Das Wichtigste in Kürze:

• Ob Mieten oder Kaufen die bessere Lösung ist, hängt von Ihren finanziellen Voraussetzungen ab, aber auch von Ihrer persönlichen Einstellung und Lebenssituation.

• Die eigene Immobilie ist ein wichtiger Beitrag zur Altersvorsorge. Mieterinnen und Mieter müssen zusätzlich finanziell vorsorgen, um sich die Miete auch im Alter leisten zu können.

• Wer zur Miete wohnt, trägt weniger Verantwortung und kann den Wohnort flexibler wechseln, muss aber mit Mieterhöhungen oder Eigenbedarfskündigungen rechnen.

• Mit einer Immobilie erwerben Sie eine Kapitalanlage, die auch in Zeiten von Inflation und politischer Unsicherheit als sicherer Sachwert gilt.

• Bei der Entscheidung über Kauf oder Miete zählt auch die regionale Marktlage. Das Wohnen zur Miete ist vielerorts nicht günstiger als der Kauf einer Immobilie.

Was spricht für den Kauf einer Immobilie?

Viele gute Gründe sprechen für den Immobilienkauf. Selbst wenn Sie kein neues Haus bauen, haben Sie als Eigentümerin und Eigentümer mit einer gekauften Immobilie viel Freiheit bei der Gestaltung und gewünschten baulichen Veränderungen. Auch als Kapitalanlage macht eine Immobilie Sinn: Als wertstabiles Sachinvestment bietet sie soliden Inflationsschutz in unsicheren Zeiten. Ist das Eigenheim bis zur Rente abbezahlt, steht im Alter mehr Geld zur Verfügung – denn wer in den eigenen vier Wänden wohnt, muss schließlich keine Miete zahlen. Nicht zuletzt bietet Immobilieneigentum sicheren Schutz vor Mieterhöhungen oder überraschenden Eigenbedarfskündigungen. Kein Wunder also, dass viele Menschen von Wohneigentum träumen.

Was spricht für das Wohnen zur Miete?

Mieterinnen und Mieter benötigen keine Immobilienfinanzierung, die über Jahrzehnte zurückgezahlt werden muss, das ist klar. Auch in Bezug auf den Wohnort bleiben sie flexibler – der Wohnungswechsel ist leichter möglich, wenn zum Beispiel wegen eines neuen Jobs der Umzug in eine andere Stadt ansteht. Als Kapitalanlage ist ein Haus oder eine Wohnung oft schwieriger zu veräußern als Aktien und ähnliche Anlagen, denn der Verkauf zu einem angemessenen Preis kann sich über Monate hinziehen. „Mieten oder kaufen“ ist auch eine Frage des Typs: Die eigene Immobilie ist eine langfristige Anschaffung, häufig auf Lebenszeit. Wer eine Immobilie erwirbt, ist für den Erhalt des baulichen Zustands persönlich verantwortlich. Mieterinnen und Mieter tragen deutlich weniger Verantwortung für Pflege und Instandhaltung.

Immobilienkauf oder Miete: Ein Rechenbeispiel

Ob es sich lohnt, eine Immobilie zu kaufen oder weiter zur Miete zu wohnen, hängt wesentlich vom Preis ab, den Sie für Ihre Wunschimmobilie zahlen müssten. Hierzu ein Beispiel: Angenommen, die Kaltmiete für eine Wohnung mit 120 Quadratmetern Wohnfläche beträgt 1.400 Euro pro Monat, das entspricht einer Jahresmiete von 16.800 Euro. Eine vergleichbare Wohnung im selben Ort würde einschließlich Kaufnebenkosten 400.000 Euro kosten.

In der Beispielrechnung ist die monatliche Belastung durch den Wohnungskauf kaum höher als das Wohnen zur Miete. Wichtig dabei: Anders als Mietzahlungen sind die Rückzahlungsraten für das Baudarlehen praktisch eine Geldanlage. Ist die gekaufte Immobilie abbezahlt, entstehen Ihnen nur noch Betriebs- und Instandhaltungskosten, während die Miete Monat für Monat weitergezahlt werden muss. Mieterinnen und Mieter tragen zusätzlich das Risiko von Mieterhöhungen, während die Immobilienfinanzierung bis zum Ablauf der Zinsbindung fest kalkulierbar bleibt.

