Mietverträge bei Logistikimmobilien: Das gilt es zu beachten

Laufzeit und Flexibilität von Mietverträgen

Aufgrund der starken Dynamik des Geschäftsfeldes sind im Logistikmarkt häufig vergleichsweise kurze Mietvertragslaufzeiten üblich. Ein großer Teil der mietenden Unternehmen schließen selbst nur kurz- bis mittelfristige Dienstleistungsverträge mit ihren Auftraggebern ab und ist daher wirtschaftlich auf übersichtliche Laufzeiten angewiesen. Die Vertragsdauer beträgt häufig ein bis fünf Jahre bei Bestandsobjekten und fünf bis zehn Jahre bei Neubauten. Wichtig ist bei der Vertragsverhandlung von vornherein potenzielle Verlängerungsoptionen zu berücksichtigen. Diesen Optionen zur Mietdauer gewährleisten Flexibilität, um auf Marktveränderungen reagieren zu können.

In diesem Zuge sollten auch die Kündigungsfristen an die Vertragsgestaltung angepasst und klar definiert werden. Bei Geschäftsräumen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist in der Regel sechs Monate zum Quartalsende, individuelle vertragliche Vereinbarungen sind jedoch möglich und in einigen Fällen wirtschaftlich notwendig.

Nutzflächenberechnung in der Logistik

Logistikimmobilien sind eine sehr flächenintensive Assetklasse, bei der Ungenauigkeiten bei der Flächenberechnung schnell zu unnötigen Kosten bzw. Einnahmeausfällen führen kann. Daher gilt es die angemietete Fläche für beide Seiten genau zu bestimmen. Die jeweils angewendete Methode zur Berechnung der Mietfläche sollte klar im Vertrag festgelegt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Oft wird die DIN 277 zur Bestimmung der Mietflächen verwendet.

Betriebskosten und Instandhaltung bei Logistikimmobilien

Bei Logistikimmobilien werden oft Double-Net-Verträge abgeschlossen. Das mietende Unternehmen trägt dabei neben der Grundmiete die laufenden Betriebskosten wie Grundsteuer, Gebäudesicherung, Verwaltungskosten und Wartungen. Die Vermieterin bzw. der Vermieter bleibt für die Kosten von „Dach und Fach“, also Dachkonstruktion einschließlich der Dachabdeckung sowie tragender Wände inklusive der Außenfassade des Gebäudes, verantwortlich.

Mit einer Dach-und-Fach-Klausel ist es möglich sicherzustellen, dass wesentliche Gebäudeteile fachgerecht instandgehalten werden, was langfristig den Wert seiner Immobilie schützt. Für die Mietpartei bedeutet die Klausel eine gewisse Entlastung, da er nicht für kostspielige strukturelle Reparaturen aufkommen muss. Aufgrund dieser Konstellation werden sogenannte Tripple-Net-Verträge, bei denen der Mieter die Kosten der Instandhaltung übernimmt, seltener verwendet. Gilt es jedoch den monatlichen Mietzins so gering wie möglich zu halten, ist diese Variante von Vorteil.

Weiterhin ist in der Vertragsverhandlung eine detaillierte Aufstellung der Betriebskosten erforderlich, um Streitigkeiten zu vermeiden. Die Betriebskosten und die Verteilungsschlüssel sollten für beide Vertragsseiten klar definiert sein.

Besondere Anforderungen an technische Gebäudeausstattung

In einigen Geschäftsbereichen können an Logistikimmobilien spezielle technische Anforderungen gestellt werden. Beispielweise gelten für Sicherheitslager für die Lagerung und Kommissionierung von Zigaretten bestimmte Vorgaben für die Einbruchssicherheit. In der Pharma- und Chemielogistik spielen die Kontrolle von Temperatur- und Raumfeuchtigkeit eine Rolle. Diese Anforderungen sollten im Mietvertrag genau erfasst werden und klar geregelt sein, wer für Einrichtung, Betrieb und ggf. Rückbau verantwortlich ist. Gleichermaßen ergeben sich damit die Verantwortlichkeiten für die Einhaltung notwendiger Standards sowie Ergänzungen zu den Betriebskosten.

Sicherheits- und Umweltauflagen in Mietverträgen

Angesichts der gewerbsmäßigen Lagerung großer Mengen von Waren sind Sicherheitsauflagen ein zentrales Thema bei Logistikimmobilien. Wie bereits bei den technischen Anforderungen angedeutet, muss im Mietvertrag sichergestellt werden, dass alle gesetzlichen Vorschriften einzuhalten sind, einschließlich Brandschutz, Sicherheitsvorkehrungen und eventuell notwendiger Umweltschutzmaßnahmen. Dies beinhaltet auch Regelungen zu Gefahrstoffen, falls diese gelagert werden. Beispielweise stieg in jüngerer Vergangenheit deutlich das Lagervolumen von Lithium-Ionen-Batterien. Auf dieses Gefahrgut sollte ein besonderes Augenmerk bei der Lagerung gelegt werden, da diese aufgrund ihrer spezifischen Eigenschaften, u.a. im Brandschutz besondere Sicherheitsvorkehrungen erfordern.

Rechtliche Rahmenbedingungen, Genehmigungen und Vorschriften

Nach abschließender Klärung zwischen den Parteien müssen für die jeweilige Nutzung der Immobilie alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen eingeholt werden. Dies umfasst auch spezielle Vorschriften für Gefahrgutlagerung oder andere branchenspezifische Anforderungen.

Durch die Berücksichtigung dieser spezifischen Aspekte können sowohl Vermieterseite als auch Mieterseite von Logistikimmobilien dafür sorgen, dass ihre Verträge den Anforderungen des Marktes entsprechen und mögliche Konflikte vermieden werden.