Juristische Konsequenzen bei Flächenabweichungen

Was gehört zur Wohnfläche und was nicht?

Die richtigen Wohnfläche ist neben der Ermittlung des Verkaufspreises oder der Miethöhe auch für die Berechnung der Nebenkosten und der Hausratsversicherung relevant. Was ist bei der Berechnung zu beachten?

Bei der Wohnflächenberechnung bei einem Haus oder einer Wohnung ist gemäß der WoflV nicht nur die Bodenfläche entscheidend, sondern auch die Raumhöhe. Dabei werden Dachschrägen nur teilweise bis gar nicht in die Wohnflächenberechnung einbezogen.

Und es werden auch nur bestimmte Räume berücksichtigt. Dazu zählen meist beheizbare Wintergärten, Terrassen, beheizbare Schwimmbäder, Loggien und Balkone. Unbeheizte Räumlichkeiten werden hingegen nur zur Hälfte mit berücksichtigt. Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten werden zu einem Viertel oder zur Hälfte einbezogen. Nicht in die Berechnung gehen Gemeinschaftsräume wie Abstellräume, Dachböden, Garagen, Heizkeller und Waschküchen.

Berechnung nach WoflV, DIN 277 oder DIN 283?

Für die Wohnflächenberechnung gibt es in Deutschland verschiedene Methoden: Die Berechnung per Wohnflächenverordnung und die Berechnung nach DIN-Normen. Die Berechnungsmethoden erzielen meist unterschiedliche Ergebnisse. Das Verblüffende: Welche Variante der Berechnung verwendet werden muss, ist nur bei öffentlich gefördertem Wohnraum gesetzlich vorgeschrieben (WoflV). Was verbirgt sich hinter den gängigen Methoden?

Die DIN-Norm 277 ist eine Beurteilungs- und Berechnungsgrundlage für die Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau. Diese Methode erzielt ein maximales Flächenergebnis und ist daher für Eigentümer von Vorteil. So werden bei der Grundflächenermittlung zum Beispiel Dachflächen, Balkone und Kellerräume vollständig einbezogen. Besonders Eigentümer von Dachgeschosswohnungen können auf dieser Basis mehr Quadratmeter als Wohnfläche angeben als bei anderen Berechnungsmethoden.

Die DIN-Norm 283 wurde 1983 außer Kraft gesetzt hat. Dennoch wird sie vereinzelt noch als Berechnungsgrundlage verwendet. Zum Beispiel, wenn sich Verkäufer:in und Käufer:in ausdrücklich darauf geeinigt haben. Ein Manko dabei: Diese Norm enthält keine Regelungen für Garagen, Heizungsräume oder Terrassen.

Seit dem 1. Januar 2004 wird meistens nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung - WoFlV gemessen. Denn bei Auseinandersetzungen berufen sich die Gerichte auf diese Berechnungsgrundlage. Wichtig für Eigentümer: Nur der Teil der Grundfläche, der zum Wohnen genutzt werden kann, wird einkalkuliert. Dachschrägen, Balkone und Terrassen werden nur teilweise bewertet. Dadurch wird ein geringes Flächenergebnis erzielt als bei der Berechnung nach der DIN-Norm 277.

Welche Art der Wohnflächenberechnung nützt also wem? Günstiger für die Mietpartei ist in aller Regel eine Berechnung nach Wohnflächenverordnung. Für Vermietende wiederum ist die Wohnflächenermittlung nach DIN-Norm 277 vorteilhaft.

Rechtliche Folgen bei falscher Wohnflächenberechnung

Bei einfach geschnittenen Räumen kann man die Wohnflächenberechnung mit einem Laserentfernungsmesser vielleicht noch selbst übernehmen. Bei verwinkelten Räumen ist die Berechnung aber schon komplizierter und das Hinzuziehen von Fachleuten empfehlenswert.

Viele Miet- oder Kaufverträge enthalten falsche Angaben zur Wohnfläche, was auch juristische Konsequenzen für die Eigentümerin oder den Eigentümer haben kann. Denn bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von mehr als zehn Prozent, handelt es sich um einen Sachmangel. Die Folge: Erwerbende können ggf. vom Kauf zurücktreten, eine Teilrückzahlung fordern oder die Minderung des Kaufpreises fordern.

Dabei gilt: Die exakte Größe muss im Kaufvertrag festgehalten sein, denn nur diese vertragliche Abmachung zählt. Kurzum: Verkäufer:innen haften in der Regel für die Richtigkeit der Wohnflächenangabe und sollte sich daher sicher sein, dass diese korrekt ist.