Individueller Sanierungsfahrplan

Jede Immobilie und ihre Bewohner sind unterschiedlich, aus diesem Grunde setzt das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zur Erreichung der Ziele für die Energiewende auf den individuellen Sanierungsfahrplan, kurz iSFP. Er soll Immobilieneigentümern dabei helfen, den tatsächlichen Zustand ihrer Immobilie fachkundig zu ermitteln und eine individuell zugeschnittene Sanierung umzusetzen. Dabei geht es beim individuellen Sanierungsfahrplan nicht nur um die energetische Sanierung eines Altbaus, sondern ebenso um das typische Nutzerverhalten der Bewohner. Der beratende Energieexperte berücksichtigt zudem die finanzielle Situation und erstellt damit einen individuellen Sanierungsfahrplan. Die Besonderheit ist, dass die für diese Immobilie effizienteste Einzelmaßnahme ganz oben auf der Liste steht. Zugleich berücksichtigt diese bereits alle weiteren Sanierungsschritte und deren Ergebnisse. Dadurch soll der individuelle Sanierungsfahrplan dazu beitragen, dass alle erforderlichen Einzelmaßnahmen stimmig sind und am Ende das gewünschte Ziel mit überschaubaren Kosten steht. Immobilieneigentümer können dank des individuellen Sanierungsfahrplans erkennen, welche Etappen eine Sanierung sowohl energetisch als auch finanziell beinhaltet. Generell bleiben nach der Erstellung 15 Jahre Zeit, um alle Ziele planmäßig umzusetzen und entsprechende Fördergelder zu beanspruchen.

Hamburg - Individueller Sanierungsfahrplan

Was sind die wesentlichen Schritte zu einem individuellen Sanierungsfahrplan?

Am Anfang eines jeden individuellen Sanierungsfahrplans steht die Auswahl des geeigneten Energieeffizienz-Experten, der als solcher beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zugelassen ist. Denn nur dann sind die Beratung und Erstellung des individuellen Sanierungsfahrplans förderfähig und ein fünfprozentiger Extrazuschuss zu der übrigen Förderung für energetische Sanierungen erhältlich. 

Die Beratung durch den Energieeffizienz-Experten

Die Erstberatung durch den Fachmann erfolgt vor Ort in der Immobilie. In diesem Gespräch geht es um die Zielsetzung und Durchführung der Sanierung, abhängig von der jeweiligen Immobilie. Genauso wichtig sind dabei die individuellen Wünsche der Bewohner. So kann eine Sanierung neben der Energieeffizienz noch weitere Ziele haben. Da der individuelle Sanierungsfahrplan die Sanierungen über einen Zeitraum von bis zu 15 Jahren festlegen kann, sind zukünftige Veränderungen im Leben der Immobilieneigentümer ebenfalls von Bedeutung. So berücksichtigt der Berater beispielsweise Umbauten zum altersgerechten Wohnen oder gewünschte Modernisierungsmaßnahmen zur Steigerung des Wohnkomforts genauso. Wichtig ist, möglichst alle Sanierungsmaßnahmen in den individuellen Sanierungsfahrplan zu integrieren. Denn bloß für bereits im Fahrplan enthaltene Sanierungsarbeiten gibt es von der KfW den zusätzlichen Tilgungszuschuss in Höhe von fünf Prozent bei Erreichen einer neuen Energieeffizienz-Stufe. Die Einzelmaßnahmen zur Energieeinsparung und Steigerung des Wohnkomforts lassen sich durchaus kombinieren. Unebene Fußböden, Stufen oder zu hohe Türübergänge im Erdgeschoss sind im Rahmen einer energetischen Sanierung und Dämmung der Kellerdecke zumeist kostengünstiger auszuführen als in zwei Bauabschnitten.

Der energetische Ist-Zustand einer Immobilie im iSFP

Der Energieeffizienz-Experte analysiert die Immobilie umfassend. Er überprüft sämtliche Daten und Baukomponenten und ermittelt deren energetischen und baulichen Zustand einzeln und als Gesamtergebnis. Zur übersichtlichen Darstellung hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie eine eigene Farbskala für den individuellen Sanierungsplan entwickelt. Abhängig vom spezifischen Primärenergiebedarf verändert sich die Farbgebung von Dunkelrot für ein unsaniertes Gebäude stufenweise über Orange und Gelb bis hin zu Dunkelgrün für den energieeffizientesten Standard. Folgende Angaben benötigt der Energieberater, um den individuellen Sanierungsfahrplan korrekt und unter Hilfenahme der eigens dafür erstellten Software zu erstellen:

  • Baujahr und Adresse der Immobilie

  • Genehmigter Bauplan älter als zehn Jahre

  • Zum früheren Zeitpunkt vorgenommene Umbaumaßnahmen

  • Aktuelle Heizkostenabrechnung

  • Fotos der Immobilie von innen und außen

  • Bevorzugte Baustoffe (Kosten, Allergien, Optik)

  • Ist eine Komplettsanierung oder eine Schritt für Schritt Sanierung erwünscht?

