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Grundsteuerreform: Was ändert sich?

Große steuerrechtliche Ereignisse werfen ihre Schatten weit voraus. So auch die Reform der Grundsteuer, die im November 2019 vom Bundesrat verabschiedet wurde. Die Bundesländer müssen sie bis Ende 2024 umgesetzt haben. Zentrales Ziel: die Grundsteuer gerechter machen.

Bis im Januar 2025 erstmals die neue Grundsteuer erhoben wird, geht also noch etwas Zeit ins Land. Was Sie als Eigentümer eines Wohn- und Geschäftshauses vorab aber schon einmal wissen sollten, haben wir hier für Sie zusammengefasst. Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zur Grundsteuerreform.

Ziel: Grundsteuer soll gerechter werden

Nach dem Beschluss der Reform stehen die Bundesländer und Kommunen nun vor der Aufgabe, die für die Berechnung der Grundsteuer notwendigen Faktoren anzupassen. Wichtigstes Element ist dabei die Neubewertung des Grundbesitzes („Einheitswert”). Denn die Daten, die den derzeitigen Grundbesitzwerten zugrunde liegen, stammen aus den Jahren 1935 (neue Bundesländer) und 1964 (alte Bundesländer).

Seitdem haben sich die Immobilienpreise in Deutschland aber sehr unterschiedlich entwickelt. Und das hat in vielen Fällen dazu geführt, dass eigentlich gleichartige Grundstücke unterschiedlich hoch besteuert werden. Diese Ungerechtigkeit soll beendet werden.

Unterm Strich will der Staat durch die Reform aber nicht mehr Grundsteuer einnehmen als bislang. Durch die Neubewertung der Grundstücke soll lediglich die Höhe der Grundsteuer fairer ausfallen und besser als derzeit dem tatsächlichen Wert von Grund und Immobilie entsprechen.

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Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer bleibt trotz Reform grundsätzlich gleich. Sie lautet: Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer.

Wesentliche Faktoren, die in die Berechnung des Einheitswerts einfließen, sind:

  • Bodenrichtwert
  • Grundstücksfläche
  • Immobilienart
  • Baujahr der Immobilie
  • Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete


Da sich in den vergangenen Jahrzehnten der Wert von Immobilien und Grundstücken sowie die Mieten deutlich erhöht haben, würde die neue Grundsteuer dementsprechend relativ hoch ausfallen. Um das zu verhindern, wird wiederum die Steuermesszahl gesenkt, voraussichtlich auf ungefähr 1/10 des bisherigen Werts. Der Faktor Steuermesszahl wird von der Bundesregierung festgelegt.

Der dritte Faktor in der Formel – der Hebesatz – wird von jeder Kommune selbst bestimmt. Den Kommunen steht es frei, den Hebesatz nun angesichts der neuen Grundbesitzbewertung anzupassen. So können sie eventuelle Schwankungen, die mit der Grundsteuerreform einhergehen, ausgleichen.

Noch eine Neuerung der Reform: Grundsteuer C

Eine weitere Neuerung der Reform ist die Einführung der Grundsteuer C. Bislang gibt es die sogenannte Grundsteuer A, die für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gilt, sowie die Grundsteuer B für (bebaubare) Grundstücke und Gebäude. Mit der Reform kommt die Grundsteuer C ins Spiel. Sie wird Eigentümern von dauerhaft unbebauten Grundstücken auferlegt und soll mit einem höheren Hebesatz berechnet werden als die anderen beiden Grundsteuern.

Dadurch haben es Kommunen in der Hand, den Bau von Wohnraum zu forcieren: Denn durch die relativ hohe Grundsteuer C auf unbebaute Grundstücke können sie unter Umständen verhindern, dass diese als reine Spekulationsobjekte brachliegen.

Grundsteuer auf Mieter umlegen – das bleibt

Als Eigentümer und Vermieter einer Immobilie dürfen Sie die Grundsteuer über die Nebenkosten anteilig auf Ihre Mieter umlegen. Das bleibt auch nach der Reform so. Ob die Grundsteuer und dementsprechend die Nebenkosten für Ihre Mieter sinken oder steigen, hängt also davon ab, welchen Wert Ihr Grundbesitz nach der neuen Berechnung haben wird – und auch davon, ob Ihre Kommune den Hebesatz anpasst oder nicht.

In unserem neuen Ratgeber zur Grundsteuerreform erfahren Sie mehr über die Änderungen im Einzelnen, die neue Grundsteuer C und die Details der Berechnung.

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