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Rentabel und sicher vermieten – mit Engel & Völkers Hamburg Elbe

Nutzen Sie das volle Potential bei der Vermietung Ihrer Immobilie in Hamburg

Die Vermietung von Wohnungen, Doppelhaushälften oder Einfamilienhäusern verspricht regelmäßige Einnahmen und kann sich zum wirtschaftlich lohnenswerten Projekt entwickeln. Von Beginn an gilt es allerdings, einige grundlegende Aspekte zu beachten, um auch langfristig das Potential Ihrer Immobilien voll auszuschöpfen. Als zukünftiger Vermieter erwarten Sie sowohl Rechte als auch Pflichten und Auflagen, die Ihnen vollumfänglich bekannt sein sollten. 

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So unterliegen Mietpreise und deren Erhöhungen sowohl dem ortsüblichen Mietspiegel, als auch einer Reihe von Regelungen, die beispielsweise nach Modernisierungen oder steigenden Betriebskosten in Kraft treten. Auch die seit 2015 geltende „Mietpreisbremse“ muss beachtet werden. Ihr Immobilienpartner Engel & Völkers Hamburg Elbe hat für Sie die wichtigsten Informationen zur angemessenen Höhe des Mietpreises in einer Broschüre zusammengefasst, die in Kooperation mit der Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek entstanden ist. Sie soll Ihnen einen Überblick über die geltende Rechtslage verschaffen, und Ihnen außerdem dabei helfen, Konflikte zwischen Ihnen und Ihren zukünftigen Mietern von Anfang an vorzubeugen, um sichere, ruhige und ertragreiche Mietverhältnisse zu gewährleisten.

Hamburg - hamburg-vermietung

 

Vermieten Sie Ihre Wohnimmobilie mit maximalem Profit: Ihr Ratgeber von Engel & Völkers Hamburg Elbe

Möchten Sie als Immobilieneigentümer Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Ihr Apartment langfristig wirtschaftlich nutzen, bietet sich die Vermietung des Objektes an. Dabei gilt es allerdings, diverse Rahmenbedingungen in die Kalkulierung der Monatsmieten mit einzubeziehen. Sie ruhen auf unterschiedlichen Säulen: Dem deutschen Mietrecht, der Größe und dem Ausstattungsniveau der zu vermietenden Immobilie sowie deren Lage. Daraus ergeben sich wichtige Regeln für den Mietpreis und dessen Erhöhung, die Sie kennen sollten, um ein stets korrektes, rentables und für alle Parteien zufriedenstellendes Mietverhältnis zu schaffen. Denn neben einer positiven finanziellen Entwicklung ist auch eine gute Beziehung zwischen Vermieter und Mieter unerlässlich für den dauerhaften Erfolg Ihres Vermietungsprojektes.

Engel & Völkers Hamburg Elbe stellt für Sie einen umfangreichen Ratgeber zum kostenfreien Download bereit, anhand dessen Sie sich über die geltenden Bedingungen für Mieterhöhungen informieren können. Darin wird das Mietrecht mit seinen jüngsten Entwicklungen, wie der 2015 in Kraft getretenen „Mietpreisbremse“ erklärt, das dazu dient, die Balance aus Vermieter- und Mieterrechten aufrecht zu erhalten. Es wägt Ihre wirtschaftlichen Interessen als Vermieter gegen das Bedürfnis des Mieters nach verlässlicher Sicherheit des eigenen Wohnraums ab. Mieterhöhungen sind daher ausschließlich im Rahmen des geltenden Rechts möglich und müssen korrekt kommuniziert werden. Mit unserem Ratgeber erhalten Sie wertvolle Tipps und Handlungsempfehlungen zur gerechtfertigten, gesetzeskonformen Mieterhöhung - er ist allerdings nicht als juristisch verbindliches Dokument anzusehen. Folgende Themen werden im Ratgeber detaillierter ausgeführt:

