Manchmal ändern sich einfach die Bedürfnisse an die Wohnfläche eines Hauses. Dann ist es an der Zeit, das Haus innen auszubauen, die Nutzung eines Raumes zu ändern oder sogar außen anzubauen. Dadurch entsteht Platz für das neue Homeoffice, ein zusätzliches Kinderzimmer, einen Wellnessbereich oder einen Fitnessraum. Mit ein wenig Überlegung und Planung sowie den entsprechenden Baumaßnahmen wird aus dem zu eng gewordenen Haus wieder ein perfekt passendes Traumhaus.
Mit einem Innenausbau neue Wohnfläche schaffen
Wer ein Einfamilienhaus mit mehreren Etagen besitzt, hat häufig noch Ausbaupotenzial im Keller oder auf dem Dachboden. Der Dachausbau bringt letztendlich vielleicht ein neues Büro, eine ruhige Bibliothek oder sogar ein Appartement mit Bad für die jüngere oder ältere Generation. Ein Kellerausbau schafft wiederum Möglichkeiten für den Einbau einer Sauna, die Gestaltung eines großzügigen Partyraums oder eines faszinierenden Heimkinos. In der Regel ist der Innenausbau günstiger als der Anbau neuer Wohn- oder Nutzflächen im Außenbereich. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Größe des Gartens erhalten bleibt, obwohl die Wohnfläche zunimmt. Egal, für welchen Hausausbau Sie sich entscheiden, es gibt einiges zu beachten.
Worauf vor dem Dachbodenausbau zu achten ist
Bevor es mit dem Dachausbau losgeht, sollten vor allem bei Altbauten die Statik und der Zustand des Dachstuhls auf dem Prüfstand stehen. Denn die erforderliche Wärmedämmung und Schalung bringen einiges an Gewicht mit. Darüber hinaus muss das Dach dicht sein oder ist vor dem Ausbau auszubessern. Im Nachhinein sind diese Arbeiten umständlich und kostenintensiv umsetzbar. Ein weiterer Punkt ist die Geschossdecke, die der Belastung durch Fußbodenbelag, Möbel und Personen standhalten muss. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, einen Statiker oder Architekten hinzuzuziehen.
Den Dachausbau planen und kalkulieren
Wie viel ein Dachbodenausbau kostet, hängt von dessen Größe und dem Zustand vor dem Ausbau ab. Sind bereits Elektroleitungen, Heizungs- und Wasserrohre anliegend oder müssen sie neu verlegt werden? Ist die Wärmedämmung ausreichend und entspricht sie den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes? Verfügt der Dachboden bereits über ordentliche Fenster oder ist eine Fenstersanierung oder sogar die Anschaffung neuer Fenster notwendig? Erhält der Dachboden eine energetische Verbesserung durch Dämmung, Fenster oder Heizung, lassen sich die Kosten mithilfe staatlicher Sanierungsförderungen wie der Bundesförderung für effiziente Gebäude, kurz BEG, deutlich reduzieren. Diese Fördergelder sind in jedem Fall vor Beginn oder Bestellung der Ausbaumaßnahme zu beantragen.
Was ist beim Dachausbau rechtlich zu beachten?
Eine Baugenehmigung kann für den Ausbau des Daches erforderlich sein. Das hängt jedoch davon ab, wofür der Dachbodenausbau sein soll. Erhält das Dach nur innen oder auch außen Änderungen und in welchem Bundesland steht das Haus? Einige Bundesländer verlangen bereits eine Baugenehmigung, sobald im Dachboden Wohnraum entstehen soll. In einigen deutschen Regionen erfordert erst der Ausbau einer eigenständigen Wohnung unter dem Dach einen Bauantrag. Sobald die Landesbauordnung den Dachbodenausbau als Nutzungsänderung einstuft oder größere Eingriffe in die Statik erforderlich sind, ist die Baumaßnahme genehmigungspflichtig. Im Zweifelsfalle empfiehlt sich daher ein Gespräch mit dem zuständigen Bauamt und einem Architekten vor Beginn des Dachausbaus.
