Die Ferienwohnung als Anlageimmobilie: Was ist steuerlich zu beachten?

Ferienwohnungen sind in Urlaubsorten interessante Investments. Damit sich diese allerdings optimal vermieten, sollten die Ferienimmobilien den Wünschen der Mieter entsprechen. So sind  Ferienwohnungen in Toplagen in Touristenorten deutlich besser zu vermieten als Wohnungen fernab jeglicher Infrastruktur. Immobilien mit Blick auf das Meer oder in den Alpen mit der Möglichkeit zum Ski in Ski out bringen höhere Einnahmen. Sogar die Ausstattung der Ferienwohnung nimmt einen Einfluss auf die Vermietbarkeit. Eine voll ausgestattete Küche und bei Ankunft bereits bezogene Betten sind Services, die Urlauber zu schätzen wissen. Sind der Bäcker gleich um die Ecke und Parkplätze vor dem Haus vorhanden, entscheiden sich potenzielle Mieter eher für diese Ferienwohnung. Wohnt der Immobilieneigentümer nicht in der Nähe der Ferienimmobilie, so benötigt er eine Verwaltung. Denn die Gäste möchten freundlich bei der Anreise empfangen werden. Nach der Vermietung muss die Endreinigung der Wohnung ebenfalls durch Personal erfolgen. Hierfür existieren in vielen Ferienorten Agenturen oder Hausverwaltungen, die allerdings ihren Preis haben. Ein solcher Vertrag mit einem Vermittler über eine ganzjährige Vermietung ohne Eigennutzung ist hilfreich, um die Gewinnabsicht gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen und damit wiederum die Vermittlungskosten steuerlich geltend zu machen. 

Einkünfte aus Vermietung fallen generell erst einmal unter die private Vermögensverwaltung. In diesem Sinne ist für die Vermietung von Ferienwohnungen zunächst kein Gewerbe erforderlich. Dies gilt insbesondere, wenn die Eigennutzung der Ferienwohnung einen hohen Prozentsatz des Jahres ausmacht. Das bedeutet, dass die Einnahmen bis zu einer bestimmten Größenordnung ausschließlich über die Einkommensteuer zu deklarieren sind. Hierfür ist die Anlage V, mit der alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dem Finanzamt mitzuteilen sind. Die Steuerhöhe richtet sich nach dem individuellen Gesamteinkommen. In einigen Fällen kann es sich lohnen, ein sogenanntes Kleinunternehmen anzumelden. Bis zu einem Umsatz von 17.500 Euro pro Jahr entfällt für Kleinunternehmer die Umsatzsteuer. Das kann die Vermietung und Steuererklärung vereinfachen.

Erhöht sich die Miete im Laufe der Zeit und überschreitet damit diesen Wert, wechselt der Immobilieneigentümer automatisch in den Status des ordentlichen Gewerbebetriebes. Das bedeutet andererseits eine Umsatzsteuerpflicht. Eine gewerbliche Einstufung erfolgt unter dem Freibetrag üblicherweise bei Ferienwohnung bloß, wenn sie hotelartig mit entsprechenden Serviceleistungen tageweise zur Vermietung im Angebot sind. Bei einer gewerblichen Vermietung kommt noch die Umsatzsteuer hinzu. Bereits bei einer gelegentlichen Eigennutzung der Ferienwohnung verlangen viele Orte die sogenannte Zweitwohnungssteuer. Diese Aufwandsteuer kann je nach Gemeinde deutlich schwanken und liegt normalerweise zwischen fünf und 18 Prozent auf die jährliche Nettokaltmiete. Folgende Steuerarten können, müssen aber nicht für jeden Vermieter von Ferienwohnungen entstehen:

• Einkommensteuer im Rahmen der Verwaltung des Privatvermögens

• Gewerbesteuer bei Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht über dem Freibetrag

• Zweitwohnsitzsteuer bei (teilweiser) Selbstnutzung in vielen Gemeinden

• Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung

Bis zu einer Größenordnung von 24.500 Euro pro Jahr besteht üblicherweise keine Pflicht zur Gewerbeanmeldung. Eine Ausnahme bildet die tageweise Vermietung mit umfangreichem Service, der auf einen Hotelbetrieb hinweist. Überschreiten die Mieteinnahmen die Freigrenze, geht der Fiskus von einer gewerblichen Tätigkeit aus. Das bedeutet, dass ein Gewerbe anzumelden und dementsprechend Gewerbesteuer zu bezahlen ist. Für darunterliegende Jahresmieteinnahmen besteht keine Verpflichtung zur Anmeldung eines Gewerbes. Dennoch kann eine Gewerbeanmeldung unter bestimmten Voraussetzungen sogar von Vorteil sein. 

