Vermietung in der Corona-Krise


Wir sagen Ihnen, was Sie als Vermieter wissen müssen

Vermietung in Zeiten von Corona

Die Corona-Krise hat auch auf Eigentümer und Vermieter von Wohn- und Geschäftshäusern großen Einfluss. Es geht um Mietstundungen, Besichtigungen unter besonderen Hygieneregeln und die Finanzierung. Wir möchten Ihnen hier einen Überblick über einige wichtige Themen rund um die Vermietung während der Corona-Krise geben. Die Informationen haben wir in Kooperation mit der Anwaltskanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek zusammengestellt.

Inhalt


1. Wie finden Besichtigungen in der Corona-Krise statt?

Besichtigungen können in der Regel stattfinden, wenn Sie die geltenden Hygiene- und Abstandsregeln beachten. Oftmals unterscheiden sich Regelungen aber je nach Bundesland. Gelten etwa strikte Ausgangsbeschränkungen, können auch keine Besichtigungen stattfinden und auch Sie als Vermieter müssen sich der Corona-Krise beugen. Ausnahme: Dem Mieter droht ansonsten Wohnungslosigkeit oder Ihnen als Vermieter drohen ein Wohnungsleerstand und daraus resultierend erhebliche finanzielle Engpässe.

Verweigerung des Mieters 

Doch was, wenn sich der bisherige Mieter weigert, eine Besichtigung zuzulassen? Hier besteht ein Unterschied zwischen Privatwohnungen und Gewerberäumen. Wenn ein Mieter einer Privatwohnung zur anerkannten Risikogruppe gehört und gesundheitliche Risiken durch Außenkontakte befürchten muss, ist seine Weigerung, eine Besichtigung zuzulassen nach derzeitigem Stand zulässig. 

Gewerbemieter dagegen müssen die Begehung in der Regel zulassen. Als Eigentümer beziehungsweise Vermieter sollten Sie mit ihnen vorab das Vorgehen abstimmen, wie die Hygieneregeln eingehalten werden können. Tipp: Eine gute und weitgehend kontaktlose Alternative sind die virtuelle Besichtigung oder Begehungen per Video-Call.


2. Was tun, wenn der Mieter nicht mehr zahlt?

Aufgrund der aktuellen Situation mussten Läden und Restaurants schließen. Viele können nun ihre Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen. Auch etliche Wohnungsmieter sind in finanzielle Schwierigkeiten geraten, weil sie ihre Anstellung verloren haben oder in Kurzarbeit gehen mussten. Gerät ein Mieter über einen Zeitraum von zwei Monaten in Zahlungsverzug, ist der Vermieter normalerweise zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragrafen 569 und 543 festgeschrieben. 

Doch angesichts der Corona-Pandemie ist das Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorübergehend ausgesetzt worden. Für säumige Mieter gelten derzeit Ausnahmen, die im Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie geregelt sind. 

Welche Mieter nicht gekündigt werden dürfen?

Für Eigentümer und Vermieter heißt das, sie dürfen Mietern aufgrund von Mietschulden nicht kündigen, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

  • Die Mieter haben einen Mietvertrag, der vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde.
  • Sie kommen Zahlungsverpflichtungen im Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 nicht nach (ältere Mietrückstände schließen das Kündigungsrecht nicht aus).
  • Sie können glaubhaft machen, dass ein kausaler Zusammenhang zwischen Nichtzahlung und der Pandemie besteht.

Der besondere Kündigungsschutz aus dem COVID-19-Gesetz gilt bis 30. Juni 2022. Erst wenn bis dahin der Mietrückstand nicht ausgeglichen ist, kommt wieder das normale Kündigungsrecht aus dem BGB zum Zug. 


Die Mieten bleiben trotzdem fällig

Wichtig für Eigentümer: Die Mieten bleiben fällig. Durch das Covid-19-Gesetz wird nur das Kündigungsrecht ausgesetzt. Zahlt ein Mieter nicht, sollten Vermieter ihn darum zur Zahlung auffordern und dabei auf die Pflicht zur Verzinsung der ausstehenden Mieten hinweisen. Die Zinsen liegen bei fünf Prozent über dem Basiszinssatz für Wohnraum beziehungsweise bei neun Prozent über dem Basiszinssatz für Gewerbe. 

Wenn der Mieter nicht zahlt, kann der Vermieter die Mietsicherheit in Anspruch nehmen – und anschließend die Wiederauffüllung bis zur Höhe von drei Kaltmieten verlangen.

Bei Mietstundung kein Zinsanspruch

Statt die Mietzahlung auszusetzen, streben zahlreiche Mieter aber auch eine Mietstundung an und suchen das Gespräch mit ihrem Vermieter. Was diese dazu wissen müssen: Durch eine Stundung entfällt der Zinsanspruch bis zu dem Datum, das als neuer Zahlungstermin vereinbart wurde.


