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Contrato de arras: cuestiones que debes saber antes de firmar la pre compra de una casa

El contrato de arras es una de las garantías más importantes de cara a cerrar una operación inmobiliaria. Descubra con Engel & Völkers qué implicaciones tiene este acuerdo y ahórrese sorpresas.


¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras es un preacuerdo entre el vendedor y el comprador de un activo inmobiliario por el cual ambas partes se comprometen a completar esa transacción en un futuro próximo. Popularmente, este contrato es visto como una reserva o una garantía de compraventa, lo cual puede aportar una gran tranquilidad tanto al propietario como al inversor.

El término arras hace referencia al pago de una señal monetaria para confirmar el interés del comprador y el compromiso de venta del propietario. Esta cantidad no viene determinada por la legislación sino que debe ser acordada por las partes. Cuanto mayor sea el pago, mayores serán las garantías de que la operación se materialice, en tanto que será más gravoso para los agentes implicados el incumplimiento de las condiciones suscritas.

 España
- Qué es el contrato de arras y por qué le interesa conocerlo antes de suscribir la pre compra de una casa

¿Qué datos debe contener el contrato?

Jurídicamente hablando, el acuerdo de pre compra es un anticipo o una cláusula del contrato de compraventa que se firmará con posterioridad. Por consiguiente, es altamente recomendable que el documento presente el mayor grado de detalle posible sobre las condiciones de la futura transacción, lo cual ahorrará sorpresas para ambas partes (especialmente, para el comprador).

Algunos de los datos más comunes en los contratos de arras son los datos personales del propietario y del comprador, la descripción técnica del inmueble, el importe acordado como señal, el plazo máximo para culminar el proceso de compraventa, el precio definitivo de la operación y cualquier otra consideración referente a la forma de pago y el reparto de los posibles gastos adicionales.



¿Qué tipos de arras existen?

Esencialmente, existen tres tipos de arras que pueden incluirse en el contrato:

Arras confirmatorias

Son las arras más comunes, puesto que establecen el compromiso de la próxima compraventa y confirman que la señal aportada por el comprador es, a su vez, un pago a cuenta de la futura transacción. Ello da a ambas partes la posibilidad de reclamar el cumplimiento o la resolución de la obligación suscrita cuando el otro agente rompa el acuerdo.

Arras penitenciales y penales

Las arras penitenciales o de desistimiento constituyen una cláusula por la cual el vendedor se quedará la totalidad de la señal aportad por el comprador si este desiste de la operación. A cambio, el comprador quedará libre de cualquier otra obligación. Por su parte, las arras penales sí que suponen la aplicación de las consecuencias legales previstas en el contrato en caso de incumplimiento del mismo.



Cuestiones legales y fiscales del contrato de arras

Todos los contratos de este tipo están recogidos por el artículo 1454 del Código Civil, que establece, asimismo, las consecuencias penales del incumplimiento de lo acordado por cualquiera de las partes. En cualquier caso, resulta necesario que el contrato incluya las ya comentadas arras penitenciales o penales para que la parte perjudicada pueda reclamar cualquier satisfacción.

Por lo que respecta a la fiscalidad, corresponde al comprador hacer frente al pago del IVA (como sucede con cualquier compra). No obstante, si la vivienda es de segunda mano, el comprador solo deberá liquidar el ITP (Impuesto de Transmisión Patrimonial) cuando complete el pago de la propiedad. Si el contrato se rescinde antes de formalizarse la compraventa, quien se quede con la señal ya abonada será quien deba declararla como cualquier otra ganancia a cuenta del IRPF.



El asesoramiento profesional, la mejor garantía

Los contratos de arras pueden ser una buena garantía tanto para los vendedores como para los compradores pero ambos deben asegurarse de que conocen y están de acuerdo con el contenido de este documento. Engel & Völkers ofrece un servicio de asesoramiento personalizado para redactar el mejor acuerdo y cumplir con todas las obligaciones que se derivan del mismo.

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Vender su casa en España
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Cómo llegar y viajar por España
Al margen de las propiedades en España de que se disponga, el país encierra una gran oferta patrimonial y natural por descubrir. Cabe destacar que las conexiones son excelentes por tierra, mar y aire a todas las capitales europeas como Londres, París, Berlín, Roma, Bruselas, Ginebra, y muchas otras ciudades europeas están a menos de 3 horas de viaje de los principales aeropuertos españoles. Quienes viajen a España también disponen de aeropuertos no solo en las principales ciudades sino también en la mayoría de provincias. Otra alternativa para moverse por el país es mediante la completa red ferroviaria que en una escala inferior, se articula mediante los trenes de cercanías a las regiones interiores, facilitando el acceso a casi cualquier población y finca en España.