Wie investiere ich einen Verkaufserlös?

Wie sinnvoll ist derzeit die Kapitalanlage in Immobilien? Lässt sich das Kapital, das in meiner Immobilie steckt, besser anlegen? Sollte ich mein Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshaus zum jetzigen Zeitpunkt verkaufen?

Vielleicht stellen auch Sie sich gerade diese Fragen – so wie viele andere Eigentümerinnen und Eigentümer in Metropolen wie Berlin und Hamburg, aber auch in anderen Groß- und Universitätsstädten. Gute Gründe, eine Immobilie zu verkaufen, gibt es immer – seien es persönliche oder anlagestrategische. Das gilt erst recht in einer weltwirtschaftlichen und politischen Lage, die mit ihren Auswirkungen auf die verschiedenen Assetklassen dafür sorgt, dass der Immobilienmarkt in stetiger Bewegung ist.

Vom richtigen Zeitpunkt hängt es ab

Wann ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um mit einem Verkauf Gewinne aus den vergangenen Jahren zu realisieren, Investments zu diversifizieren oder umzuschichten? Ein gutes Geschäft wird aus einem Verkauf erst dann, wenn sich auch die nächste Frage beantworten lässt: Was tun mit dem Verkaufserlös? Wie kann er sinnvoll wieder angelegt werden?

Unterstützung bei all diesen Überlegungen zur Kapitalanlage Immobilien finden Sie in diesem Ratgeber: Wo stehe ich mit meinem Mehrfamilienhaus gerade? Bietet ein Verkauf Möglichkeiten, meine persönlichen Bedürfnisse noch besser zu erfüllen? Das essenzielle Fundament für die Wahl der richtigen Immobilienstrategie bildet eine aktuelle, belastbare und professionelle Marktpreiseinschätzung. Selten war es sinnvoller, den Wert seiner Immobilie und die damit verbundenen Handlungsmöglichkeiten genau zu kennen.

Insbesondere vor dem Hintergrund der Inflation: Informieren Sie sich hier über Ihre Optionen – von der klassischen Geldanlage wie Fest- oder Tagesgeld über alternative Anlagemöglichkeiten wie Aktien, Fonds oder auch Edelmetalle und Rohstoffe, bis hin zu Investitionen im Immobilienbereich, sowohl direkten als auch indirekten, zu denen beispielsweise die Gesundheitsimmobilien und Crowdinvesting gehören.

Ein direktes Immobilieninvestment ist die Entscheidung für den Kauf eines konkreten Objekts, für eine Kapitalanlage-Immobilie „zum Anfassen“. Neben Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern zählen auch Gesundheitsimmobilien wie Pflege- bzw. Serviced Apartments sowie auch Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Hotels und Industrieobjekte) und Grundstücke zu den Investmentmöglichkeiten.

Begünstigt durch niedrige Darlehenszinsen kann beispielsweise nach dem Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses ein höherer Anteil der Mieteinnahmen zur Tilgung genutzt werden – das eingesetzte Fremdkapital wird damit zügig in einen Vermögenswert umgewandelt. Bei solchen Immobilien als Kapitalanlage ist das Verhältnis zwischen dem erzielbaren Kapitalgewinn und dem damit verbundenen Risiko besonders günstig: Sie besitzen unter allen Anlageformen eines der besten Risiko-Ertragsprofile.

 
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Die Eigenkapitalrendite berechnet sich aus dem erzielten Gewinn (bei vermieteten Immobilien also dem Jahresreinertrag) und dem eingesetzten Eigenkapital. In diesem Zusammenhang ist häufig vom sogenannten Leverage- oder Hebel-Effekt die Rede. Gemeint ist damit: Durch cleveren Einsatz von Fremdkapital können Sie Ihre Eigenkapitalrendite erhöhen.

Das funktioniert jedoch nicht immer. Fällt der Gewinn, den Sie mit Ihrer Immobilie erzielen, kleiner aus – sei es durch den Ausfall von Mieteinnahmen oder durch zusätzliche Kosten etwa für Sanierungsmaßnahmen oder durch höhere Kreditzinsen – schlägt sich dies unmittelbar auf die Rendite nieder. Und hat dann auch in die entgegengesetzte Richtung den Hebeleffekt.

Höherer Ertrag mit Kapitalanlage-Immobilien durch Portfolio-Optimierung

Eine Optimierung des Portfolios – und damit die Erwirtschaftung eines höheren Ertrags – lässt sich beispielsweise durch die Investition in ein anderes Segment oder eine andere Lage erreichen. Der allgemeine Anlagedruck auf den Immobilienmärkten und auch andere Einflüsse, wie zum Beispiel der demografische Wandel oder ein verändertes Kaufverhalten in Richtung Online-Shopping, haben dazu geführt, dass neben einer großen Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern auch das Interesse der Anleger an Logistik- und Unternehmensimmobilien sowie an Pflege- und Gesundheitsimmobilien – Stichwort „altersgerechtes Wohnen“– zugenommen hat.

