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Rechtslage 2020: Was sich für die Immobilienbranche in Berlin ändert

2019 war für den Berliner Immobilienmarkt ein Jahr voller Herausforderungen und Umbrüche – allem voran durch den Mietendeckel, der die Hauptstadt spätestens seit Juni in Atem hält. Wie turbulent es 2020 weitergeht und welche rechtlichen Änderungen auf die Branche zukommen, lesen Sie im Ausblick.

Berlin - Rechtslage 2020: Was sich für die Immobilienbranche in Berlin ändert

Mietendeckel: Inkrafttreten ab März 2020 vorgesehen

Am 26. November 2019 hat der Berliner Senat den Gesetzentwurf zum Mietendeckel auf Vorlage von Berlins Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher verabschiedet. Nun liegt der Entwurf dem Berliner Abgeordnetenhaus zur weitergehenden Beratung vor.

Bei einem finalen Beschluss des Gesetzes bis zum Februar 2020 könnte der umstrittene Berliner Mietendeckel im März 2020 in Kraft treten – und damit für rund 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen gelten, die vor 2014 erstmals bezugsfertig wurden.

Alle Regelungen, Ausnahmen, die Mietentabelle und weitere Details stets aktuell unter: www.engelvoelkers.com/mietendeckelberlin

Grundsteuer: Reform beschlossen – Übergangsphase bis 2025

Der Bundesrat stimmte der lang umkämpften Grundsteuerreform am 8. November 2019 zu und verabschiedete damit auch die nötige Grundgesetzänderung für eine Länderöffnungsklausel.

Bis Januar 2025 gilt eine Übergangsphase. Bis dahin muss die Höhe der Grundsteuer nach den verabschiedeten Bewertungsregelungen neu berechnet werden. Die Reform folgt einem wertorientierten Modell nach Plänen von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD): Neben der Lage soll der Bodenwert, die Grundstücksfläche, Art und Alter der Immobilie und die durchschnittliche Nettokaltmiete berücksichtigt werden.

Berlin will die auf Öffnungsklausel für Regelungen auf Länderebene nutzen, um den Hebesatz zu senken. Mehr dazu und zu den Hintergründen der Grundsteuerreform lesen Sie hier. 

Energetische Gebäudesanierung: Steuerliche Förderung im Rahmen des Klimaschutzpakets geplant

Die Bundesregierung plant, ab 1. Januar 2020 energetische Gebäudesanierungen steuerlich zu fördern. Das Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht ist allerdings noch nicht verabschiedet.

20 Prozent der Aufwendungen für energetische Sanierung, pro Objekt bis zu 40.000 Euro, sollen für einen Zeitraum von zehn Jahren absetzbar sein. Die Neuregelung soll auf die Ziele des Klimaschutzprogramms 2030 der Bundesregierung einzahlen.

Reform der Grunderwerbsteuer auf Mitte 2020 vertagt 

Nachdem der Gesetzentwurf der Bundesregierung auf starke Kritik von Wirtschaftsverbänden und Vertretern der Immobilien- und Finanzbranche gestoßen war, kündigte die Koalition Ende Oktober 2019 eine Überarbeitung an. Somit tritt die Reform des GrEStG nicht wie ursprünglich geplant Anfang 2020 in Kraft. 

Vorgesehen war, die Grunderwerbsteuer auf den Erwerb von Anteilen an Kapitalgesellschaften auszuweiten. Die eine Steuerpflicht auslösende Beteiligungshöhe sollte von 95 auf 90 Prozent der Anteile gesenkt und die Haltefristen von fünf auf bis zu 15 Jahre verlängert werden.

Bis Mitte kommenden Jahres soll die überarbeitete Reform verabschiedet werden. 

Geldwäsche: Meldepflichten erweitert

Am 29. November 2019 hat der Bundesrat das Umsetzungsgesetz zur fünften EU- Geldwäscherichtlinie verabschiedet. Die Neuerungen treten zum 1. Januar 2020 in Kraft.

Makler werden auf verschärfte Verdachtsmeldungen verpflichtet, die auch bei vermittelten Mietverträgen ab 10.000 Euro pro Monat gelten. Zudem wird zur Erfüllung der Identifizierungspflichten des Vertragspartners oder wirtschaftlich Berechtigten das Transparenzregister öffentlich einsehbar und Unregelmäßigkeiten meldepflichtig.

Mietspiegel: Verlängerter Betrachtungszeitraum soll 2020 kommen

Mitte November 2019 kündigte die Bundesregierung an, noch vor Jahresende einen Referentenentwurf zur Reform des Mietspiegels vorzulegen. Demnach soll der Betrachtungszeitraum von vier auf sechs Jahre verlängert werden. Ziel sei, mehr Altverträge einzubeziehen, um die Auswirkungen höherpreisiger Neuvermietungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu mildern. Zudem soll der Mietspiegel nur noch alle drei Jahre statt wie bisher alle zwei Jahre aktualisiert werden.
Einem Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zufolge würden diese Maßnahmen im Fall des Berliner Mietspiegels zu einer Verringerung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 8,4 Prozent führen.

Nach einer Expertenanhörung im Rechtsausschuss des Bundestags am 21. November blieben die Fronten verhärtet: Vertreter der Immobilienwirtschaft kritisierten, die Reform führe zu einer weiteren Verzerrung derzeitiger Marktmieten und stehe damit der Intention des Mietspiegels entgegen. Dies ginge insbesondere zu Lasten der Kleinvermieter.
Vielmehr müsse es um die wissenschaftliche Qualität und damit die Belastbarkeit des Mietspiegels gehen. 

Mietpreisbremse: Verlängert bis 2025

Bereits Im August 2019 einigte sich der Koalitionsausschuss der Bundesregierung auf die Verlängerung der Mietpreisbremse um fünf Jahre bis 2025.
Mitte November forderte die Grünen-Fraktion im Bundestag eine weitere Verschärfung der Mietpreisbremse: Der Antrag sieht vor, dass die Miete bei Neuvermietung einer Wohnung nur noch 5 statt bisher 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfe.

Die wichtigsten Eckpunkte zum derzeitigen Stand der Mietpreisbremse finden Sie hier.

Verteilung der Maklerkosten beim Wohnungskauf: Verzicht auf Bestellerprinzip

Der „Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurde im Oktober 2019 im Bundeskabinett beschlossen. Demnach teilen sich künftig deutschlandweit Käufer und Verkäufer einer Immobilie die Kosten der Maklerprovision je zur Hälfte.
Damit verzichtet das Kabinett auf eine Regelung nach dem sogenannten Bestellerprinzip, bei dem jene Partei die Maklercourtage zu tragen hat, die auch den Immobilienmakler beauftragt hat.

„Die Entscheidung der Bundesregierung stärkt die Rolle des Maklers als fairer Mittler zwischen Käufer und Verkäufer“, so Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG. Die Regelung führe zu einer spürbaren Entlastung privater Immobilienkäufer, gerade in Ballungsräumen wie Berlin. 

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