit angelegte Preisverluste, die historisch meist nur im Zusammenhang mit erheblichen wirtschaftlichen oder finanziellen Schocks aufgetreten sind.

Vor diesem Hintergrund spiegelt die zunehmende Diskussion über mögliche Preisrückgänge mit Blick auf 2026 eher eine normale Phase im Marktzyklus wider als ein klares Signal für eine bevorstehende Marktumkehr.

Warum die Immobilienpreise in Dubai 2026 weiter steigen könnten

Auch wenn Fragen nach einem möglichen Rückgang der Immobilienpreise nach einer Phase starken Wachstums naheliegend sind, sprechen mehrere Faktoren weiterhin für stabile Preise und weiteres Wachstum bis 2026. Diese Treiber sind nicht spekulativ, sondern beruhen auf demografischen Entwicklungen, wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und dem Verhalten von Investoren.

Faktoren zur Unterstützung des Wachstums	Erläuterung
Bevölkerungswachstum	Die Bevölkerung Dubais überschritt im Jahr 2025 die Marke von 4 Millionen Einwohnern und dürfte auch 2026 weiter wachsen, vor allem durch qualifizierte Zuwanderung von Expats. Ein wachsender Bevölkerungsstand erhöht die Nachfrage nach Wohnraum sowohl im Miet- als auch im Eigennutzersegment direkt.
Wirtschaftswachstum	Laut Prognosen des IWF wird die Wirtschaft der VAE im Jahr 2026 um rund 5 Prozent wachsen. Dies unterstützt die Schaffung von Arbeitsplätzen, Unternehmensgründungen und steigende Haushaltseinkommen. Ein solides makroökonomisches Umfeld bleibt damit eine zentrale Stütze der Nachfrage nach Wohnimmobilien.
Attraktive Mietrenditen	Trotz der jüngsten Preissteigerungen liegen die durchschnittlichen Mietrenditen in Dubai weiterhin bei rund 6,7 Prozent und damit deutlich über dem Niveau vieler großer internationaler Immobilienmärkte. Diese Renditen ziehen einkommensorientierte Investoren an und bieten zugleich einen gewissen Schutz nach unten für Immobilienwerte.
Internationale Investorennachfrage	Dubai zieht weiterhin erhebliches internationales Kapital aus Europa, Asien und aufstrebenden Märkten an. Gründe dafür sind unter anderem die vergleichsweise hohe Erschwinglichkeit, steuerliche Vorteile und die globale Vernetzung der Stadt. Diese breite Nachfragebasis erhöht die Liquidität und Widerstandsfähigkeit des Marktes, insbesondere bei hochwertigen und investitionsstarken Immobilien.
Langfristiger Aufenthalt und Golden Visa	Ein wachsender Anteil der Einwohner entscheidet sich dafür, Dubai langfristig als Lebensmittelpunkt zu wählen. Der Erwerb von Immobilien zählt weiterhin zu den attraktivsten Wegen, um eine langfristige Aufenthaltserlaubnis oder ein Golden Visa zu erhalten, und stärkt damit die Nachfrage von Eigennutzern zusätzlich zur reinen Investitionstätigkeit.

Zusammenfassend deuten diese Faktoren darauf hin, dass sich das Preiswachstum zwar verlangsamen könnte, die Voraussetzungen für einen breit angelegten Rückgang der Immobilienpreise in Dubai im Jahr 2026 unter den aktuellen Rahmenbedingungen jedoch begrenzt bleiben.

Was könnte zu einem Rückgang der Immobilienpreise in Dubai führen?

Auch wenn der Immobilienmarkt in Dubai weiterhin auf soliden Fundamentaldaten basiert, ist kein Immobilienmarkt vollständig frei von Abwärtsrisiken. Historisch gesehen treten nachhaltige Preisrückgänge in der Regel erst dann auf, wenn mehrere negative Faktoren gleichzeitig zusammenwirken und nicht als Folge eines einzelnen Auslösers.

