Wozu brauchen Käufer einen Letter of Intent?

Letter of Intent: Warum braucht es eine Absichtserklärung?

Doch warum braucht es überhaupt eine Absichtserklärung, wenn man sich im Großen und Ganzen schon einig ist? „Ein Letter of Intent kann bei komplexeren Transaktionen sinnvoll sein – auch wenn er den Vermittlungsprozess deutlich einbremst ”, erklärt Heydecke. „Dann zum Beispiel, wenn der Käufer zunächst eine umfängliche Due Diligence vornehmen will.” Der Begriff meint die eingehende Prüfung eines Vertragsgegenstands, in diesem Fall der Immobilie.

Praxisbeispiel: Statik des Parkhauses musste geprüft werden

Torben Heydecke gibt ein Beispiel aus seiner Praxis: „Bei der Vermittlung eines Parkhauses wollte der Käufer vorab unter anderem die geltende Stellplatzverordnung einsehen und die Statik des Gebäudes prüfen lassen.” Das hätte zusammen mit der Recherche weiterer Informationen einige Wochen in Anspruch genommen.

Also wurde ein Letter of Intent aufgesetzt, in dem der Verkauf des Parkhauses zu einem bestimmten Preis und zu bestimmten Konditionen vereinbart wurde – vorausgesetzt, die Prüfung würde zur Zufriedenheit des Käufers ausfallen. Die Laufzeit der Absichtserklärung betrug vier Wochen ab Einsicht sowie Vorliegen sämtlicher relevanter Dokumente und Informationen. „Hätten die im Letter of Intent aufgelisteten Prüfungen länger gedauert, hätte die Laufzeit ebenfalls neu verhandelt werden müssen”, so Heydecke.

Absichtserklärungen sind nicht rechtswirksam

Der Letter of Intent ist nicht gesetzlich definiert, also nicht bindend, auch wenn für die Formulierung Juristen hinzugezogen werden sollten. Aber unter fairen Geschäftspartnern hält man sich daran. Außerdem ist eine Regelung zum Schadenersatz Teil des Letters. Der Schadenersatz kann fällig werden, wenn sich der Verkäufer trotz Absichtserklärung entschließt, während des vordefinierten Zeitraums an einen anderen Vertragspartner zu verkaufen. Der ursprüngliche Interessent soll schließlich nicht auf den Ausgaben für den Prüfungsprozess sitzen bleiben und seine Zeit umsonst investiert haben.

Aus seiner Praxis kennt Heydecke aber keinen solchen Fall. „Wer einen Letter of Intent unterzeichnet, hat in aller Regel auch ein ernsthaftes Interesse daran, die Transaktion im beidseitigen Einvernehmen abzuschließen.”

Letters of Intent oft auch bei mittelgroßen Abschlüssen sinnvoll

Die gegenwärtige Marktsituation bringt neue Dynamiken mit sich: Der Wandel vom Verkäufer- zum Käufermarkt führt dazu, dass Letters of Intent zunehmend auch bei mittelgroßen Transaktionen zum Einsatz kommen – nicht mehr nur bei großen Portfoliodeals.

Dieser Trend ist vor allem den verschärften Finanzierungsbedingungen geschuldet. Banken stellen heute strengere Anforderungen, etwa höhere Eigenkapitalquoten bei gewerblichen Immobilien oder den Nachweis geplanter energetischer Sanierungen bei Bestandsgebäuden. Diese komplexeren Prüfverfahren verlängern den Weg bis zur Finanzierungszusage teils erheblich. In diesem Umfeld bietet die Absichtserklärung beiden Parteien die notwendige Planungssicherheit und einen realistischen zeitlichen Rahmen, um alle Anforderungen zu erfüllen.