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Was besagt eigentlich der Kaufpreisfaktor?

Je höher ein Faktor umso besser? Das kommt auf die Perspektive an. Zum Beispiel der Kaufpreisfaktor: Beim Kauf einer Anlageimmobilie kann es sich auszahlen, wenn der Kaufpreisfaktor eher gering ausfällt. Warum das so ist, wollen wir hier erklären.

Blick in eine Fußgängerzone mit Wohn- und Geschäftshäusern — Foto von: pixabay

Beginnen wir mit einer Definition. Was ist eigentlich der Kaufpreisfaktor? Das ist eine Kennzahl, die aussagt, in wie vielen Jahren eine Käuferin oder ein Käufer Mieteinnahmen in Höhe des Kaufpreises erzielen kann. Es geht also um die Rendite. Darum ist der Kaufpreisfaktor, auch „Vervielfältiger” genannt, vor allem für Investierende interessant, die erfahren wollen, wie schnell sich ihre Geldanlage voraussichtlich amortisieren wird.

Inhaltsverzeichnis

So wird der Faktor berechnet
Nur Kaufpreis und Miete sind entscheidend
Wo die Aussagekraft des Faktors endet
Wir ermitteln den Faktor für Ihr Mehrfamilienhaus

So wird der Faktor berechnet

Der Faktor wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete teilt. Wenn zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus für den Betrag von 1,2 Millionen Euro zum Verkauf steht und jährlich ohne Betriebskosten 60.000 Euro Miete einbringt, ergibt sich daraus ein Kaufpreisfaktor von 20. Der Investierende wird in diesem Beispiel innerhalb von 20 Jahren Mieteinnahmen in Höhe des Kaufpreises erzielen können.

Der Kehrwert des Faktors ist die Rendite, das heißt 100/Faktor = Rendite in Prozent. Dies bedeutet, der Faktor 20 entspricht einer Rendite von fünf Prozent.

Nur Kaufpreis und Miete sind entscheidend

Beim Kaufpreisfaktor werden andere Einflussgrößen wie zum Beispiel Mietsteigerungen, Inflation und Kapitalkosten ausgeblendet. Entscheidend ist außer dem Kaufpreis einzig die aktuelle Miete. Wären die Mieten in unserem Beispiel höher, würde der Kaufpreisfaktor niedriger ausfallen und das Investment hätte sich schneller ausgezahlt. Vereinfacht kann man also sagen, ein niedriger Kaufpreisfaktor ist für einen Anlegenden vorteilhaft.

Allerdings ist er auch mit einem größeren Risiko behaftet. Der Faktor spiegelt bei Immobilieninvestments, genauso wie bei anderen Geldanlagen, das Risiko wider. Dies bedeutet: hoher Faktor, geringeres Risiko, niedriger Faktor, höheres Risiko.

Wo die Aussagekraft des Faktors endet

Liegen einem Investierenden beispielsweise drei Anlagemöglichkeiten vor, vergleicht er also die Kaufpreisfaktoren, hinterfragt seine Risikobereitschaft und investiert in die entsprechende Immobilie – könnte man meinen. Doch so einfach ist es natürlich nicht. Der Kaufpreisfaktor bietet lediglich einen groben Anhaltspunkt, um die möglichen Aussichten eines Investments zu erfassen.

Sowohl die Mieten als auch der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie – die beiden Zahlen, die den Faktor bestimmen – werden von der Mikro- und Makrolage sowie weiteren Aspekten wie möglichem Leerstand und Sanierungsstau beeinflusst. Für eine zuverlässige Immobilienbewertung sollten somit auch andere Kennzahlen in die Berechnung einfließen. Außerdem sind für die Rendite auch sichere Mieteinnahmen und die Wertstabilität des Objekts relevant.

Wir ermitteln den Faktor für Ihr Mehrfamilienhaus

Gutachterausschüsse erfassen in der Regel nur Verkaufspreise und nicht die Faktoren/Renditen auf Basis der Mieteinnahmen. Engel & Völkers erfasst seit Jahrzehnten an vielen Standorten die Kaufpreisfaktoren für Wohn- und Geschäftshäuser.

Wenn Sie an einer Bewertung Ihres Mehrfamilienhauses interessiert sind sprechen Sie mit unseren Berater:innen über Ihre individuelle Marktpreisermittlung.