Què necessita el notari per escripturar casa meva?

Què és una escriptura pública de compravenda?

L'escriptura pública de compravenda és el document oficial que formalitza la venda d'una propietat davant de notari. És un acte jurídic que dóna fe pública de l?operació: deixa constància de qui ven, qui compra, com es paga i en quines condicions.

Aquest document no només té valor legal, també és indispensable per inscriure l'habitatge al Registre de la Propietat i protegir legalment la teva inversió.

Per què cal escripturar una casa davant de notari?

Abans que una compravenda tingui plens efectes jurídics, és imprescindible que quedi formalitzada mitjançant escriptura pública davant de notari. Aquest tràmit no només atorga validesa legal a l'acord entre les parts, sinó que, a més, garanteix el compliment de les obligacions fiscals i permet la inscripció de l'immoble al Registre de la Propietat.

Seguridad jurídica y valor probatorio

La intervención del notario garantiza que todo se realiza conforme a la ley. Además, la escritura tiene fuerza probatoria plena: si en el futuro hay algún conflicto, este documento será clave para demostrar lo acordado.

Obligacions fiscals i legals

Escriturar es imprescindible para poder liquidar correctamente los impuestos (como el ITP o el IVA, dependiendo del caso). Si no hay escritura, no se puede inscribir la operación ni cumplir con las obligaciones fiscales.

Possibilitat d'inscripció al Registre de la Propietat

L'única manera de registrar l'habitatge al vostre nom i tenir plena seguretat jurídica és mitjançant l'escriptura pública. Així, es proporciona seguretat jurídica plena i es consolida la titularitat del nou propietari. 

Documents que necessita el notari per escripturar una casa

Per poder redactar l'escriptura, el notari necessita una sèrie de documents que acreditin la identitat dels intervinents, la legalitat de l'operació i la situació de l'immoble. Aquí tens la llista completa::

DNI de les parts intervinents

Venedors i compradors s'han d'identificar amb el vostre document oficial (DNI, NIE o passaport en vigor) per verificar la vostra identitat

Escriptura anterior o títol de propietat

Acredita que el venedor és realment el propietari de limmoble i té dret a vendre'l.

Certificat deficiència energètica

Des del 2013 és obligatori lliurar el certificat, que indica com de eficient és l'immoble en consum energètic.

Darrer rebut de l'IBI

Serveix per demostrar que l'impost sobre béns immobles està al dia ia més a més, ajuda a calcular la part proporcional que correspon pagar al nou propietari.

Certificat d'estar al corrent en pagaments de comunitat (si s'aplica)

En cas que l'habitatge estigui a una comunitat de propietaris, aquest certificat garanteix que no hi ha deutes pendents amb la comunitat.

Nota simple del Registre de la Propietat

És un document informatiu que mostra qui és el titular de la propietat, si té càrregues, hipoteques o deutes i embargaments. El notari la pot sol·licitar directament, però és convenient revisar-la abans de formalitzar l'operació

Contracte de compravenda (si ja se'n va signar un de privat)

En molts casos, abans d'acudir al notari, les parts signen un contracte privat on es detallen les condicions essencials de l'operació: preu, forma de pagament, terminis i altres compromisos.

És important no confondre aquest document amb un contracte d‟arres (força més habitual). Tot i que tots dos se signen abans de l'escriptura, tenen naturaleses diferents:

• El contracte d'arres és un precontracte en què es manifesta la intenció de celebrar una compravenda futura. Inclou el pagament d'una quantitat a compte, amb diferents efectes segons el tipus d'arres pactat (confirmatòries, penals o penitencials).

• El contracte privat de compravenda, en canvi, ja és un acord jurídicament vinculant, pel qual una part transmet la propietat a una altra, encara que no tingui encara efectes registrals.Ambos pueden ser útiles para el notario a la hora de redactar la escritura pública, ya que reflejan la voluntad de las partes y las condiciones pactadas previamente.

Mitjans de pagament (justificant de transferència, etc.)

Per complir amb la Llei de Prevenció del Blanqueig de Capitals, és obligatori indicar i justificar el mitjà de pagament utilitzat a la transacció immobiliària.