Alternative Geldanlage

Eine alternative Geldanlage zum Erwerb einer Immobilie stellt eine Anlage in Aktien, Fonds oder ETFs dar. Dabei sollten Sie nicht die gesamte Summe in eine Anlageklasse investieren – oder im übertragenen Sinne: nicht alles auf eine Karte setzen. Doch wie sieht die Rendite dieser Anlageklassen aus? Beispielsweise bei einer Anlage von insgesamt 120.000 € in einen ETF-Sparplan mit einem Anlagehorizont von 25 Jahren:

Was Sie zur Zinsbindungsfrist wissen sollten

Beim Abschluss eines Immobilienkredits können Sie zwischen unterschiedlich langen Zinsbindungsfristen wählen – üblich sind 5, 10 oder sogar 20 Jahre. Der Zinssatz bleibt in diesem Zeitraum garantiert. Falls Sie mit zukünftig steigenden Zinsen rechnen, sollten Sie sich den aktuell günstigeren Zins möglichst lange sichern. Spätestens nach zehn Jahren können Sie Ihren Immobilienkredit aber ohne zusätzliche Kosten kündigen und die Restschuld auf möglicherweise bessere Konditionen umschulden, auch wenn vertraglich eine längere Zinsbindungsfrist vereinbart war.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Die Mieten haben in den letzten Jahren kräftig angezogen, das gleiche gilt aber auch für die Immobilienpreise. Lohnt sich die eigene Immobilie immer noch? Das Verhältnis zwischen Jahresmiete und Kaufpreis hilft Ihnen bei der Bewertung, ob eine bestimmte Immobilie teuer ist oder nicht. Der Faktor berechnet sich aus Kaufpreis inklusive Nebenkosten, dividiert durch die Jahreskaltmiete für ein vergleichbares Objekt. Dazu zwei Beispiele:

• Eine 100-Quadratmeter-Wohnung wird für 359.000 Euro angeboten. Die Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung am Ort beläuft sich auf 1.000 Euro, die Jahreskaltmiete beträgt dann 12.000 Euro. Hier ergibt sich ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 29,91, der Kaufpreis liegt also bei fast 30 Jahreskaltmieten.

• Ein Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet 380.000 Euro, die Kaltmiete für ein vergleichbares Objekt am Ort beläuft sich auf 1.300 Euro. In diesem Fall liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bei 24,36.

Immobilien mit einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis bis 25 gelten als vergleichsweise günstig. Je nach Lage gibt es allerdings ein deutliches Gefälle. Während Häuser und Wohnungen in hochpreisigen Metropolregionen oft Werte deutlich über 30 erreichen, sind Immobilien in ländlichen Gegenden oft noch zu einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis um die 20 zu haben.

Mieterinnen und Mieter müssen finanziell stärker vorsorgen

Wenn Sie als Eigentümerin und Eigentümer in ihrem Eigenheim oder der eigenen Wohnung leben, brauchen Sie im Alter keine Miete zahlen und haben dadurch deutlich weniger Kosten – ein wichtiger Vorteil, denn die gesetzliche Rente allein reicht in vielen Fällen nicht aus, um den gewohnten Lebensstandard auch nach dem aktiven Berufsleben zu sichern. Falls Sie sich für das Wohnen zur Miete entscheiden, sollten Sie unbedingt zusätzlich vorsorgen, um sich die Miete auch im Ruhestand problemlos leisten zu können.

Staatlich geförderte Vorsorgeformen

Mit der Riester-Rente und der Basisrente stehen zwei staatlich geförderte Vorsorgeformen zur Verfügung. Die zulagengeförderte Riester-Rente eignet sich insbesondere für Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer mit Kindern. Um die volle Förderung erhalten, müssen einschließlich Zulagen 4 % des Bruttojahreseinkommens in den Vertrag eingezahlt werden. Von der steuerbegünstigten Basisrente profitieren vor allem beruflich Selbstständige, die oft gut verdienen, aber nicht gesetzlich rentenversichert sind. Anders als bei der Riester-Rente fördert der Staat das Sparen hier nicht mit Zulagen, sondern mit außerordentlich hohen Steuervorteilen.

Unser Tipp: Die staatliche Riester-Förderung lässt sich auch zur Finanzierung von Wohneigentum nutzen („Wohn-Riester“). Wenn Sie bereits eine Riester-Rente besparen, können Sie das angesammelte Guthaben einschließlich der staatlichen Zulagen entnehmen und damit das Eigenkapital für den Immobilienkauf aufstocken. Die jährliche Sparleistung und die Zulagen können künftig in die Tilgung fließen und Ihr Immobiliendarlehen ist schneller zurückgezahlt. Auch für Ihren Bausparvertrag können Sie die Riester-Förderung verwenden.

Chancenorientiertes Sparen mit Aktien und Fonds

Wer zusätzlich in Eigenregie spart, setzt häufig auf Aktien. Mit Aktien profitieren Sie von Kursgewinnen und Dividenden. Auch wenn mit Aktien langfristig Wertsteigerungen oberhalb der Inflationsrate möglich sind, gibt es dafür keine Garantie, denn Einzelaktien können im Wert stark schwanken. Daher sollte das Investment breit gestreut werden, um das Risiko zu senken – zum Beispiel durch das Anlegen in Aktienfonds.