 
Der Immobilienmarkt befindet sich in einem ständigen Wandel. Ob Wohnraum oder Gewerbe – Bedarf und Nutzungsverhalten ändern sich laufend. Vom Immobilieneigentümer fordert dies größtmögliche Flexibilität. Nur so lässt sich auf die jeweils aktuellen Trends der Immobiliennutzung reagieren. Denn davon hängt insbesondere das Wertschöpfungspotenzial für die jeweilige Immobilie zentral ab. Für jede Bestandsimmobilie werden über kurz oder lang Änderungen der ursprünglich etablierten Nutzungen nötig sein.

Anders als bei den direkten wird bei den indirekten Immobilieninvestments kein konkretes Objekt erworben. Dennoch wird Kapital in den Immobilienmarkt investiert, etwa mit Immobilienaktien und -anleihen, Immobilienfonds oder im Zuge des Crowdinvestings. Diese Investment-Formen sind ganz unterschiedlich charakterisiert.

Immobilienaktien

Immobilienaktien, zu denen auch die steuerlich interessanten, börsengehandelten Real Estate Investment Trusts (REITs) gehören, sind Anteile an Unternehmen, die ihre Gewinne in der Immobilienbranche durch Vermietung, Verpachtung oder Verkauf von Immobilien und Grundstücken erzielen.

 
Immobilien-Anleihen

Für den Begriff Immobilienanleihe, auch Hypothekenanleihe genannt, gibt es keine rechtsverbindliche Definition. Er kann jede Unternehmensanleihe mit Bezug zu Immobilien bezeichnen. Grundsätzlich sind Anleihen Wertpapiere, die dem Anleger das Recht auf einen festen Zins und die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals zu einem festgelegten Termin verbriefen. Die hier zu findenden erstklassigen Bonitäten führen aber wieder zu niedrigen Renditen. Am bekanntesten sind vielleicht die Pfandbriefe. Deren Emission wurde erstmals von Friedrich dem Großen geregelt. Immobilienanleihen sind durch sogenannte Grundpfandrechte besichert. Das bedeutet, eine Immobilie dient dem Anleger als Sicherheit. 

Immobilienfonds

Die Kapitalanlage in Immobilien ist auch mit Immobilienfonds möglich. Dabei investieren Sie ebenfalls in den Immobilienmarkt. Hier werden Anteile an offenen oder geschlossenen Fonds erworben, die in Gebäude oder Grundstücke investieren.

Offene Immobilienfonds basieren auf einem breiten Portfolio an Objekten – viele verschiedene Immobilien in unterschiedlichen Regionen und sogar Ländern. Häufig handelt es sich um Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude oder Einkaufszentren. Die Anteile können – unter Einhaltung von Mindesthaltefristen, Rückgabe- oder Kündigungsfristen – wieder verkauft werden. Ein Immobilieninvestment soll damit liquider und für Anleger attraktiv gemacht werden.

In der Anlageklasse „offene, registrierte Investmentfonds“ finden sich kostengünstige Immobilien-ETFs (Exchange Traded Fund). ETFs sind einfach zu handhaben, sehr liquide und können leicht auf verschiedene Depots aufgeteilt werden.

Geschlossene Immobilienfonds investieren in ein einziges oder nur sehr wenige Immobilienobjekte. Mit dem Kauf von Anteilen ist man am jeweiligen Immobilienunternehmen beteiligt – sowohl am Erfolg als auch am Misserfolg. Geschlossene Fonds haben in der Regel lange Laufzeiten und ein vorzeitiger Ausstieg der Anleger ist nicht vorgesehen. Wird der Verkauf der Anteile dennoch nötig, kann das unter Umständen mit hohen Verlusten einhergehen.

Crowdinvesting: Gemeinsam Großes Finanzieren

Die Kapitalanlage in Immobilien durch Crowdinvesting ist eine Anlageform, bei der sich viele Investoren zusammenschließen und gemeinsam investieren – kostensparend abgewickelt über eine Online-Plattform. Auch private Anleger können so mit relativ kleinen Geldbeträgen von Investitionen in große Projekte profitieren – ohne die sonst üblichen Mindestanlagesummen. Im Gegensatz zum spendenähnlichen Crowdfunding ist das Crowdinvesting auf eine attraktive Rendite ausgerichtet, die oft über den Zinssätzen anderer Kapitalanlagen liegt.

 
Per Crowdinvesting können Sie von kurzen Laufzeiten und fester Verzinsung von vier bis sieben Prozent p.a. profitieren. Damit ist Crowdinvesting eine spannende, aber nicht risikofreie Ergänzung zu anderen Anlageformen. Generell ist es empfehlenswert, Ihr Kapital über verschiedene Projekte und Assetklassen zu streuen.