Comprar una propiedad en Alemania

Situado en el centro de Europa, Alemania es un país conocido por la solidez de su economía, su elevada calidad de vida, su agrado por la música clásica y su famoso Oktoberfest de Múnich. Además, Berlín se ha convertido en una de las capitales más visitadas de Europa por su encanto cosmopolita y por su alto valor histórico tanto para el propio país como para toda Europa. Sin embargo, Alemania tiene mucho más que ofrecer. En este sentido, conviene destacar sus espectaculares parajes naturales, entre los que destaca el Bosque Negro, los Alpes Bávaros, las islas nórdicas del Mar del Norte como Sylt o su gran variedad de reservas naturales repartidas por todo su territorio.

Alemania está muy descentralizada, por lo que hay infinidad de ciudades que ofrecen elevadas expectativas en términos de calidad de vida. Este es el caso de Hamburgo, una de las localidades con mayor cantidad de zonas verdes del país, y de Frankfurt, hogar del mayor distrito financiero de la región. Además, teniendo en cuenta que Londres está sufriendo los efectos del 'Brexit', Alemania debe considerarse como uno de los mercados inmobiliarios más fuertes e interesantes. Por ello, nos complace enormemente poder presentarle esta guía acerca de 'Cómo comprar una propiedad en Alemania' siendo extranjero.

Comprar una propiedad en Alemania siendo extranjero

No hay restricciones para los compradores extranjeros que quieran hacerse con una propiedad Alemania. De hecho, no importa si no son residentes ni comunitarios. Tenga en cuenta que ser un inversor no europeo con una casa en Alemania no le otorga el derecho a obtener una residencia 1 permanente. En este sentido, es aconsejable que acuda a la embajada para obtener más información.

¿Cómo trabajan los agentes inmobiliarios en Alemania?

Los agentes inmobiliarios, generalmente, trabajan de forma independiente y necesitan registrar su negocio en el municipio en el que operan para obtener los permisos 2 necesarios. En este sentido, los profesionales de Engel & Völkers participan en cursos de capacitación específicos en nuestra Academia interna. Por este motivo, los socios que conforman nuestras agencias son de total confianza ya que han sido formados a partir de nuestros conocimientos y experiencia en el proceso de venta. Además, los agentes inmobiliarios alemanes suelen actuar como intermediarios entre el vendedor y el comprador. Por su parte, el comprador es, habitualmente, el responsable del pago de la comisión 3 a la agencia, cuyo monto depende de las normas habituales de mercado en cada estado federal. Por lo tanto, es importante tener en cuenta el lugar en concreto para poder calcular la cifra de la comisión que deberá percibir la agencia inmobiliaria.

Cómo comprar una propiedad en Alemania

Oferta

Hacer una oferta por escrito para exponer el interés que se tiene en una propiedad es bastante poco frecuente en Alemania. De hecho, los contratos deben ser notariados por un Notario Público con el propósito de que la transferencia del inmueble 4 sea legalmente vinculante. En ocasiones, se realiza un acuerdo de reserva, pero los contratos preliminares son siempre muy poco frecuentes.

El Notario Público

Por lo general, los compradores deben presentar una confirmación bancaria de financiación antes de que se firme un contrato notarial. Además, en la mayoría de los casos, los términos de compra como, por ejemplo, el día de la entrega de llevas a los nuevos propietarios o el día del pago, están incluidos en dicho contrato. Para firmarlo, el vendedor y el comprador deben fijar una cita con Notario Público, que leerá el documento en voz alta en alemán o, en caso de ser necesario, en inglés mediante un traductor cualificado. Tenga en cuenta que este contrato pasa a ser legalmente vinculante en el mismo momento posterior a la firma 5 . Además, el Notario Público procederá a registrar la transacción en el Grundbuch, es decir, en el Registro de Títulos 6 de Propiedad de Alemania.

Aproximadamente, pueden pasar entre dos y doce semanas desde el momento de la firma del contrato notarial hasta la recepción de la confirmación del Registro de Títulos de Propiedad. Sin embargo, esto no tiene ninguna incidencia sobre los inversores a la hora de empezar a considerar el inmueble como propio. Y es que, por lo general, el comprador puede tomar posesión de la casa en el mismo momento en el que el vendedor recibe el dinero, si bien es cierto que esto puede depender del tipo de contrato de compra. En este sentido, es aconsejable consultar con su agencia inmobiliaria local para obtener más información.

Los costes e impuestos de compra derivados de la adquisición de bienes inmuebles en Alemania son asumidos, generalmente, por el comprador. El monto exacto depende del estado federal en el que se encuentra la propiedad 7 . Es muy recomendable consultar con la agencia inmobiliaria local para obtener más información.

Costes de la transacción en Alemania

Hamburg - Alemania
Hamburg - Alemania

(Figura 1): Costes de la transacción de propiedades inmobiliarias en Alemania

Impuestos a la propiedad en Alemania

Cada propietario de un bien inmueble en Alemania está obligado al pago del Impuesto de la Propiedad. La tasa depende, fundamentalmente, del tipo, del estado federal y del uso que se vaya a hacer de la propiedad.

Cómo obtener una hipoteca en Alemania

Los inversores extranjeros pueden obtener un préstamo en Alemania en determinadas circunstancias. Debido a la naturaleza más bien conservadora de las entidades de crédito germanas, es habitual que realicen un análisis profundo de las capacidades de pago y de la situación económica general del solicitante de la hipoteca. Este puede requerir de la entrega de documentación específica. Por ello, siempre es recomendable consultar al banco en cuestión para obtener más información.

Precios de propiedades en Alemania

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Stadthausbrücke 5, 20355 Hamburg
Tel.
+49(0)40 36 13 10
 

¹ Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (2016): § 5 Abs. (1 AufenthG) Allgemeine Erteilungsvoraussetzungen; Gesetz über den Aufenthalt, die Erwerbstätigkeit und die Integration von Ausländern im Bundesgebiet, [online] http://www.gesetze-im-internet.de/aufenthg_2004/__5.html [13.07.2017]

² Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (2016): § 34c (GewO) Makler, Bauträger, Baubetreuer; Gewerbeordnung [online] https://www.gesetze-im- internet.de/gewo/__34c.html [13.07.2017]

³ European Law Firm(2011/2012);Purchasing Real Estate in Europe,[online]https://www.purchasing-real- estate-in- europe201011.pdf [13.07.2017]

⁴ Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (2002): § 311b (BGB) Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass [online] https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html [13.07.2017]

⁵ Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (2002) :§ 311b (BGB) Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass [online] https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html [13.07.2017]

⁶ Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz(2017): § 873 (BGB) Erwerb durch Einigung und Eintragung [online] https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__873.html [13.07.2017]

⁷ IVD, Interhyp AG, Engel & Völkers Residential GmbH (June, 2017); Haftungsausschluss: Alle Informationen wurden mit größter Sorgfalt zusammengestellt. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Informationen. Wir haften nicht für direkte oder indirekte Schäden, die aus der Nutzung dieser Informationen resultieren, ausgenommen ist die Haftung für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit. Letzte Aktualisierung der Informationen und Veröffentlichung der Daten: Mai 2017. Vervielfältigung nur mit Verweis auf die Quelle, Quelle:Engel & Völkers Residential GmbH. 

⁸ IVD, Interhyp AG, Engel & Völkers Residential GmbH (June, 2017)

⁹ GTAI Germany Trade &; Invest; Taxation of Property; [online] https://www.gtai.de/GTAI/Navigation/EN/Invest/Investment-guide/The-tax-system/taxation-of-property.html[13.07.2017]

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