Energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern

Wann rentiert sich die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern?

Eigentümerinnen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern beschäftigen sich zunehmend mit energetischer Sanierung, da energiesanierte Wohnungen heutzutage deutlich stärker nachgefragt sind, als Wohnungen, die keine ressourcenschonenden Standards erfüllen. Dazu kommt, dass gesetzliche Vorgaben in Bezug auf Fenster, Fassaden oder Heizungsanlagen erfüllt werden müssen und energetische Sanierung dem Werterhalt von Immobilien dient.

Auch das Thema ESG (Environmental, Social, Governance) für Bestandsbauten wird immer drängender, hierbei ist ein wichtiges Stichwort „EU-Taxonomie".

Die erforderlichen Standards, die auch von Immobilieneigentümer:innen berücksichtigt werden müssen, beziehen sich auf eine breite Palette von Maßnahmen, die unter dem Begriff Nachhaltigkeit zusammengefasst werden können. Die Anforderungen reichen von Energieeffizienz bis hin zu fairen Arbeitsbedingungen bei Zulieferern und Dienstleistern. Ist ein Mehrfamilienhaus energetisch saniert, werden bereits viele Aspekte erfüllt, die im Bereich „Environmental" von der EU-Taxonomie vorgegeben werden.

Die Taxonomie beeinflusst die Marktfähigkeit von Gewerbeimmobilien und großen Wohnportfolios direkt, da Banken und Investierende nach diesen Kriterien bewerten.

Sanierungsrückstau: Wie viele Mehrfamilienhäuser sind schon energetisch saniert?

Nur etwa zehn Prozent der Mehrfamilienhäuser im Bestand haben eine Dämmung, die im Rahmen einer energetischen Sanierung auf Vordermann gebracht wurde und den aktuellen Anforderungen genügt.

Ähnliches gilt für die Heizungsanlagen, von denen rund 70 Prozent nicht den heutigen Anforderungen an energetisch sanierte Gebäude entsprechen. Hier zeigt sich der enorme Sanierungsrückstau bei Bestandsbauten. Die Unsicherheiten der vergangenen Jahre, etwa Zinssprünge, haben den Rückstau noch einmal verstärkt.

Rechnen sich kleinere Maßnahmen bei der energetischen Sanierung?

Damit die Betriebskosten eines Gebäudes und insbesondere die Energiekosten in einem moderaten Rahmen bleiben, sind bei älteren Immobilien oftmals erhebliche Investitionen in Gebäudetechnik und Wärmedämmung erforderlich. Bei den aktuellen Fördermaßnahmen und den stetig steigenden Energiepreisen ist genau zu prüfen, ob und welche energetischen Sanierungen sich rechnen.

Oftmals zahlen sich schon kleinere Modernisierungsmaßnahmen aus. In jedem Fall sollte hier der jeweilige energetische und bauliche Ist-Zustand der Immobilie zugrunde gelegt und mit möglichen Verbesserungen im Rahmen einer energetischen Sanierung abgeglichen werden.

Worin besteht der Unterschied zwischen Sanierung und energetischer Sanierung sowie Renovierung und Modernisierung?

Sanierung/ energetische Sanierung

Der einfachen Sanierung geht immer ein Schaden voraus, beispielsweise ein feuchter Keller, marode Wasser- und Abwasserleitungen oder bröckelnder Putz. Normalerweise erfolgt als erstes eine ganzheitliche Betrachtung der festgestellten Mängel unter Berücksichtigung des Lebenszyklus der Immobilie.

Im Rahmen der regelgerechten Sanierung geht es darum, den ursprünglichen Zustand der Immobilie unter Beachtung des aktuellen Stands der Technik wiederherzustellen. Sie zielen somit auf eine Bestandsverbesserung ab. Da Eingriffe ins Gebäude nötig sind, sollte geprüft werden, ob sie, sofern wirtschaftlich sinnvoll, gleich mit umgesetzt werden können.

Renovierung

Bei Renovierungen liegt der Schwerpunkt auf optischen Verbesserungen einer Immobilie, beispielsweise dem Auffrischen durch neue Farben sowie Anpassungen an veränderte familiäre Bedürfnisse, persönliche Wohnvorstellungen oder organisatorische Vorgaben. Hierbei liegt nicht zwingend ein Schaden vor. Generell betrachtet müssen bei Renovierungen keine modernen Standards bei Wärme- und Feuchteschutz, Schall- oder Brandschutz erfüllt werden, diese werden nur an Gebäudeaußen- und Innenflächen durchgeführt.