3. Wie werden Mietflächen in der Corona-Krise übergeben?

Auch was Umzüge angeht, gibt es derzeit Behinderungen – bedingt durch die geltenden Hygiene- und Abstandsregeln. Vor allem, wenn sich im Gebäude auch Privatwohnungen befinden, kann das für Vermieter während der Corona-Krise relevant werden. Denn es gibt Unterschiede zwischen privater Umzugshilfe und professionellen Dienstleistern. Private Umzüge unterliegen den Vorgaben für Zusammenkünfte im öffentlichen Raum. In vielen Bundesländern bedeutet das: nicht mehr als zwei Personen dürfen an dieser Zusammenkunft beteiligt sein, ausgenommen Verwandte gerader Linie, Ehegatten, Lebenspartner und Menschen, die in häuslicher Gemeinschaft leben.

Umzugsunternehmen dagegen ist die Arbeit erlaubt, vorausgesetzt, sie treffen alle nötigen Vorkehrungen, um den Pandemie-Vorgaben zu entsprechen. Dazu gehört unter anderem der Mindestabstand von 1,5 Metern.

Generell gilt: Ist der Mieter eine Privatwohnung an COVID-19 erkrankt, kann und darf er nicht umziehen. Er muss diesen krankheitsbedingten Verzug jedoch mit einem Attest glaubhaft machen.

Räumung während der Pandemie

Die prozessuale Durchsetzung einer Räumung durch den Vermieter während der Corona-Krise ist nach wie vor möglich. In Bezug auf die Vollstreckung sind jedoch aus folgenden Gründen Verzögerungen zu erwarten:


  • Die Vollstreckung zur Räumung wird weiter in die Zukunft verlagert werden als üblich.
  • Bereits zur Vollstreckung angesetzte und in den Zeitraum der Kontaktsperre fallende Zwangsräumungen werden ausgesetzt.


4. Was ändert sich bei der Eigentümerversammlung?

Auch Eigentümerversammlungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind natürlich von der Corona-Krise betroffen. Das Problem dabei: Physische Versammlungen können aufgrund der Kontaktbeschränkungen nicht stattfinden, aber auch Online-Versammlungen sind rechtlich unzulässig. In der aktuellen Lage gilt darum Folgendes:


  • Der WEG-Verwalter bleibt im Amt bis zu seiner Abberufung oder zur Bestellung eines neuen Verwalters bis spätestens 31. Dezember 2021.
  • Der jüngste Wirtschaftsplan bleibt in Kraft, ebenfalls bis spätestens 31. Dezember 2021.
  • In dringenden Angelegenheiten kann der Verwalter Maßnahmen ohne WEG-Beschluss einleiten.
  • Die WEG-Versammlung sollte schnellstmöglich nachgeholt werden, wenn es die Lage zulässt.


5. Welche Auswirkungen hat Corona auf die Finanzierung?

Derzeit gilt das Stundungsrecht nach dem COVID-19-Gesetz nur für Verbraucherdarlehensverträge, die vor dem 15. März 2020 geschlossen wurden. Allerdings prüft die Bundesregierung, ob weitere Gruppen von Darlehensnehmern künftig einbezogen werden können.

Darum sollten Eigentümer während der Corona-Krise bei ausbleibenden Zahlungen Kontakt zu ihrer Bank aufnehmen und eine Stundung aushandeln.


6. FAQ: Welche weiteren Fragen haben Eigentümer?

Im Rahmen eines Webinars, das die Kanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek zum Thema „Vermietung in der Corona-Krise” für unsere Kunden durchführte, wurden Fragen zu folgenden Themen besonders häufig gestellt:


Wie ist die Rechtslage, wenn ein Mieter ein Objekt nicht persönlich in Augenschein nimmt, sondern eine virtuelle Besichtigung macht und auf dieser Basis einen Mietvertrag abschließt?
Kommt ein Mietvertrag ausschließlich über Fernkommunikationsmittel zustande, hat der Mieter ein zweiwöchiges Widerrufsrecht. Idealerweise sollte darum die Übergabe der Mietsache erst nach Ablauf dieser Frist erfolgen. Wenn der Mieter nicht widerruft, ist der Mietvertrag gültig. Wichtig ist, dass die vorangegangene virtuelle Präsentation des Objekts dessen tatsächlichen Zustand zeigt. Sonst könnten daraus anschließend Mängelansprüche entstehen.

Wie sollte man vorgehen, wenn Mietzahlungen von Gewerbemietern offen sind und diese sich auf die Corona-Krise beziehen?
Von beiden Seiten sollte eine Vereinbarung, beispielsweise eine Mietstundung, angestrebt werden. Wenn der Mieter zu einem Gespräch nicht bereit ist, sollte der Vermieter seinen Anspruch geltend machen. 