  • Gründe der Hauseigentümer für den Sanierungswunsch (Heizkostensenkung, Verschleiß, Gesundheit)

  • Geplante Nutzung der Immobilie (Selbstnutzung, Vermietung, Umbau, Verkauf)

 Erstellung von Sanierungsvorschlägen

Sind der aktuelle Zustand der Immobilie und die Wünsche der Bewohner ermittelt, er arbeitet der Energieberater die Vorschläge für geeignete energetische Sanierungen, mit denen sich der Energieverbrauch merklich senken lässt. Diese Empfehlungen berücksichtigen das persönliche Wohnverhalten und den aktuellen Energieverbrauch ebenso wie die finanzielle Situation. Wer nicht alles auf einmal, sondern stufenweise im Laufe der Jahre sanieren möchte, kann Maßnahmenpakete erstellen lassen. Allerdings müssen es es mindestens zwei und dürfen nicht mehr als fünf Pakete sein, die jeweils maximal fünf Einzelmaßnahmen beinhalten. Im individuellen Sanierungsfahrplan beschreibt der Energieberater die einzelnen Sanierungsmaßnahmen im Detail. Er macht darüber hinaus Angaben zur Reihenfolge, dem zeitlichen Ablauf, der Effizienz und zu den voraussichtlichen Kosten. Das beinhaltet nicht nur die Ausgaben für die Sanierung, sondern genauso die eventuellen Folgekosten für die Instandhaltung.

iSFP: Abstimmen, abschließen und bezahlen

Da es nicht immer eine einzige optimale Lösung gibt, kann der Energieberater seinem Auftraggeber genauso mehrere Vorschläge unterbreiten. Dann setzt er sich mit den Hauseigentümern zusammen und wählt gemeinsam mit ihnen den geeigneten Sanierungsfahrplan aus. Das kann eine komplette Sanierung in einem Schritt sein oder mehrere Einzelmaßnahmen in Etappen. Nach diesem Gespräch erstellt der Energieexperte den individuellen Sanierungsfahrplan gemäß den gesetzlichen Vorgaben und überreicht ihn im Abschlussgespräch an den Hauseigentümer. Die Förderung beantragt der Energieeffizienz-Experte selbst beim BAFA und erhält den Zuschuss direkt ausbezahlt. Der Immobilieneigentümer zahlt darüber hinaus die vereinbarte Differenz von üblicherweise 20 Prozent der Gesamtsumme an den Berater. Übrigens kann es sich alternativ um den Mieter oder Pächter der Immobilie handeln, der mit dem schriftlichen Einverständnis des Hauseigentümers den individuellen Sanierungsplan beauftragt hat.

Verpflichtet der individuelle Sanierungsfahrplan zur Umsetzung der Arbeiten?

Ein individueller Sanierungsfahrplan kann zwei oder drei Einzelmaßnahmen aufführen oder gleich eine komplette Sanierung. Eine Verpflichtung zur Umsetzung des Sanierungsfahrplans besteht trotz in Anspruch genommenen Zuschusses für den Immobilieneigentümer nicht. Um einen Tilgungszuschuss oder eine andere Förderung im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude in Anspruch nehmen zu können, ist vor Beauftragung und Beginn der Maßnahme wahlweise ein Zuschuss- oder Kreditantrag bei der KfW respektive der BAFA zu stellen. Der individuelle Sanierungsfahrplan listet die einzelnen Maßnahmen nach Effizienz auf und in dieser Reihenfolge sind die Sanierungen zum Erhalt der Förderungen vorzunehmen.

Was beinhaltet ein individueller Sanierungsfahrplan?

Der vom Energieeffizienz-Experten erstellte individuelle Sanierungsfahrplan besteht aus den Dokumenten „Mein Sanierungsfahrplan“ und „Umsetzungshilfe für meine Maßnahmen“ sowie einer weiteren Erklärung. Grafisch dargestellt präsentiert der Sanierungsfahrplan den Ist-Zustand des Gebäudes, die aktuellen Energiekosten, die CO2-Emissionen und den Primärenergiebedarf sowie die Effizienz der Sanierungen. So kann der erste Schritt beispielsweise ein unsaniertes Haus in ein teilsaniertes Gebäude überführen und bei Abschluss der energetischen Sanierung vielleicht sogar in ein NetZero-Haus. Ebenso kann der Fahrplan eine Sanierung bis zum Effizienzhaus 70 als Ziel haben. Die Umsetzungshilfe des individuellen Sanierungsfahrplans beschreibt die detaillierten Angaben zu jedem einzelnen Sanierungsschritt mit dem jeweiligen Einsparpotenzial. Diese Punkte können je nach Zustand und Baujahr für eine energieeffiziente Sanierung infrage kommen:

