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Der Energieausweis - von Vorteil für Sie bei der Vermarktung von Bestandsimmobilien

Nicht nur bei Errichtung, Umbau oder Erweiterung eines Gebäudes ist laut der EnEV ein Energieausweis auszustellen; auch bei der Neuvermietung bzw. beim Verkauf von Gebäuden ist dem Mieter/Käufer ein Energiepass, wie er auch umgangssprachlich genannt wird, vorzulegen. Dieser Energieausweis zeigt anhand einer Farbverlaufsskala den energetischen Zustand eines Gebäudes auf. 


Je nach Berechnungsverfahren werden bedarfs- oder verbrauchsorientierte Energieausweise ausgestellt. Der Energieausweis macht Immobilien energetisch miteinander vergleichbar. Daher lassen sich aus diesem Ausweis die Energiekosten, sowie mögliche Schwachstellen ableiten.


Der Energieausweis besteht aus fünf Seiten, welche Angaben zur Bewertung des energetischen Zustands von Gebäude machen. Neben allgemeinen Daten enthält der Energiepass Informationen zur Heizung, dem verwendeten Energieträger, die Energiekennwerte, sowie die Energieeffizienzklasse.

 Hamburg
- Gebäude mit mehreren Wohneinheiten

Wann benötigen Sie einen Energieausweis?

Der Energieausweis für Wohngebäude ist seit 2009 Pflicht. Sie benötigen ihn dann, wenn Sie das gesamte Mehrfamilienhaus verkaufen oder eine Wohnung daraus vermieten wollen. Spätestens bei der Besichtigung der Immobilie müssen Sie ihn unaufgefordert vorzeigen und nach Abschluss des Vertrages übergeben.

Grundlage für Energieausweise für Gebäude ist die Energieeinsparverordnung oder kurz EnEV. Ab Ausstellung des Energieausweises ist dieser 10 Jahre lang gültig. Viele Energieausweise verlieren 2019 ihre Gültigkeit. Wir empfehlen die Gültigkeit Ihrer Energieausweise zu überprüfen, damit Ihre Dokumente auf dem neusten Stand sind und bei einem Mieterwechsel oder Verkauf keine vermeidbare Wartezeiten entstehen.

Welche Arten von Energieausweisen sind für Sie von Bedeutung?

Der Bedarfsausweis enthält Angaben zum Energiebedarf von Wohngebäuden, der auf der Grundlage einer technischen Analyse der Bausubstanz und der Heizungsanlage ermittelt wird. Man braucht ihn für Gebäude mit bis zu vier Wohnungen, für die ein Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde. Für Neubauten ist der Ausweis seit 2002 Pflicht. 

Der Verbrauchsausweis gibt den tatsächlichen Energieverbrauch der Gebäudenutzer in den vergangenen drei Jahren für Heizung und Warmwasseraufbereitung an. Die Kosten für einen bedarfsorientierten Energieausweis liegen zwischen 100 und 350 Euro; für einen verbrauchsorientierten Ausweis fallen bis zu 150 Euro an.

Bei Gebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten sowie bei Nichtwohngebäuden besteht Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweisen. Wenn ein Gebäude gemischt genutzt wird, ist ggf. ein separater Energieausweis für Gebäudeteile auszustellen. Wünscht man eine Energieberatung oder beantragt man öffentliche Fördermittel, benötigt man einen bedarfsorientierten Energieausweis, welcher gegenüber einem verbrauchsorientierten, eine größere Genauigkeit ausweist, da der verbrauchsorientierte Energieausweis nur auf Erfahrungswerte zurückgreift. 


Energieausweise dürfen nur von staatlich anerkannten Energieberatern ausgestellt werden. Die Ausweise haben eine Gültigkeitsdauer von maximal 10 Jahren ab Ausstellungsdatum.

Welchen Energieausweis benötigen Sie?

Grundsätzlich haben Eigentümer die Wahlfreiheit ob sie einen Energieverbrauchsausweis oder einen Energiebedarfsausweis vorlegen. Eine Ausnahme sieht die Energieeinsparverordnung vor: Ein- bis Vierfamilienhäuser mit einem Baujahr vor 1977 und bisher keine umfangreiche energetische Sanierung durchgeführt worden ist benötigen zwingend einen Energiebedarfsausweis.

 Hamburg
- Rotklinker Fassade.jpg

Woraus besteht ein Energieausweis?

Der Endenergiebedarf oder Energieverbrauchskennwert genannt, gibt den tatsächlichen Verbrauch eines Gebäudes an. In diesem Wert enthalten sind alle Verluste, welche durch die bauliche Art des Gebäudes entstehen (zum Beispiel die Gebäudehülle). 


Der Endenergiebedarf wird als kWh/m²a angegeben, also Kilowattstunden pro Quadratmeter pro Jahr. Der Primärenergiebedarf ist ein Kennwert, welcher den tatsächlichen Energieverlust eines Gebäudes um einen Faktor bereinigt. Dieser Faktor setzt sich zusammen aus dem Aufwand der Beschaffung, Umwandlung und Transport des verwendeten Energie-Mediums. Berechnet wird der Primärenergiebedarf, indem der Endenergiebedarf mit dem spezifischen Brennstoff abhängigen Korrekturfaktor multipliziert wird. 


In der Energieeinsparverordnung sind folgende Faktoren definiert:

  • Holz: 0,2
  • Luft, Wasser, Erde: 0,0
  • Heizöl: 1,1
  • Erdgas und Flüssiggas: 1,1
  • Steinkohle und Braunkohle: 1,1
  • Strom: 1,8

Der Transmissionswärmeverlust ist ebenfalls ein Kennwert, welcher angibt, wie viel Energie bzw. Wärme durch die einzelnen Komponenten der Gebäudehülle (Wände, Dach, Türen, Fenster) verloren geht. Der Transmissionswärmeverlust hat die Einheit Watt pro Kelvin [W/(m²*K)]. Je niedriger dieser Kennwert, desto niedriger fallen in der Regel auch die Heizkosten aus.


Die Energieeffizienzklassen fassen die Einzelnen Werte des Energieausweises zusammen und sollen sie übersichtlich und leicht verständlich machen. Sie leiten sich aus dem Endenergiebedarf ab und geben die energetische Qualität des Gebäudes in neun Stufen von A+ bis H an.

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