 

Passen Sie die Miete an ortsübliche Maßstäbe an

Im Vorfeld von Besichtigungsterminen und Vertragsverhandlungen informieren sich zukünftige Mieter – gerade in Zeiten des Internets – über das übliche Mietpreisspektrum innerhalb der betreffenden Stadt oder Region. Eine wichtige Quelle, die auch Sie als Vermieter kennen und nutzen sollten, ist der aktuelle Mietspiegel 2016, der einen Überblick über die ortsüblichen Mietpreise an verschiedenen Standorten in Deutschland liefert. So können Sie unter Einbezug von Baujahr und Größe Ihrer Hamburger Immobilie einen Basispreis pro Quadratmeter ermitteln, der durch Faktoren wie Ausstattung und Lage weiter gesteigert werden kann. Liegt Ihre Preiskalkulation unterhalb der örtlich üblichen Miete? Möglicherweise können Sie den Mietpreis noch anheben, ohne die Attraktivität des Angebotes zu schmälern. Besteht bereits ein Mietverhältnis, und Sie können anhand der genannten Faktoren eine Mieterhöhung rechtfertigen? Auch so sind Mehreinnahmen für Sie realistisch, bedenken Sie aber, dass Mietpreise innerhalb von 3 Jahren um höchstens 15 – 20 Prozent (je nach Region) erhöht werden dürfen. Darüber hinaus müssen zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 15 Monate vergehen.

 

Modernisierungen in Haus oder Wohnung sind Anlass für höhere Mieten

Sofern Sie eine Immobilie in Hamburg besitzen, die mit zeitgemäßer Ausstattung aufwartet oder kürzlich modernisiert worden ist, können hierfür höhere Preise aufgerufen werden. Hier bieten Argumente wie gesteigerte Wohnqualität und erweiterte Nutzungsoptionen – etwa durch einen Aufzug – Grundlage für einen Modernisierungszuschlag, dessen Errechnung dem Mieter transparent vermittelt werden muss. Als Vermieter haben Sie das Recht zur Modernisierung Ihres Wohneigentums, so halten Sie die Immobilie am Markt konkurrenzfähig und steigern ihre Attraktivität. Ihr aktueller Mieter ist laut geltendem Mietrecht dazu angehalten, derartige Modernisierungsmaßnahmen zu billigen, ohne dass es einer Zustimmung seinerseits dazu bedarf. 
Auch wenn das Objekt durch technische Aufrüstungen energieeffizienter wird und der Mieter so beispielsweise Einsparungen bei Wärme- und Stromverbrauch verzeichnet, können Sie die Kosten der Maßnahme auf die Mieter umlegen, sofern das dadurch entstehende Energieersparnis nachweisbar ist. Reparatur- und Instandhaltungskosten sind hingegen ausschließlich von Ihnen als Vermieter zu tragen.

 

Betriebskostenumlage muss im Vertrag vereinbart sein

Tendenziell fallen für den Betrieb von Immobilien Kosten an. Diese Beträge, die in der Regel über Vorauszahlungen oder Pauschalen wie die Nebenkosten abgegolten werden, entfallen beispielsweise auf Müllentsorgung, Wärme, Wasser, Sauberkeit oder ähnliches. Erhöhen sich die Preise des entsprechenden Versorgers beziehungsweise Dienstleisters, können Sie nur dann auch höhere Nebenkostenbeiträge fordern, wenn Sie durch eine Klausel im Mietvertrag dazu berechtigt sind. Eine solche sollten Sie also unbedingt bei der Erstellung des Dokumentes in Erwägung ziehen. 
Auch bei dieser Mieterhöhung gilt: Sie sind zu einer schriftlichen Mitteilung und einer nachvollziehbaren, transparenten Berechnung der neuen Beiträge verpflichtet, die einem wirtschaftlichen Grundsatz entsprechen muss.