Folgende Punkte können je nach Landesbauordnung eine Baugenehmigung erfordern:
- Änderung der Dachneigung oder -höhe
- Deutliche Eingriffe in die Statik
- Nutzungsänderung: Umwidmung der Nutzfläche zur Einliegerwohnung, Wohnfläche zu Gewerberäumen oder Nutzfläche zum Wohnen
- Erstmaliger Einbau von Dachfenstern
- Ausbau einer Dachgaube
- Bau einer Dachterrasse
- Neue Treppe zum Dach erforderlich
- Veränderung des Grundrisses und Entfernen von Wänden
- Änderung der Kubatur des Hauses
Nicht genehmigungspflichtig sind:
- Reiner Innenausbau ohne statische oder optische Veränderungen außen
- Fenstersanierung: Austausch bereits vorhandener Dachfenster gleicher Größe
- Erneuerung der Haustechnik
- Einzug von Trockenbauwänden
- Neue Dacheindeckung bei gleichbleibenden Maßen
- Bessere Dämmung des Giebels
- Schönheitsreparaturen
- Maßnahmen zur Verbesserung des Wärme-, Schall- und Brandschutzes
Egal, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist oder nicht, es gibt noch andere Auflagen und Vorschriften, die zu erfüllen sind, wie beispielsweise:
- Brandschutz
- Schallschutz
- Wärmedämmung
- Gebäudeenergie
- Denkmalschutz
Der Kellerausbau und sein großes Potenzial
Oftmals ist der Keller das Stiefkind in einem Einfamilienhaus. Er bietet Platz für die Heizung, zum Trocknen der Wäsche und als Lager. Dabei haben Kellerräume häufig ein großes Potenzial, um schönen Wohnraum oder einen angenehmen Wellnessbereich entstehen zu lassen. Jugendliche freuen sich über ihr eigenes Reich im Keller, das ihnen eine Rückzugsmöglichkeit bietet. Sogar ein Lichthof, ein Hallenbad mit Sauna oder eine Ruhezone mit Verbindung zum Außenpool lassen sich durch einen Kellerausbau realisieren. Für sportlich Interessierte ist ein Fitnessstudio das Highlight im Haus. Denn mit einer ansprechenden Gestaltung macht das Training gleich noch mehr Spaß. Ein Traum vieler ist der Partykeller für rauschende Feste. Und dieser lässt sich relativ einfach umsetzen. Eine schicke Theke, Barhocker oder Lounge-Möbel, die passende Beleuchtung und eine entsprechende Dekoration verwandeln den ehemaligen Lagerraum schnell in eine trendige Partyzone. Ein Kellerausbau bringt in jedem Fall eine Steigerung des Wohnkomforts, mehr Platz im Haus und eine Werterhöhung der Immobilie beim Verkauf mit sich. Weitere Ideen für den Kellerausbau sind beispielsweise:
- Weinkeller
- Gästezimmer
- Ankleidezimmer
- Heimkino
- Tischtennisraum
- Billardzimmer
- Hobbyraum
- Spielzimmer
- Hauswirtschaftsraum
- Musikzimmer
- Home-Office
- Badezimmer mit Badewanne oder Whirlpool
- Apartment für Mehrgenerationenhaus oder zur Vermietung
Was gibt es beim Kellerausbau zu beachten?
Der Kellerausbau soll angenehme Wohnräume oder eine praktische Nutzfläche bringen. Um ein gesundes Raumklima zu erzeugen und zugleich die rechtlichen Anforderungen zu erfüllen, benötigt der Keller verschiedene Eigenschaften. Zum einen sind das trockene Wände, zum anderen eine gewisse Deckenhöhe. Viel Licht und Luft lassen durch eine entsprechende Beleuchtung und den Einbau geeigneter Fenster oder Lichtgräben vergessen, dass die Räume unter der Erde liegen. Mit einer Heizung und einer entsprechenden Dämmung verwandelt sich der Keller in einen Wohnraum zum Wohlfühlen oder in eine entspannende Wellnessoase. Übrigens unterstützt der Gesetzgeber den Kellerausbau bei einer Verbesserung der Energieeffizienz für das Haus mit Fördergeldern. Um einen guten Wohnkomfort im ausgebauten Keller zu erhalten und zugleich die rechtlichen Anforderungen zu erfüllen, sind folgende Punkte zu beachten:
- Mindestgröße der Fensterfläche (10 % der Raumfläche)
- Mindestanforderung an die lichte Raumhöhe (ab 2,2 Meter je nach Bundesland)
- Auflagen des Brandschutzes wie Brandschutztür und -wand zum Nutzkeller
- Zweiter Fluchtweg für die Wohnräume z. B. über eine Außentreppe
- Gute Dämmung des Kellers und des Fußbodens
- Trittschalldämmung an der Decke zum Wohnraum darüber
- Einbau einer Heizung oder Erweiterung durch (elektrische) Zusatzheizungen
- Installation einer Abwasserhebeanlage bei Einbau einer Dusche oder eines Bades
- Starkstromanschluss für die Sauna
- Anforderungen für die Vermietung einer ausgebauten Wohnung
Rechtliche Auflagen beim Kellerausbau
Verwandelt sich ein Teil des Kellers durch den Ausbau in Wohnraum, geht der Gesetzgeber von einer Nutzungsänderung aus. Das bedeutet, dass in einigen Bundesländern eine Baugenehmigung erforderlich ist. In den meisten deutschen Regionen erfolgt jedoch der Kellerausbau zur Selbstnutzung genehmigungsfrei. Der Ausbau einer Einliegerwohnung im Keller ist in jedem Fall genehmigungspflichtig und bedarf gegebenenfalls sogar eines zusätzlichen Stellplatzes für ein Fahrzeug.