Ursachen für einen Rückgang der Immobilienpreise	Erläuterung
Überangebot	Eine Konzentration neuer Fertigstellungen in bestimmten Lagen oder Immobilientypen kann kurzfristig Preisdruck erzeugen. Diese Effekte sind in der Regel lokal begrenzt und wirken sich selten stadtweit aus.
Globale wirtschaftliche Abschwächung	Der Immobilienmarkt in Dubai ist eng mit internationalen Kapitalströmen verknüpft. Eine ausgeprägte globale Rezession oder ein finanzieller Schock könnte die Investitionsbereitschaft dämpfen und das Transaktionsvolumen verlangsamen, was zu Phasen der Preiskonsolidierung oder -korrektur führen kann.
Veränderungen der Zinssätze oder Finanzierungsbedingungen	Obwohl Dubai einen hohen Anteil an Barzahlern anzieht, können Veränderungen der globalen Zinssätze oder restriktivere Finanzierungsbedingungen die Erschwinglichkeit und die Käuferstimmung beeinflussen, insbesondere im mittleren Marktsegment.
Regulatorische oder politische Änderungen	Anpassungen von Immobilienvorschriften, Visa-Regelungen oder Eigentumsstrukturen können die Nachfragedynamik beeinflussen. Auch wenn das regulatorische Umfeld in Dubai historisch wachstumsfördernd war, stellen politische Veränderungen weiterhin ein strukturelles Risiko dar, das beobachtet werden sollte.
Veränderungen der Investorenstimmung	Immobilienmärkte werden nicht nur von Fundamentaldaten, sondern auch von Vertrauen geprägt. Veränderungen der Risikobereitschaft, geopolitische Entwicklungen oder erhöhte Volatilität an den globalen Märkten können selbst in ansonsten robusten Märkten zu vorübergehenden Rückgängen führen.

Isoliert betrachtet weist keiner dieser Faktoren zwangsläufig auf einen breit angelegten Marktrückgang hin. Zusammengenommen bilden sie jedoch den Rahmen, innerhalb dessen Marktkorrekturen entstehen können, und unterstreichen damit die Bedeutung einer fundierten Objektauswahl und eines guten Verständnisses des Marktzeitpunkts.

Warum die Immobilienpreise in Dubai je nach Lage und Segment variieren

Der Immobilienmarkt in Dubai bewegt sich nicht als geschlossene Einheit. Die Preisentwicklung unterscheidet sich teils deutlich je nach Immobilientyp, Lage, Preissegment und Käuferprofil. Genau deshalb spiegeln Schlagzeilen zu stadtweiten Preisbewegungen häufig nicht wider, was tatsächlich auf Marktebene geschieht.

Strukturell lässt sich der Markt unter anderem wie folgt gliedern:

Villen, Stadthäuser und Apartments
Etablierte versus aufstrebende Wohngebiete
Premium-, mittlere und preisgünstigere Lagen
Eigennutzergetriebene versus investorengetriebene Projekte

Jedes dieser Segmente unterliegt eigenen Angebots- und Nachfragedynamiken. Dadurch können Preisrückgänge oder Korrekturen in einzelnen Bereichen auftreten, selbst wenn der Gesamtmarkt weiter wächst.

Die vergangenen Jahre liefern hierfür ein anschauliches Beispiel. Das begrenzte Angebot im Villensegment, insbesondere in etablierten Wohngegenden, hat zu einer stärkeren Preisentwicklung geführt als bei Apartments. Treiber hierfür waren vor allem die Nachfrage von Eigennutzern, veränderte Lebensstilpräferenzen und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland. Demgegenüber können apartmentlastige Stadtteile mit laufenden Entwicklungsprojekten Phasen geringerer Preisentwicklung erleben, während neues Angebot vom Markt absorbiert wird.

Auch die Lage spielt eine entscheidende Rolle. Etablierte Viertel mit wenig Erweiterungspotenzial profitieren häufig von strukturellen Angebotsbeschränkungen, was die langfristige Preisstabilität unterstützt. In stark wachsenden Gebieten mit kontinuierlichen Neubauprojekten kann es hingegen zu kurzfristig höherer Volatilität kommen, die eher durch Fertigstellungszyklen als durch eine grundsätzliche Marktschwäche geprägt ist.

Diese Segmentierung erklärt, warum punktuelle Preisrückgänge in einzelnen Teilen Dubais auftreten können, ohne auf einen umfassenden Marktabschwung hinzuweisen. Die Entwicklung im Jahr 2026 dürfte daher weniger von stadtweiten Trends bestimmt werden als vielmehr von Objektqualität, Reifegrad der jeweiligen Lage sowie dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage innerhalb der einzelnen Segmente.