Modernisierung

Von Modernisierungen wird gesprochen, wenn über die Wiederherstellung des ursprünglichen Gebäudezustands hinaus eine wesentliche, technische und energetische Verbesserung erzielt wird. Diese Verbesserung muss dann dem aktuell geforderten Soll-Zustand entsprechen – das kann den Wärmeschutz ebenso betreffen wie den Feuchte-, Schall- und Brandschutz. Hierzu zählen zum Beispiel das Aufbringen von Wärmedämmverbundsystemen (WDVS) an der Fassade, das Abdichten und das Wärmedämmen von Kellern und Dächern oder der Einbau von Fenstern für die Verbesserung des Wärme- und Schallschutzes.

Einsparpotenziale: Wie profitieren Mehrfamilienhäuser von energetischer Sanierung?

Da bestehende Gebäude etwa dreimal soviel Energie zur Beheizung und Warmwasserbereitung benötigen wie Neubauten, liegen die größten Energieeinsparpotentiale in Deutschland im Bestand. Für viele Bestandshalter zahlt sich eine energetische Sanierung aber nicht unmittelbar aus, da die Mietparteien die Kosten für Gas oder Öl im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ohnehin tragen.

Diese Sichtweise kann jedoch langfristig zu einem Vermietungshindernis werden. Das ist der Fall, wenn aufgrund der stetig steigenden Energiepreise die Gesamtmiete inklusive der Betriebskosten nicht mehr marktfähig ist. In Folge dessen müssen Mietpreisabschläge oder längere Leerstandszeiten hingenommen werden.

Maßnahmen zur energetischen Sanierung erfordern eine sorgfältige Planung und hohe Investitionen, deren Rückzahlung oft erst nach einem Zeitraum von zehn Jahren oder mehr erfolgt. Die fachgerechte und konsequente energetische Sanierung führt zu einer Wertsteigerung des Objekts, die substanziell vorhanden ist und erhalten bleibt. Es zeichnet sich ab, dass in der Zukunft der Wert einer Immobilie zunehmend von ihrer energetischen Qualität beeinflusst wird.

Die Vorteile einer energetischen Sanierung:

• Niedrigere Betriebskosten

• Wertsteigerung

• Erhöhung des Wohnkomforts

• Bessere Vermietbarkeit

Förderung: Welche Maßnahmen unterstützen die energetische Sanierung von Wohnungen?

Die Anstrengungen von Bundesregierung und öffentlicher Hand zur Unterstützung energetischer Sanierung zur Erreichung der Klimaziele sind neben der Beseitigung des Wohnungsnotstands in Deutschland umfangreich und unübersichtlich zugleich. Zum Beispiel:

1. Günstige KfW-Darlehen für energiesparende Neu- und Bestandsbauten

Das Programm klimafreundlicher Neubau (Programm-Nummer KfW 297/298) der staatlichen Förderbank KfW bietet sehr günstige Kredite für den Bau oder den Kauf eines Wohngebäudes, soweit diese weitgehende Standards der Energieeinsparung erfüllen. Berechtigt sind praktisch alle, so private Eigentümer:innen, Unternehmen, Körperschaften etc. Für die ersten Jahre des Investments bietet die KfW tilgungsfreie Jahre. Die Kredite können zudem für Laufzeiten von bis zu 35 Jahren vereinbart werden. Für die Bewilligung dieser Kredite gelten allerdings strenge Nachhaltigkeitsstandards. Die Höhe des Kredits hängt von der Förderstufe ab, die ein Sanierungs- oder Neubauprojekt erreicht.

2. Förderung zur energetischen Sanierung mit der BEG

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bündelt verschiedene vorherige Programme, die darauf abzielen, die Energieeffizienz und den Einsatz erneuerbarer Energien im Gebäudesektor zu unterstützen. Durch diese Förderung werden unter anderem Investitionen in neue Heizsysteme, die Verbesserung bereits existierender Anlagen, Maßnahmen an der Gebäudehülle sowie der Einsatz optimierter Anlagentechnik begünstigt.

Die BEG gliedert sich in drei Hauptbereiche:

• Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude (BEG WG)

• Bundesförderung für effiziente Gebäude – Nichtwohngebäude (BEG NWG)

• Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM)

Die Beantragung von Zuschüssen für das Programm BEG EM erfolgt über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Die Verwaltung der Teilprogramme BEG WG und BEG NWG (Kommunen und Kreditförderung) sowie die Förderung bestimmter BEG EM-Maßnahmen (wie Anlagen zur Wärmeerzeugung, ausgenommen die Errichtung oder Erweiterung eines Gebäudenetzes) liegt in der Zuständigkeit der KfW.