Das Haus nach oben erweitern durch Aufstocken
Der Dach- oder Kellerausbau ist nur möglich, wenn das Haus überhaupt unterkellert ist oder einen ungenutzten und für den Ausbau geeigneten Dachboden vorzuweisen hat. Bei Bungalows oder Häusern mit Flachdach, bei einem zu niedrigen Dachstuhl sowie bei begrenztem Platzbedarf auf dem Grundstück kann eine Aufstockung die beste Lösung sein. Ein Flachdach weist zumeist die optimale Voraussetzung für eine Aufstockung auf. Denn nicht nur die Wohnfläche lässt sich nach oben erweitern, sondern zum Beispiel auch mit einer Dachterrasse ergänzen.
Verfügt das Haus über ein relativ neues Satteldach oder ein anderes Dach mit Schräge, lässt sich dieses anheben, damit die neue Etage oder alternativ nur eine Kniestockerhöhung darunter passen. Dafür sind die Arbeitskosten höher, da das Dach abgetragen und wieder aufgesetzt werden muss. Ist ohnehin ein neues Dach fällig, ist eine Hausaufstockung der richtige Zeitpunkt dafür. Da ein neues Dach in der Regel eine Verbesserung der energetischen Werte des Hauses mit sich bringt, können Fördermittel für die Sanierungsmaßnahme in Anspruch genommen werden. Aufstocken ist kostenintensiver als ein bloßer Innenausbau, aber je nach baulicher Voraussetzung günstiger als ein Neubau oder der Anbau einer Wohnfläche mit Bodenplatte. Die Heizungsanlage und die Warmwasserversorgung lassen sich nämlich fast immer in das obere Stockwerk erweitern, ebenso wie die übrigen Hausanschlüsse.
Voraussetzung für eine Hausaufstockung: Statik, Bebauungsplan und Baugenehmigung
Eine Aufstockung um eine zusätzliche Etage setzt jedoch voraus, dass die Statik des Hauses dafür geeignet ist und der örtliche Bebauungsplan dies zulässt. Denn das Gewicht einer zusätzlichen Etage müssen sowohl die Wände, die Geschossdecke als auch die Bodenplatte aushalten können. Statt Beton oder Ziegel kann eine Aufstockung aus Holz eine leichtere Alternative sein. Ein Statiker nimmt die notwendigen Berechnungen vor und ein Architekt hilft bei der Beantragung der Baugenehmigung. Denn diese ist vor einer Dachaufstockung immer einzuholen. Der Innenausbau der Aufstockung unterliegt dann den Regeln für die Einhaltung der Energieeffizienz.