Immobilienkauf: Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Für den Immobilienkauf benötigen Sie in aller Regel Eigenkapital. Das beeinflusst demnach maßgeblich die Entscheidung “Kaufen oder Mieten?''. Je mehr eigene Geldmittel und anderes Vermögen Sie einbringen, desto weniger Kredit brauchen Sie für die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie. Zudem hat Ihr Eigenkapital Einfluss auf die Zinsen, die bei der Rückzahlung anfallen – je höher die Eigenkapitalquote, desto größer ist die Sicherheit, dass Sie das Darlehen zuverlässig tilgen können. Diese Sicherheit belohnt der Kreditgeber mit einem günstigeren Zinssatz.

Faustregel: 20 bis 30 % der gesamten Kosten sollten Sie aus Eigenmitteln aufbringen können, damit die laufende Belastung durch den Kredit überschaubar bleibt. Überschlagen Sie vor der Kaufentscheidung realistisch, wie viel Eigenkapital Ihnen voraussichtlich zur Verfügung steht.

Eine Vollfinanzierung ganz ohne Eigenkapital ist zwar möglich, sofern Sie über ein hohes und sicheres Einkommen verfügen, mit dem Sie auch einen großen Kredit zuverlässig tilgen können. Insgesamt ist eine 100-%-Finanzierung aber riskant, daher bieten nur wenige Institute die Vollfinanzierung an.

Welche Kreditrate kann ich mir leisten?

Die Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Immobilie hängt vom Preis ab, aber auch von Ihrer finanziellen Situation. Sie haben Ihr Eigenkapital bereits ermittelt und möchten wissen, welche monatliche Rückzahlungsrate Sie sich bei der Baufinanzierung leisten können? Stellen Sie in einer Haushaltsrechnung sämtliche monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber. So erhalten Sie einen Überblick über Ihren finanziellen Rahmen und die Kreditrate, die Sie monatlich bedienen können. Mehrausgaben kommen außerdem oft unverhofft – zum Beispiel wenn das Auto plötzlich streikt oder der Urlaub teurer wird als geplant. Kalkulieren Sie Ihre Haushaltsrechnung daher mit einem Sicherheitspuffer von 5 bis 10 %. Und denken Sie daran: Auch der Kreditgeber verlangt in der Regel eine Haushaltsrechnung von Ihnen – denn nur so kann er sicher sein, dass die Raten für den beantragten Kredit wirklich in Ihr Budget passen.

Unser Tipp: Die monatliche Rückzahlungsrate Ihrer Immobilienfinanzierung sollte 40 % Ihres Haushaltseinkommens nicht übersteigen. So ist sichergestellt, dass Sie die Rate auch bei vorübergehenden finanziellen Engpässen oder unerwarteten Kosten noch problemlos zahlen können.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie planen, sollten Sie neben der Rückzahlungsrate für den Finanzierungskredit auch die Kosten für die Instandhaltung Ihres Wohneigentums beachten, denn Immobilien benötigen im Lauf der Jahre Reparaturen und Renovierungen. Damit es im Ernstfall nicht finanziell eng wird, sollten Immobilienkäufer in jedem Fall eine Instandhaltungsrücklage bilden. Wie hoch diese jährliche Rücklage sein muss, hängt von individuellen Faktoren wie Alter, Zustand, Bauweise, Ausstattung und Größe der Immobilie ab. Als Faustregel empfehlen Bauexperten folgende Werte:

Wohnungseigentümergemeinschaften in Mehrfamilienhäusern entscheiden oft gemeinsam über die Höhe der jährlich anzusparenden Instandhaltungsrücklage. Die Verteilung auf die Parteien orientiert sich in der Regel an der Höhe des Miteigentumsanteils, häufig wird als Verteilungsschlüssel die Größe der einzelnen Wohnungen verwendet.

Unser Tipp: Achten Sie beim Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus darauf, dass die Eigentümergemeinschaft eine dem Gebäudezustand entsprechende Instandhaltungsrücklage angespart hat. Ist die Rücklage zu gering, kommen bei fälligen Sanierungsmaßnahmen schnell teure Sonderumlagen auf die Eigentümerinnen und Eigentümer zu.

Fazit: Kaufen vs. Mieten

Die Frage, ob Sie eine Immobilie kaufen oder zur Miete wohnen sollten, ist komplex und sehr individuell und lässt sich nicht pauschal beantworten. Wie im Text beschrieben, spielen viele Faktoren eine Rolle für die Entscheidung: die finanziellen Möglichkeiten, die regionalen Besonderheiten, die Marktlage sowie persönliche Vorlieben sind einige Gründe. Letztlich müssen Sie alle Vor- und Nachteile gründlich abwägen und alles gut durchrechnen. Erst dann können Sie Ihre Entscheidung treffen. Wir unterstützen Sie gerne auf dem Weg zu Ihren eigenen vier Wänden oder bei der Suche nach einem Mietobjekt.