Wenn Eigentümer ihre Ferienwohnung wochenweise vermieten, fällt dies unter die private Vermögensverwaltung. Die Einkünfte sind mit der Einkommensteuererklärung einzureichen und zu versteuern. Dies gilt für beliebig viele Ferienimmobilien in diversen Städten und ebenso einer gelegentlichen Selbstnutzung. Schwieriger wird es, eventuelle Kosten abzusetzen. Denn dazu ist es notwendig, Gewinne zu erzielen. Ferienimmobilien als Abschreibungsobjekt ohne Überschüsse erkennt das Finanzamt zumeist nicht mehr an. Die Einstufung als Liebhaberei erlaubt jedenfalls keine Kostenanrechnung. Damit ist der Vermögensaufbau durch den Kauf und die Vermietung von Ferienwohnungen als Anlageimmobilien steuerlich einfach einzuordnen. Das Gesetz formuliert, dass bei intensiven Sonderleistungen eine gewerbliche Vermietung vorliegen kann. Doch was versteht der Gesetzgeber darunter? Die bezogenen Betten bei der Ankunft, der wöchentlicher Austausch von Handtüchern oder die morgendliche Lieferung von Brötchen an die Tür gehören jedenfalls noch nicht dazu. Selbst wenn Vermieter den Transfer vom Bahnhof für die Gäste organisieren oder die Endreinigung berechnet, handelt es sich immer noch um eine bloße Tätigkeit als Vermögensverwalter. 

Anders sieht es aus, wenn Vermieter eine tageweise Vermietung inserieren und praktizieren, also hotelähnliche Dienstleistungen anbieten. Dazu gehören beispielsweise Angebote wie ein vollständiges Frühstück im Gemeinschaftsraum oder eine besetzte Rezeption zum Einchecken ohne Voranmeldung. Eine gewerbsmäßige Vermietung unterstellt das Finanzamt unter Umständen bereits bei der Beauftragung einer Feriendienstorganisation vor Ort, die sich auf personalintensive Dienstleistungen spezialisiert hat. Ein anderer Hinweis für eine gewerbliche Vermietung liegt vor, wenn sich die Ferienwohnung in einem Gebäude befindet, in dem die meisten anderen Wohnung zur kurzfristigen Vermietung zur Verfügung stehen. Die gewerbliche Einstufung kann bereits ab einer Wohnung erfolgen.

Alternativ kann die Vermietung von fünf Ferienwohnungen noch zur Verwaltung des privaten Vermögens zählen. Neben einem jährlichen Umsatz oberhalb des Freibetrags löst daher vor allem die hotelähnliche Vermietung eine gewerbliche Einstufung aus. Die gewerbliche Vermietung bringt aber ebenso Vorteile mit sich. So lassen sich alle Ausgaben für Personal, Vermittlungsagentur, Renovierung oder Anschaffungen Steuer reduziert absetzen. Soll eine Gewerbeanmeldung diese Abschreibung ermöglichen, muss der Vermieter darauf achten, die Mindestanzahl an Übernachtungen zu erzielen.

Ein Investment in eine traumhafte Ferienwohnung lohnt sich für viele besonders wegen der Möglichkeit zur Selbstnutzung. Zugleich soll eine zusätzliche Vermietung ansprechende Renditen bringen. Damit die Ferienwohnung steuerlich interessant ist, sind die Besonderheiten zu beachten. Ausgaben lassen sich nur absetzen, wenn eine Überschusserzielungsabsicht nachweisbar ist. Diese macht das Finanzamt daran fest, dass eine Mindestanzahl an bezahlten Übernachtungen vorliegt. Dabei gehen die Behörden von einer ortsüblichen Vermietungsdauer aus. Diese ist in jedem Ferienort unterschiedlich hoch. So differenzieren die geforderten Übernachtungen auf der Insel Sylt je nachdem, in welcher der drei regionen die Ferienimmobilie liegt. Wer mindestens 75 Prozent des Durchschnitts überschreitet, kann seine Kosten problemlos absetzen. Liegt die entgeltliche Vermietungshäufigkeit unter diese Quote, so zweifelt der Fiskus die Gewinnerzielungsabsicht trotz Gewerbeanmeldung schnell an.