Wie kann eine Stundung anfechtungssicher vereinbart werden – im Hinblick auf eine mögliche spätere Insolvenz des Mieters?
Wenn sich der Mieter in die Insolvenz begeben musst, ergibt sich daraus für den Vermieter weder ein Vor- noch ein Nachteil. Die Mietforderung als solche ist in diesem Fall eine Insolvenzforderung, die in der Regel über die Kautionsbürgschaft abgesichert ist. 

Welche Fristen gelten bei Stundungen?
Bei Stundungsvereinbarung gibt es keine gesetzlichen Vorgaben für Fristen. Die Vereinbarung sollte sich danach richten, wann der Mieter wieder zahlen kann.

Beziehen sich die Mietregelungen im COVID-19-Gesetz auch auf die Betriebskosten?
Ja, sie umfassen auch die Nebenkosten der Miete.

Wird die Miete für einen gewissen Zeitraum ausgesetzt - welche Zinsen kann der Vermieter nehmen?
Die Zinsen liegen bei fünf Prozent über dem Basiszinssatz für Wohnraum beziehungsweise bei neun Prozent über dem Basiszinssatz für Gewerbe. So steht es im Gesetz. Ein anderer Zinssatz müsste im Vertrag vereinbart sein. Das ist jedoch nur selten der Fall, am ehesten in Gewerbemietverträgen.

Will ein Mieter die Zahlungen aussetzen, muss er glaubhaft machen, dass dies der Corona-Pandemie geschuldet ist. Welche Unterlagen kann der Vermieter einfordern?
Der Mieter ist nicht verpflichtet, dem Vermieter entsprechende Unterlagen zu zeigen. Für die Glaubhaftmachung – ein feststehender Rechtsbegriff aus der Zivilprozessordnung – reicht eine eidesstattliche Versicherung aus. Das heißt, der Mieter muss schriftlich an Eides statt versichern, dass er von der Corona-Pandemie beeinträchtigt ist. Das Papier muss seine Unterschrift tragen. Gegebenenfalls müsste im Rahmen eines Prozesses die Frage beantwortet werden, ob das, was dabei vorgelegt wurde, zur Glaubhaftmachung ausreicht.

Kann ein Gewerbemieter argumentieren, seine Geschäftsgrundlage sei laut Paragraf 313 BGB gestört und das berechtige ihn zur vollständigen Minderung der Miete?
Das lässt sich rechtlich noch nicht abschließend bewerten. Denn es steht infrage, ob es sich um eine dauerhafte Störung der Geschäftsgrundlage handelt. Ausschließen lässt es sich derzeit zwar nicht, dass dieser Argumentation vor Gericht Recht gegeben werden könnte. Doch vermutlich reicht ein Shutdown von wenigen Monaten nicht, um von einer „dauerhaften” Störung zu sprechen. 

Kann ein Gewerbemieter gekündigt werden, wenn er bereits seit 1. März keine Miete mehr entrichtet? 
Gerät ein Mieter über einen Zeitraum von zwei Monaten in Zahlungsverzug, ist der Vermieter normalerweise zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Dieses Recht gilt allerdings nicht bei coronabedingten Mietschulden aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020. Wenn aber nur im März nicht gezahlt wurde, ist somit die Voraussetzung der zwei Monatsmieten, die geschuldet werden müssen, nicht gegeben. Der Mieter kann nur gekündigt werden, wenn er bereits vor dem 1. April zwei Monatsmieten schuldig war.

Wie führt man ein zielführendes Gespräch mit einem nicht zahlenden Mieter?
Da gibt es kein richtiges oder falsches Vorgehen. Darum sollte man sich als Vermieter zunächst fragen, welches Ziel man verfolgt. Zum Beispiel: Wie dringend brauche ich das Geld, etwa um meine Finanzierung zu bedienen? Kann ich auf die laufenden Einnahmen verzichten und die Miete stunden (und verzinsen)? Wäre eine Reduzierung der Miete möglich, weil ich den Mieter halten will? Auf dieser Grundlage führt man dann die Verhandlung.


7. Clearingstelle für Gewerbemietverträge

Gewerbliche Vermieter und Mieter sind aktuell durch die wirtschaftlichen Folgen der Covid-19-Pandemie mit besonderen Herausforderungen konfrontiert. Stundungen oder zeitweise Mietreduzierungen werden vielfach diskutiert. Doch darüber hinaus gibt es noch eine Vielzahl anderer smarter Lösungen. Die Clearingstelle der Luther Rechtsanwaltsgesellschaft in Kooperation mit Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC) unterstützt beide Vertragsparteien bei der Entwicklung und Umsetzung schneller, interessengerechter und fairer Regelungen. Weitere Informationen finden Sie hier:

Was Vermieter sonst noch wissen müssen

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