Què fa el notari amb aquests documents?

Un cop es lliura tota la documentació, el notari s'encarrega de diversos passos clau en el procés d'escripturació pública:

Verificació de la legalitat

Comproveu que tot és correcte: que el venedor és propietari de l'immoble, que no hi ha problemes legals amb l'habitatge i que els pagaments estan justificats.

Redacció, lectura i signatura de l'escriptura

Redacta l'escriptura pública adaptant-la a cada cas concret de compravenda. Durant l'acte de signatura, llegeix-ne el contingut perquè totes les parts comprenguin què signen

Comunicació a Hisenda i Registre de la Propietat

Després de la signatura, el notari s'encarrega d'enviar informació a Hisenda (per al control fiscal) i pot presentar telemàticament l'escriptura al Registre de la Propietat..

Costos associats a l'escripturació davant de notari

La formalització d'una compravenda davant de notari comporta una sèrie de costos que han de tenir en compte el comprador. Aquestes despeses no només inclouen els honoraris del notari, sinó també els impostos aplicables i, si escau, els derivats de la tramitació registral i la intervenció duna gestoria. A continuació, es detallen els conceptes principals que intervenen en el cost total de l'escripturació.

Honoraris notarials

Es regulen per aranzel i varien en funció del valor de la compravenda, però acostumen a oscil·lar entre 500€ i 1.000€.

Això significa que els honoraris del notari no es fixen lliurement, sinó que estan determinats per una normativa oficial —l'aranzel notarial— que estableix les tarifes aplicables a cada tipus de document o actuació, segons criteris com el valor de l'immoble, l'extensió de l'escriptura o el nombre de còpies emeses.

Impostos (ITP o IVA, AJD)

En funció del tipus d'habitatge, el comprador haurà de fer front a diferents impostos. Si es tracta d'un habitatge de segona mà, correspon abonar l'impost de transmissions patrimonials (ITP), el percentatge del qual varia segons la comunitat autònoma.

En canvi, si l'habitatge és nou —és a dir, transmès directament pel promotor— cal pagar l'impost sobre el valor afegit (IVA), així com l'impost sobre actes jurídics documentats (AJD). En tots dos casos, la quantia final dependrà tant del valor de la compravenda com de la normativa fiscal autonòmica aplicable.

Despeses de gestoria i registre

Si es contracta una gestoria (opcional, però freqüent), ells tramiten els impostos i el registre. Els seus honoraris poden rondar entre 300€ i 500€, i les despeses de registre solen estar entre 200€ i 500€.

Consells pràctics abans d'escriptura casa teva

Abans de formalitzar l'operació immobiliària davant del notari, és important tenir en compte algunes recomanacions que poden evitar errors, retards o costos inesperats. Tot i que el notari actua com a garant que tot sigui correcte, convé parar atenció a tots els detalls. 

Revisa les dades abans de signar

Abans de signar l'escriptura, és essencial revisar que totes les dades siguin correctes: des de la identificació de les parts fins a la descripció de l'immoble, el preu, la forma de pagament i les possibles càrregues. Qualsevol errada pot tenir conseqüències legals o fiscals.

Demana pressupost previ al notari

Tot i que els honoraris notarials es regeixen per aranzel, és convenient sol·licitar un pressupost previ que inclogui tots els costos associats. Si s'encarrega també la gestió d'impostos i registre, caldrà una provisió de fons per cobrir aquestes despeses per endavant.

Assegureu-vos de comptar amb tots els documents amb antelació

Per evitar retards o suspensions a la signatura, és fonamental que el notari disposi de tota la documentació necessària amb suficient antelació.

Escriure un habitatge davant de notari no és un tràmit menor: constitueix la garantia legal que la propietat es transfereix correctament i queda degudament protegida. A més de l'assessorament notarial, comptar amb el suport de professionals especialitzats com l'equip d'Engel & Völkers facilita cada fase de l'operació, des de la preparació dels documents fins al moment de la signatura davant de notari, oferint un acompanyament rigorós i personalitzat en tot el procés de compravenda.