Marktreport Wohn- & Geschäftshäuser Berlin 1. Halbjahr 2025: Immobilienpreise & Lagen im Überblick

Mehr Transaktionen im mittleren Preissegment

Der Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser zeigt sich 2025 erstarkt. Sowohl national als auch international erfährt die Bundeshauptstadt große Beliebtheit bei Investoren.

Deutlich wird dies mit einem Blick auf die Transaktionsdaten: Nachdem bereits 2024 die Transaktionsanzahl (+ 12 % ggü. dem Vorjahr) und das Transaktionsvolumen (+ 43 % ggü. dem Vorjahr) deutlich gestiegen sind, setzte sich die Marktbelebung auch im Folgejahr fort. Im ersten Halbjahr 2025 wurden rund 10 % mehr Verkäufe von Wohn- und Geschäftshäusern in Berlin getätigt als im ersten Halbjahr 2024. Die meisten Transaktionen fanden in den Stadtbezirken Charlottenburg-Wilmersdorf (37 Deals) und Steglitz-Zehlendorf (37 Deals) statt.

Der Fokus vieler Kaufinteressierter liegt im mittleren Preissegment zwischen 2,5 und 7,5 Mio. EUR, weshalb hier die Dynamik besonders stark zugenommen hat. Neben bereits in der jüngeren Vergangenheit aktiven privaten Investoren und Family Offices zeigen auch internationale Anleger vermehrt Präsenz auf dem Anlageimmobilienmarkt. Somit gewinnt Berlin auch im internationalen Vergleich weiter an Bedeutung.

Das Kaufinteresse der institutionellen Kundschaft liegt meist im hochpreisigen Segment über 50 Mio. EUR. In dieser Preisklasse ist das Angebot jedoch nach wie vor rar. Deswegen fiel das Transaktionsvolumen inklusive Paketverkäufen im ersten Halbjahr 2025 auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahreshalbjahr aus. Insgesamt lässt sich trotz weiterhin bestehender wirtschaftlicher und politischer Herausforderungen eine gestiegene Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern in der Bundeshauptstadt beobachten.

Fokus auf unsanierte Renditeimmobilien

Begünstigt wird die positive Marktentwicklung auch durch eine breite Akzeptanz der Preisrealitäten, die Käufer und Verkäufer zunehmend zusammenbringt. Im Vergleich zu anderen deutschen und europäischen Metropolen ist das Preisniveau in ­Berlin günstig und stärkt die Kaufbereitschaft. Zudem sind die Preise seit über einem Jahr stabil. Dies ermöglicht aktuell einerseits einen attraktiven Markteintritt zu günstigeren Kapitalwerten als noch vor zwei bis drei Jahren. Andererseits steigt durch ein stabiles Preisniveau die Planbarkeit für Immobilieninvestments.

Im Hinblick auf die hohen Anforderungen bei der Kreditvergabe ist dies ein bedeutender Faktor. Neben einem hohen Eigenkapitalanteil sind heutzutage auch Auflagen für notwendige Sanierungen zu erfüllen. Der nicht ausreichende Neubau sowie künftig höhere CO₂‑Ausgaben bei unsanierten Gebäuden sorgen mitunter dafür, dass der Sanierungsdruck in den nächsten Jahren voraussichtlich steigen wird. Dadurch rücken schon jetzt vor allem Wohn- und Geschäftshäuser aus den 1950er bis 1970er Jahren in den Fokus von Investoren, auch weil sie sich besonders gut für serielle Sanierungsmaßnahmen eignen.

Begünstigt wird diese Entwicklung zusätzlich durch das derzeit hohe Angebot modernisierungsbedürftiger Renditeobjekte. Ein wesentlicher Standortfaktor Berlins ist die sehr gute Vermietbarkeit. Während die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2025 noch stabil blieben, ziehen sie seit dem Sommer wieder moderat an. Die Differenz zu den Bestandsmieten ist nach wie vor groß – Modernisierungen eröffnen deshalb weiterhin ein erhebliches Potenzial. Auch die jüngst verlängerte Mietpreisbremse dürfte ­ diesen Trend nicht aufhalten.

Gleichzeitig verschärft die geringe Neubautätigkeit den Druck auf den Markt. Mit dem anhaltenden Bevölkerungswachstum steigt die Nachfrage nach Wohnraum weiter, während das Angebot knapp bleibt. Die Leerstandsquote von nur 0,3 % verdeutlicht die angespannte Lage. Dies bietet Bestandshaltern zugleich die Sicherheit eines minimalen Mietausfallrisikos. Aufgrund der Fundamentaldaten Berlins, des aktuellen Preisniveaus und des derzeitigen Fokus des Marktes auf die Assetklasse Wohnen bietet der Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt nach wie vor hervorragende Möglichkeiten für Investments. Folglich rechnet Engel & Völkers Commercial mit einem starken zweiten Halbjahr 2025 und steigenden Transaktionszahlen für das Gesamtjahr.