Was der Immobilienpreisindex in Dubai über 2026 aussagt

Preisindizes für den Immobilienmarkt in Dubai, wie der Dynamic Price Index von Property Monitor, liefern einen nützlichen Überblick über die allgemeine Marktrichtung, sind jedoch keine Prognoseinstrumente. Diese Indizes bündeln Transaktionen über unterschiedliche Immobilientypen, Lagen und Preisklassen hinweg und bilden Veränderungen von Angebot und Nachfrage auf Ebene einzelner Stadtteile daher nur eingeschränkt ab.

Mit dem Übergang in eine ausgewogenere Marktphase im Jahr 2026 dürfte der Index eher Phasen der Stabilisierung widerspiegeln als eine einheitliche Auf- oder Abwärtsbewegung, selbst wenn einzelne Segmente besser abschneiden und andere Anpassungen erfahren. Eine isolierte Betrachtung von Indexdaten kann daher irreführend sein. Ein stabiler oder leicht nachgebender Gesamtindex bedeutet nicht zwangsläufig einen Marktrückgang, ebenso wenig impliziert ein weiter steigender Index eine gleichmäßige Entwicklung in allen Teilmärkten.

Was dies für Käufer und Investoren mit Blick auf 2026 bedeutet

Mit dem Übergang des Immobilienmarktes in Dubai von einer Phase schnellen Wachstums hin zu einer moderateren Entwicklung dürfte das Ergebnis im Jahr 2026 weniger von der allgemeinen Marktrichtung abhängen, sondern stärker von individueller Strategie, Objektqualität und dem gewählten Zeithorizont.

Strategie an den Zeithorizont anpassen: Kurzfristige Spekulation reagiert deutlich sensibler auf Marktschwankungen, während langfristiger Besitz von Dubais Bevölkerungswachstum, wirtschaftlicher Entwicklung und dem Wandel hin zu einer dauerhaften Wohn- und Lebensdestination profitiert.
Fundamentaldaten statt Schlagzeilen: Stadtweite Preisbewegungen liefern zwar Orientierung, Kaufentscheidungen sollten jedoch auf der Qualität der Lage, den Angebotsstrukturen und der langfristigen Nachfrage basieren und nicht auf kurzfristigen Marktimpulsen.
Erträge gewinnen in einem reiferen Markt an Bedeutung: Für Investoren rücken Mietrenditen und eine stabile Mietnachfrage stärker in den Fokus, wenn sich das Kapitalwachstum normalisiert, und bieten Stabilität selbst bei seitwärts tendierenden Preisen.
Knappheit und Wohnqualität priorisieren: Immobilien in etablierten Wohngegenden mit begrenztem zukünftigen Angebot und hoher Attraktivität für Eigennutzer erweisen sich in Phasen langsameren Wachstums häufig als widerstandsfähiger.
Selektivität statt Geschwindigkeit: Ein ausgewogenerer Markt belohnt sorgfältige Objektauswahl und fundierte Due Diligence mehr als übereilte Entscheidungen, die aus der Angst heraus entstehen, Chancen zu verpassen.

Fazit

Nach mehreren Jahren außergewöhnlichen Wachstums ist es nachvollziehbar, dass die Frage aufkommt, ob die Immobilienpreise in Dubai 2026 sinken könnten. Die derzeitige Marktlage deutet jedoch nicht auf einen breit angelegten Abschwung hin. Vielmehr sprechen die Daten für einen Markt, der in eine ausgewogenere Phase eintritt, in der sich das Preiswachstum verlangsamt, ohne sich umzukehren.

Die Entwicklung des Immobilienmarktes in Dubai wird in den kommenden Jahren kaum einheitlich verlaufen. Während einzelne Segmente Phasen der Stabilisierung oder Anpassung erleben könnten, werden andere weiterhin von starken Fundamentaldaten wie Bevölkerungswachstum, wirtschaftlicher Expansion und anhaltender Investorennachfrage gestützt. Entsprechend dürften sich die Marktergebnisse zunehmend nach Lage, Immobilientyp und Käuferprofil unterscheiden, anstatt sich stadtweit in eine Richtung zu bewegen.

Für Käufer und Investoren geht es im Jahr 2026 weniger darum, die kurzfristige Marktrichtung vorherzusagen, als vielmehr darum, die Marktstruktur zu verstehen. In einem selektiveren Umfeld wird langfristiger Wert vor allem durch Objektqualität, den Reifegrad der Lage und die Ausrichtung auf reale Nachfrage bestimmt. Vor diesem Hintergrund spiegeln Diskussionen über einen möglichen Rückgang der Immobilienpreise in Dubai eher die Reifung des Marktes wider als eine tatsächliche Schwäche.