 

Höherer Ertrag durch Staffelmieterhöhung

Perspektivisch kann auch eine Mieterhöhung in Form eines Staffelsystems sinnvoll sein. Hier beginnt das Mietverhältnis mit einem vergleichsweise geringen Mietpreis. Zu späteren, festgelegten Zeitpunkten erhöht sich dieser um einen fixen Betrag. Diese Form der Mietpreiserhöhung birgt eine hohe Flexibilität für den Mieter und kann in verschiedenen Lebenssituationen von Vorteil sein, beispielsweise wenn dem Mieter erst in absehbarer Zeit gewisse finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. Bei dieser Miet-Form ist zu beachten, dass alle Mietpreise und die Zeitpunkte ihrer Erhöhung vertraglich festgelegt werden müssen. Prozentuale Steigerungen sind hier ebenso wenig erlaubt wie die spätere Anpassung an ortsübliche Mieten, da das System so für den Mieter an Berechenbarkeit verliert.

 

In der Praxis selten: Die Indexmieterhöhung

Eine bei der Wohnraumvermietung eher unübliche, aber dennoch existente Form der Mietpreisermittlung stellt die Indexmietpreisermittlung dar. Grundlage hierfür ist der Verbraucherpreisindex der Bundesrepublik Deutschland, der jährlich vom statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Der Index spiegelt die prozentuale Preisentwicklung für Waren und Dienstleistungen innerhalb des Betrachtungsjahres wider, die auch für die Ermittlung des Mietpreises zu Rate gezogen wird. Auf diese Weise dürfen Sie die Miete im Intervall von 12 Monaten an Indexmaßstäbe anpassen, also gegebenenfalls erhöhen. Interessant ist hier, dass der Gesamtindex seit 1991 konstant steigende Preise verzeichnet. Allerdings müssen Sie bei sinkenden Preisen auch einen Mietpreisnachlass in Kauf nehmen. 
Auch für die Indexmietanpassung gilt: Die Mitteilung zur preislichen Änderung muss regelmäßig schriftlich erfolgen, die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht als Mieterhöhungsgrundlage zugelassen.

 

Wichtig für den Immobilienstandort Hamburg: Die gesetzliche Mietpreisbremse

Auch in Hamburg ist die Nachfrage nach Wohnraum seit Jahren konstant hoch, eine Bilanz, die in allen bevölkerungsreichen Regionen Deutschlands Bestand hat. Daher räumte die Bundesregierung am 01. Juni 2015 den Ländern das Recht ein, die sogenannte „Mietpreisbremse“ einzuführen. Das Land Hamburg hat von diesem Recht Gebrauch gemacht, was dazu führte, dass neu zu vermietende Immobilien nicht mehr als 10 % teurer als die ortsübliche Vergleichsmiete sein dürfen. So soll in Städten mit hoch frequentiertem Wohnungsmarkt – Hamburg als zweitgrößte Stadt Deutschlands ist betroffen – mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden. Nach fünf Jahren wird regierungsseitig untersucht, ob die „Mietpreisbremse“ noch notwendig ist. Bis dahin sollten Sie bei der Neuvermietung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung das durch diese Verordnung gesetzte Preislimit beachten. Bestehende Mietverhältnisse bleiben von der Mietpreisbremse aktuell unberührt.

Sie haben Fragen rund um das Thema Vermietung? Dann kontaktieren Sie gerne unsere Experten für die Vermietung. 


Odette Zimmermann: Ihre Immobilienberaterin in Hamburg für die Elbvororte (Blankenese, Iserbrook, Nienstedten, Osdorf, Sülldorf, etc.)

Telefon: +49(0)40 98 76 35 333

E-Mail: Odette.Zimmermann@engelvoelkers.com

Hamburg - Immobilienberaterin Odette Zimmermann Hamburg

Stephen Naroska: Ihr Immobilienberater in Hamburg für die Hamburger City 

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