  • Dachdämmung und Photovoltaik-Anlage

  • Außenwanddämmung

  • Dämmung der Bodenplatte und der Kellerwand

  • Fassadensanierung und Dämmung

  • Fenstersanierung oder Fensteraustausch

  • Heizungsmodernisierung bis hin zur Nutzung erneuerbarer Energien

  • Sanierung der Elektrik

  • Zusätzliche Lüftungsanlage

Welche Vorteile hat ein individueller Sanierungsfahrplan?

Im Gegensatz zu einzeln beauftragten Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt der individuelle Sanierungsfahrplan bei jedem Schritt das Endergebnis. Viele Hauseigentümer sehen sich zudem mit der Frage konfrontiert, welche Sanierung sie zuerst vornehmen sollten und welche die höchste Effizienz hat. Mit dem individuellen Sanierungsfahrplan haben sie eine aussagekräftige und bestens durch kalkulierte Anleitung zur energetischen Sanierung eines Altbaus in der Hand. Im Gegensatz zum Fensterbauer oder dem Bauunternehmen für die Dämmung der Fassade berücksichtigt der Energieeffizienz-Experte auch die individuellen Gewohnheiten, den Lebensrhythmus, die Wünsche und Ziele der Bewohner sowie das Gesamtziel. Er analysiert für jede Baugruppe die energetischen Werte und die möglichen Optionen zur Senkung des Energieverbrauchs und das immer mit dem Ziel zur Verbesserung der Energieeffizienz-Klasse. Den individuellen Sanierungsfahrplan akzeptieren die KfW und Banken darüber hinaus als Basis für eine Kreditvergabe. Mit dem individuellen Sanierungsfahrplan sind Immobilieneigentümer auf der sicheren Seite. Sie wissen lange vor Beginn der ersten Maßnahme, wie das Ziel auszusehen hat. Zudem kennen sie die Effizienz einer jeden einzelnen Sanierungsmaßnahme. Der individuelle Sanierungsfahrplan gibt zudem einen Überblick über die Kosten, die möglichen Förderungen und die jährliche finanzielle Belastung. Zugleich gibt der iSFP Auskunft über das Energieeinsparpotenzial und die Rentabilität der energieeffizienten Sanierung. Das sind die Vorteile des individuellen Sanierungsfahrplans in der Übersicht: 

  • Detaillierter Überblick über den Ist-Zustand bis zum Soll-Zustand

  • Bundesweit einheitlicher Standard des individuellen Sanierungsfahrplans

  • Berücksichtigt den persönlichen Wohnkomfort

  • Speziell angepasst an die Immobilie und das Wohnverhalten

  • Sanierungsmaßnahmen sind nach Effizienz angeordnet

  • Leitfaden zur sinnvollen Sanierung vom Experten

  • Mehr Sicherheit für den Hauseigentümer in Bezug auf Kosten und Nutzen

  • Pro Energieeffizienz-Stufe fünf Prozent Extra-Zuschuss der KfW

  • Übersicht über jede Werterhöhung einer Immobilie

Welche Fördermittel gibt es für den individuellen Sanierungsfahrplan?

Eigentümer einer selbstbewohnten Wohnimmobilie wie beispielsweise einem Ein- oder Zweifamilienhaus erhalten einen Zuschuss von 80 Prozent auf das Beratungshonorar für einen individuellen Sanierungsfahrplan. Dieser beträgt maximal 1.300 Euro. Bis zu 1.700 Euro erhalten Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, da hier der Beratungsumfang höher ist. Das gilt jedoch bloß für Immobilien, die älter als zehn Jahre sind. Dementsprechend sollte ein individueller Sanierungsfahrplan nicht mehr als 2.100 Euro kosten, da sich die staatlichen Zuschüsse an den Mehrkosten nicht mehr beteiligen. Die Eigenbeteiligung für die Energieberatung und die Erstellung des Sanierungsfahrplans liegt je nach Größe des Objekts somit zwischen 200 und 400 Euro. Dafür erwirtschaftet der individuelle Sanierungsfahrplan bei den zukünftigen Maßnahmen bares Geld. Denn für jede Einzelmaßnahme, die eine Verbesserung um eine Effizienzhaus-Stufe bewirkt, bekommen Hauseigentümer mit einem individuellen Sanierungsfahrplan eine zusätzliche Förderung in Höhe von fünf Prozent. Voraussetzung dafür ist die planmäßige Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen innerhalb von 15 Jahren nach Erstellung des iSFP.

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