Im Zweifel fordert das Finanzamt eine Ertragsprognose an. Das ist eine Aufstellung über die Kosten und geplanten Einnahmen in den nächsten 30 Jahren. Darin muss der Immobilieneigentümer nachweisen, dass er dauerhaft Gewinn erzielen kann und will. Nur dieser Nachweis rettet vor der Einstufung als Liebhaberei. Bei der gemischten Nutzung legt der Eigentümer die Art und Dauer der Eigennutzung generell fest. Von Vorteil ist jedoch, einen bestimmten Zeitraum zur Selbstnutzung zu deklarieren. Mit der Festlegung der Eigennutzung bestimmt der Investor die maximale Vermietungsdauer und damit den prozentualen Anteil der absetzbaren Ausgaben. Wer seine Ferienwohnung beispielsweise für fünf Wochen im Jahr selbst nutzt, hat 90 Prozent als Vermietungsdauer und damit die eine hohe Quote zur Kostenanrechnung. Ohne Festlegung geht der Gesetzgeber von 50 Prozent Eigennutzung aus.

Es ist verlockend, die Eigentumswohnung in der Nähe der Sehenswürdigkeiten in Berlin beispielsweise an Städtereisende zu vermieten. Denn die Kurzzeitvermietung ist oftmals interessanter für Vermieter als die dauerhafte Vermietung. Die Abnutzung ist niedriger und der Mietzins höher. Doch ist das erlaubt, obwohl Wohnraum überall knapp ist? Um diese Frage zu beantworten, sollte der erste Blick auf die Teilungserklärung und das Regelwerk der Eigentümergemeinschaft fallen. Oftmals genügt es schon, wenn darin ein ausdrückliches Verbot der Verwendung einer Wohnung als Ferienwohnung ausgesprochen wurde. Ebenso ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu diesem Thema verbindlich. Existiert keine Regelung zum Thema Ferienimmobilie, entspricht dies im Prinzip einer vertraglichen Erlaubnis. So entschied der Bundesgerichtshof im Jahr 2010 unter dem Aktenzeichen AZ V ZR 72/09. In dem konkreten Fall lag allerdings eine ausdrückliche Erlaubnis in der Teilungserklärung vor. Zudem betonten die Richter, dass die anderen Bewohner nicht durch die Vermietung als Ferienwohnung gestärkt werden dürfen. Insofern empfiehlt es sich, die kurzzeitige Vermietung im Sinne einer guten Nachbarschaft offen anzusprechen und abzuklären. 

Sogar mit der Erlaubnis der Eigentümererklärung kann es durchaus sein, dass die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung untersagt ist. Ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum soll verhindern, dass es immer weniger bezahlbare Wohnungen am Markt gibt. Die deutschen Großstädte wie Hamburg, Berlin, Köln oder München verbietet die kurzfristige Vermietung an Touristen anstelle einer Dauervermietung. Im Übrigen gewähren die Städte für viele Regelungen auch Ausnahmegenehmigung in bestimmten Situationen. Köln erteilt diese beispielsweise für die Vermietung eines Zimmers in einer Wohnung als Ferienunterkunft. Berlin gewährt eine Ausnahmegenehmigung zum Beispiel für Vermietungen bis maximal 60 Tage pro Jahr. Sondergenehmigungen in München erhalten Immobilieneigentümer stellenweise gegen eine Ausgleichszahlung. Vor der Umnutzung einer Eigentumswohnung sollten sich Immobilieneigentümer daher bei der zuständigen Stadtverwaltung über die örtlichen Details erkundigen. 

Eine einzigartige Ferienwohnung mit Blick auf die Ostsee oder auf die Alpen ist für jeden Urlaub ein Gewinn. Als Kapitalanlage soll die Ferienimmobilie darüber hinaus einen monetären Nutzen erzielen. Während die ausschließliche Vermietung einer Ferienwohnung die Absetzung aller Kosten erlaubt und damit steuerliche Vorteile bringt, gibt es bei der gemischten Nutzung einiges zu beachten. Doch mit einer sorgfältigen Strategie und einer festgelegten Dauer der Eigennutzung sind die steuerlichen Hürden leicht zu umschiffen. Beim Kauf einer Ferienwohnung als Anlageimmobilie sollten Investoren daher mit ihrem Steuerberater detailliert abklären, wie ihre geplante Nutzung die besten steuerlichen Vorteile bringt. Ob die private Vermögensverwaltung oder ein Gewerbe der richtige Weg zur Vermietung einer Ferienwohnung ist, entscheidet immer der Einzelfall und die persönlichen Steuerverhältnisse.