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Descubra todo sobre la nueva Ley de Arrendamientos

Se ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU, así como otras normas, a través de un Real Decreto Ley en materia de alquiler y vivienda aprobado por el Gobierno. Los orígenes de esta ley datán de 1994, aunque con el tiempo se ha ido reformando para adaptarse a las diferentes necesidades que iban surgiendo con los años. 
Esta última revisión entrará muy pronto en vigor y su meta es favorecer a los inquilinos que han de enfrentarse a varios problemas vigentes como es la imposibilidad de encontrar viviendas a precios accesibles y el aumento excesivo de los precios de mercado. 
Desde aquí le mostramos en qué consiste esta nueva ley de alquileres y hasta qué punto influirá en su vida a partir de ahora, aunque debe saber que al alquilar con Engel & Völkers, tanto arrendador como arrendatario tendrán asesoramiento personalizado de un experto. 

Se amplía el plazo mínimo de duración 

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 9 cuál será a partir de ahora el plazo mínimo de duración en los contratos de arrendamiento. Los años por los que se alquila un piso o vivienda son pactados de forma libre por ambas partes, tanto por el casero como por el inquilino. Ahora bien, la ley determina un período mínimo que ha de cumplirse. De esa manera, si en el contrato viene especificado un plazo inferior al establecido por ley, el inquilino tendrá derecho a exigir al arrendador que lo prorrogue hasta llegar a dicho período mínimo. 
Así, esta nueva regulación que modifica el plazo mínimo anterior, amplía el tiempo que el inquilino puede permanecer en la vivienda en alquiler. De esa manera, la ley lo ha ampliado de 3 a 5 años, o hasta 7 años en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica. 


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El plazo de prórroga tácita 

El artículo 10 guarda relación a la prórroga del contrato después de su vencimiento. En el pasado, si la fecha de vencimiento del contrato o sus prórrogas se cumplía sin que el inquilino y el casero se notificaran mutuamente la no renovación del contrato, automáticamente se prorrogaba durante un año más. Ahora, el plazo de prórroga táctita se ha ampliado a 3 años. 

Acabar con los abusos en materia de fianzas 

El Real Decreto ley también modifica el artículo 36 para acabar con los abusos en cuanto a las exigencias de fianza de los arrendadores. Hasta hace poco, el arrendador llegaba a un acuerdo con el arrendatario en el que se establecía una fianza que normalmente equivalía a una mensualidad. Aunque, adicionalmente, el casero podía pedir otra garantía de cumplimiento al arrendatario en forma de cualquier tipo de aval, lo que podía significar un abuso. Ahora, el inquilino estará más protegido al deshacerse de esas cargas añadidas. 
La nueva ley de alquileres ha limitado esta garantía hasta un tope de 2 mensualidades, salvo en los casos de contratos de larga duración. 

Acuerdos de mejora 

También es posible llegar a un acuerdo entre el casero y el inquilino para establecer un plan de mejora o renovación de la vivienda mientras que dure el contrato de alquiler. Aún no se sabe la modificación exacta que establece la actual LAU y habrá que esperar a su publicación definitiva. 

Los gastos de formalización del contrato 

Esta nueva reforma aprobada por el Gobierno también determina que los gastos derivados de la formalización de contrato llevados a cabo por abogados o asesores, así como los gastos de gestión inmobiliaria deberán correr a cargo del arrendador, siempre que estemos hablando de una persona jurídica. De cualquier modo, hay excepciones, pues los gastos que sean decisión del arrendatario, correrán a cargo de éste. 

Nueva normativa en el alquiler turístico 

De igual forma, existen unas medidas que guardan relación con el alquiler turístico, aunque también tendremos que ser un poco pacientes para conocer cuáles serán los detalles de esta nueva normativa. 
Sea como sea, una de las cuestiones más relevantes tiene que ver con las comunidades de propietarios, que tendrán algo que decir si las 3 quintas partes de los propietarios llegan a un acuerdo para limitar de algún modo la actividad referente al alquiler turístico de la vivienda en cuestión. 


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Desahucios en situaciones de vulnerabilidad  
La LAU o Real Decreto Ley modificado determina que es posible suspender los desahucios de una vivienda cuando existan claros indicios de situaciones vulnerables. Así, la ley establece que, una vez requerido el pago, se debe informar al inquilino de que puede informarse en Servicios Sociales para que la Administración comunique la situación al Juzgado para frenar el desahucio hasta que se puedan tomar las medidas oportunas. Si el arrendador es una persona física, la suspensión de desahucio durará un mes, mientras que si la persona es jurídica, será de dos meses. 
Exención y reducción de impuestos  
Según la nueva normativa en materia fiscal, los contratos de arrendamiento estarán libres del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o AJD. El objetivo es rebajar las cargas fiscales sujetas al mercado de los alquileres de viviendas. También se establecen modificaciones en lo relativo al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El arrendatario quedará libre del pago del IBI cuando hablamos de alquiler social de vivienda, siendo el arrendador un ente público. Asimismo, los Ayuntamientos con superávit podrán establecer bonificaciones en las cuotas del IBI de hasta un 95%. Por otro lado, en los inmuebles que están desocupados de forma permanente, los Ayuntamientos tendrán autoridad para requerir un recargo de hasta el 50% del impuesto a los propietarios. 
Esto es solo a nivel informativo, pero si quiere proteger sus intereses como propietario o arrendatario, es conveniente que cuente con una seguridad jurídica en materia de alquiler. Alquilar con Engel & Völkers le ofrecerá el asesoramiento que necesita para que decida alquilar su vivienda o firme el contrato de alquiler con total seguridad. Nos ponemos en la piel del propietario y del inquilino para ahorrarles dolores de cabeza futuros, poniéndoles al corriente de todos sus derechos.


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