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Descubra la principales claves de la nueva Ley Hipotecaria

La nueva Ley Hipotecaria se abre camino en nuestro país después de haber cambiado de Gobierno en dos ocasiones y tres años después del plazo que habían propuesto desde Bruselas. Ahora, tras la amenaza de una multa europea de 100.000€ diarios hasta que no entrara en vigor, todo sigue su curso y el Congreso de los Diputados ha allanado el camino de la nueva Ley que regule el mercado y nuestra economía nacional. 
Ahora, deberá ser ratificada por el Senado y, una vez se haya publicado en el BOE, un mes después entrará oficialmente en vigor. Según estos datos, se calcula que podría ponerse en marcha en marzo de 2019. 
La Ley ya fue presentada en el Congreso el año pasado y fue Luis de Guindos, ex-ministro de Economía del Partido Popular, quien la redactó. El objetivo era garantizar la protección de todos aquellos consumidores que deseaban acceder a una vivienda. Ahora bien, esta nueva Ley será aprobada finalmente por el Gobierno del Partido Socialista tras haber llevado a cabo algunos cambios. 
Lo cierto es que no ha podido venir en mejor momento, después de que la gente saliera a la calle para luchar por sus derechos y por lo que creen que es justo. ¿Los temas candentes? El impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD, el debate de las cláusulas suelo y el malestar generado por los desahucios. 
Llega así una normativa que desea acabar con aquellas deficiencias del sistema que han puesto sobre la mesa tanto la justicia española como la europea. El principal objetivo es aumentar la seguridad y protección de las personas que quieren firmar una hipoteca con varios puntos clave a su favor: adiós a las claúsulas suelo, la banca paga los gastos, las condiciones en las que los bancos pueden cobrar comisiones, la posibilidad de poder cancelar una hipoteca sin tener que pagar y la eliminación del pago del impuesto AJD en la adquisición de la primera vivienda. 
¿Quiere conocer más de cerca las claves principales de la nueva Ley Hipotecaria? Siga leyendo y le informaremos de todo. 

Madrid - Nueva ley hipotecaria.jpg

La banca se hará cargo de los gastos 

La ley establece que serán las entidades bancarias las que carguen con los gastos hipotecarios relativos al registro, la gestión y la notaría. Lo único que tendrán que seguir abonando los consumidores será la tasación del inmueble cuya cifra ronda entre los 300 y los 600€. Además, el cliente podrá elegir el tasador libremente. 
Del mismo modo, los bancos deberán hacer frente al impuesto de AJD, que puede oscilar entre los 1500€ y los 6000€ dependiendo de la comunidad y del préstamo que se trate. La banca paga los gastos, lo que supone un aumento de costes considerable que está sobre los los 1000€ y los 3000€ sin contar el impuesto AJD. 

Ofrece mayor protección al consumidor 

El cliente tendrá acceso a su contrato diez días antes de que se lleve a cabo la firma. La idea es que el cliente pueda contar con tiempo más que suficiente para leerlo en casa con tranquilidad. Así, podrá ponerse en contacto con la entidad en caso de duda o discrepancia. Además, el banco deberá pasar a sus clientes una ficha donde poder comparar las condiciones hipotecarias que ofrece cada entidad para que lo tengan más claro. 
Por otro lado, con el fin de evitar situaciones incómodas en el futuro, el banco se encargará de analizar la solvencia del hipotecado con ánimo de conocer su capacidad de pago. Para ello, la normativa obliga a la entidad a conocer el historial crediticio del usuario a través del Banco de España. 

¿Cuál será el papel del notario? 

El notario cobra especial interés a la hora de corroborar y ratificar que el titular está de acuerdo con lo que está pactando y firmando. Antes, el consumidor solo tenía que ir una vez al notario para firmar la hipoteca. En la actualidad, podrá acudir en dos ocasiones, la primera de ellas para realizar cualquier consulta acerca de su contrato. 
Del mismo modo, la norma pide que le sea entregado al contratante un manifiesto que deberá firmar para declarar que ha recibido la documentación pertinente y que le han explicado su contenido (incluyendo la letra pequeña). 