Der Anbau für einen Wintergarten oder als Hauserweiterung
Ist das Grundstück groß genug, stellt der Hausanbau eine weitere Option dar, um die Wohn- oder Nutzfläche zu erweitern. Zum einen lässt sich die Wohnfläche ein- oder mehrstöckig um ein Zimmer oder mehr unauffällig erweitern. Dafür setzt sich die Optik der bisherigen Hausfassade genauso am Anbau fort. Ein Hausanbau kann allerdings auch eindrucksvoll architektonische Akzente setzen. Ein stylisher Flachdachanbau unterbricht beispielsweise gekonnt das klassische Design eines Einfamilienhauses mit Walmdach. Die Wahl eines anderen Materials oder einer auffälligen Farbe für die Fassade wertet die Optik des Hauses durch den Anbau ebenfalls auf. Der Wintergarten ist eine attraktive Erweiterung des Hauses zum Garten hin. Er verlängert zum einen die Gartensaison und bringt zugleich die Natur ins Haus. Der Glasanbau ist deswegen eine der beliebten Arten, um die Fläche eines Hauses zu erweitern. Aus beruflichen Gründen kann der ebenerdige Anbau eines Büros oder gleich mehrerer Büroräume mit separatem Eingang erforderlich sein. Die Kosten für einen Anbau hängen von dessen Bauweise ab. Nutzflächen lassen sich günstiger erstellen als eine Erweiterung der Wohnfläche. Denn hierfür sind eine solide Bodenplatte und ein Dach erforderlich. Beides fällt beim Innenausbau weg. Bei Nutzung eines vorhandenen Daches und einer entsprechenden Statik ist die Aufstockung des Hauses oftmals preiswerter umzusetzen als ein neuer Anbau.
Eigenleistung beim Ausbau oder Anbau des Hauses
Wer handwerkliches Geschick mitbringt, kann beim Ausbau oder Anbau des Hauses viel Geld sparen. Ein Partyraum oder ein Hobbyzimmer lassen sich im trockenen Keller relativ einfach sogar von Laien ausbauen. Der Einbau einer Dusche oder eines Badezimmers stellen ebenso wie Fliesen verlegen oder die Dämmung von Wänden und Dach bereits eine größere Herausforderung dar. Beim Einbau einer Sauna ist spätestens beim Starkstromanschluss aus rechtlichen Gründen ein Elektriker hinzuzuziehen. Die Erweiterung der Heizungsanlage dürfen Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer selbst vornehmen. Diese Arbeiten müssen allerdings dem kritischen Blick des Schornsteinfegers bei der Abnahme standhalten. Das Gleiche gilt für Maßnahmen zum Schall- oder Brandschutz. Die Kosten für einen Anbau, eine Aufstockung oder einen Hausausbau lassen sich entsprechend den eigenen Fähigkeiten und der vorhandenen Zeit durch Eigenleistung deutlich reduzieren. Die Beantragung einer Baugenehmigung erfordert dagegen immer die Mitarbeit eines Architekten. Hierfür sind durchschnittlich 0,5 Prozent der gesamten Baukosten einzukalkulieren. Bei Inanspruchnahme von Fördergeldern für gleichzeitige Sanierungen kann die erlaubte Eigenleistung je nach Programm eingeschränkt sein. Für folgende Arbeiten sind gesetzlich keine Fachleute vorgeschrieben:
- Maurerarbeiten
- Trockenbau
- PVC, Laminat oder Fliesen verlegen
- Putz-, Tapezier- und Malerarbeiten
- Fenster- und Tür Einbau
- Heizungseinbau
- Sanitärinstallation
- Elektroinstallation ohne Anschluss an den Sicherungskasten
- Einbau einer Sauna, jedoch ohne Starkstromanschluss
Haus ausbauen, aufstocken oder anbauen und den Immobilienwert steigern
Der Ausbau des eigenen Hauses im Inneren oder nach außen schafft neuen Wohnraum oder großzügige Nutzflächen. Doch nicht nur der Grundriss ändert sich, sondern auch die Wohnqualität. So sorgt das ruhige Büro im Dachgeschoss ebenso wie das Spielzimmer im Keller für Frieden in der Familie, während das Fitnessstudio oder die Sauna einen höheren Freizeitwert im eigenen Haus bewirken. Die Aufstockung vergrößert das Haus, ohne die Grundstücksfläche zu verkleinern. Der Anbau eines gläsernen Wintergartens erweitert das Haus nach außen und verbindet es mit dem Garten. Beim Hausausbau ergibt sich die Möglichkeit zur Verbesserung der Energieeffizienz der Immobilie. All diese Ausbaumaßnahmen haben eines gemeinsam: Sie erweitern die Wohn- beziehungsweise Nutzfläche und erhöhen die Attraktivität des Hauses für dessen Bewohnerinnen und Bewohner. Darüber hinaus steigert der Hausausbau den Wert der Immobilie.