Madrid - claves de la nueva Ley Hipotecaria.jpeg

Novedades en los desahucios 

La nueva Ley Hipotecaria pretende proteger a los hipotecados ante una posible situación de embargo. De esa forma, para que la entidad ejecutara la hipoteca, solo hacía falta que el hipotecado dejara de pagar su préstamo durante tres meses en la primera mitad del préstamo. 
La nueva normativa eleva las cuotas impagadas a 12 meses o al 3% del capital principal en la primera mitad del préstamo para que una entidad financiera pueda ejecutar un contrato de hipoteca, paso previo a un desahucio, o bien a 15 cuotas impagadas o al 7% en la segunda mitad. 
De cualquier forma, parece ser que esta novedad no supondrá un cambio tan impactante, puesto que los bancos suelen esperar más de tres meses antes de proceder al desahucio. 

Decimos adiós a las claúsulas suelo 

Efectivamente, la nueva ley deniega de la cláusula suelo y, en aquellas operaciones que tienen un tipo de interés variable, no se podrá establecer un límite en cuanto a la bajada del tipo de interés. De esa forma, el cliente podrá beneficiarse ampliamente cuando caiga el Euribor. Sea como sea, la ley también puntualiza que el interés mínimo que puede cobrar la entidad será del 0% y nunca negativo. 

¿Qué pasa con la comisión de apertura? 

En el pasado, cuando se formalizaba un préstamo, los clientes debían pagar a la entidad una comisión de apertura. En este sentido, las entidades tenían plena libertad y podíamos encontrarnos con diferencias bastante significativas. Así, mientras que algunos bancos no cobraban ninguna comisión, otros cobraban a sus clientes un 2%. 
La nueva ley no refleja que la entidad no pueda cobrar esta comisión, aunque sí determina que la tasa se establecerá una sola vez, comprendiendo o englobando todas aquellas comisiones derivadas de gastos de estudio, por tramitación y concesión del préstamo, etcétera. 

Cambios referentes a la subrogación y la novación 

El cliente tiene derecho a poder cambiar de entidad bancaria si así lo desea, incluso de mejorar la hipoteca que tiene actualmente. La nueva normativa indica que los préstamos hipotecarios que son anteriores a la Ley podrán ser subrogados libremente sin ningún coste. Serán las dos entidades las que deberán ponerse de acuerdo para hacer el cambio y establecer así un sistema de compensación según los intereses cobrados y los que estén pendientes de cobro. 
En cuanto a la novación, el el hipotecado no se encuentra de acuerdo con las condiciones de su hipoteca, podrá intentar mejorarlas con otra entidad sin que la actual le cobre ninguna comisión por ello. 

Madrid - 2016_01 General Varela 15, portal A HQ 410.jpg
Reclamar ante un nuevo organismo 
El Gobierno tiene previsto autorizar a la Autoridad Independente de Defenda del Consumidor para que los clientes hipotecarios puedan resolver todas sus quejas y reclamaciones relacionadas con la contratación de su hipoteca. Actualmente, la institución que se ocupa de ello es el Banco de España. 
Las comisiones de amortización anticipada bajan a la mitad
 
Las comisiones de amortización anticipada para las hipotecas de tipo fijo bajarán un 2% durante los primeros 10 años. Cuando pase ese tiempo, el 1,5%. Cuando las hipotecas son a tipo variable, las comisiones serán del 0,25% o del 0,15%. 
Novedades con respecto a las vinculaciones  
A la hora de formalizar un préstamo hipotecario, las entidades establecían una serie de vinculaciones como tarjetas, seguro de vida, seguro de hogar, etcétera. La nueva Ley indica que los bancos no impondrán más estos productos, aunque sí podrán hacer bonificaciones en cuanto a los productos que el cliente contrate.

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