Was ist die FEIN einer Hypothek?

FEIN: Was es ist und wozu es dient

Was bedeutet FEIN?

FEIN steht für Europäisches Standardisiertes Merkblatt (im Original: Ficha Europea de Información Normalizada). Es handelt sich um ein EU-weit standardisiertes Dokument, das transparent die individuellen Konditionen der von der Bank angebotenen Hypothek auflistet.

Dieses Dokument erleichtert es dir, verschiedene Hypothekendarlehen miteinander zu vergleichen, um die bestmögliche Entscheidung zu treffen. Seit Inkrafttreten des neuen Gesetzes über Immobilienkreditverträge im Jahr 2019 ist die Übergabe des FEIN-Dokuments durch die Bank verpflichtend – und kostenlos für den Kunden.

Wozu dient die FEIN?

Das FEIN-Dokument erfüllt mehrere Funktionen für zukünftige Kreditnehmer:

• Erleichtert den Vergleich zwischen Hypotheken: Da alle FEINs das gleiche Format haben, ist der Vergleich von Kreditkonditionen einfacher.

• Schafft Transparenz: Alle Daten und Bedingungen, die du vor der Unterzeichnung kennen musst, sind darin enthalten.

• Bietet rechtliche Sicherheit: Sobald das FEIN ausgestellt ist, darf die Bank die Konditionen während der Gültigkeitsdauer nicht mehr ändern.

• Ist notwendig für die Unterzeichnung: Ohne dieses Dokument kannst du nicht zum Notar gehen und den Kreditvertrag nicht abschließen.

Wann bekommt man die FEIN und wie lange ist sie gültig?

Die Bank ist verpflichtet, dir das FEIN-Dokument mindestens 10 Kalendertage (in Katalonien 14 Tage) vor dem Notartermin zu übergeben. Im notariellen Vorgespräch prüft der Notar, ob das FEIN rechtzeitig übergeben wurde und ob du es verstanden hast. Dazu wird er dir einen kurzen Test stellen. Danach folgt die Unterzeichnung der Urkunde.

Das FEIN-Dokument ist verbindlich. Es wird dir ausgehändigt, nachdem du eine Hypothek bei der Bank beantragt und diese deinen Antrag genehmigt hat. Wird der Vertrag innerhalb dieser 10 Tage nicht unterzeichnet, kann die Bank die Bedingungen ändern – in diesem Fall muss ein neues FEIN ausgestellt und der Überprüfungsprozess erneut gestartet werden.

Welche Informationen genau enthält die FEIN?

Das FEIN ist kein schematisches, sondern ein detailliertes Dokument, das alle relevanten und individuell zugeschnittenen Informationen zu deinem Kredit enthält. Ziel ist es, dass du jedes Detail verstehst, bevor du unterschreibst. Es enthält unter anderem:

Grundlegende Hypothekeninformationen

In diesem Abschnitt findest du:

• Den Namen des/der Kreditnehmer/s: deine persönlichen Daten.

• Den Namen der kreditgebenden Bank.

• Die gesamte Kreditsumme.

• Die Art der Hypothek: fest, variabel oder gemischt.

• Die Laufzeit des Kredits.Die Aufsichtsbehörde des Kredits: in Spanien ist das die Banco de España.

Zinssatz und Gebühren

In diesem Abschnitt findest du wichtige Informationen zu den Kosten deiner Hypothek:

• Die Zinssätze: Nominalzins (TIN) und Effektiver Jahreszins (TAE).

• Bearbeitungsgebühren.

• Vorfälligkeitsentschädigungen.

• Kosten bei Sondertilgung oder Übertragung.

• Mögliche Rabatte, etwa bei Gehaltsüberweisung oder Abschluss von Versicherungen.

Bei Engel & Völkers erstellen wir jährlich einen Bericht, basierend auf den von unseren Agenten erhobenen Daten, der auch die Entwicklung der Zinssätze abbildet und zeigt, wie diese sich auf Hypotheken und den Immobilienmarkt auswirken.

Mit der Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers kannst du den Markt und die aktuellen Trends besser verstehen – und gleichzeitig das Zuhause finden, das zu deiner finanziellen Situation passt. Starte noch heute in deine Zukunft mit unserem Team.

Zusatzkosten und Nebenkosten

Ein weiterer Bestandteil des FEIN-Dokuments sind die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Hypothekendarlehens anfallen:

• Kosten für die Immobilienbewertung, falls diese zu deinen Lasten gehen.Notar- und Grundbuchgebühren.

• Steuern, wie z. B. die Gebühr für beurkundete Rechtsakte (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), die in einigen autonomen Gemeinschaften Spaniens erhoben wird.

• Eine Übersicht darüber, welche Kosten du selbst tragen musst und welche von der Bank übernommen werden. Nach dem neuen Hypothekengesetz übernimmt in der Regel die Bank den Großteil der Kosten.

Zahlungstabelle und besondere Bedingungen

Neben den oben genannten Informationen muss das FEIN-Dokument auch Folgendes enthalten:

• Eine Tabelle – ein Tilgungsplan –, in dem die voraussichtlichen monatlichen Raten aufgeschlüsselt sind.

• Der Anteil des Kapitals, der mit jeder Rate getilgt wird.

• Szenariosimulationen, z. B. was passiert, wenn der Euribor steigt oder der Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird.

• Die Konsequenzen bei Zahlungsverzug.

• Rechte wie das Widerrufsrecht oder das Recht auf Kreditportabilität.

Was passiert, wenn Sie mit der FEIN nicht einverstanden sind?

Wenn dir die Bank das FEIN-Dokument übergibt, kann es sein, dass du mit dem vorgeschlagenen Kredit und den Bedingungen nicht einverstanden bist. Hier einige häufige Fragen dazu:

Können Sie die FEIN nach Erhalt eintauschen?

Ja. Nach Übergabe des FEIN-Dokuments kannst du mit der Bank über die Kreditkonditionen verhandeln, wenn du nicht einverstanden bist. Jede Änderung muss in einem neuen FEIN-Dokument festgehalten werden, das dir erneut mit einer Frist von 10 Tagen zur Prüfung übergeben werden muss.

Kann die FEIN der Hypothek geändert werden?

Wie bereits erwähnt, ja – aber nicht direkt. Die Bank muss ein neues FEIN ausstellen und erneut die gesetzliche 10-Tage-Frist einhalten.

Bedeutet die Ablehnung der FEIN einen Verzicht auf die Hypothek?

Nicht unbedingt. Wie bereits erklärt, kannst du mit der Bank neu verhandeln. Wenn ihr euch auf neue Bedingungen einigt, können diese in einem neuen FEIN-Dokument festgehalten werden.

Was ist der Unterschied zwischen FEIN und FIPRE?

Im Verlauf des Hypothekenprozesses taucht neben dem FEIN-Dokument ein weiteres Dokument auf, das oft Verwirrung stiftet: das FIPRE-Dokument. Obwohl beide Informationen zum Darlehen enthalten, sind sie nicht dasselbe.

Was ist FIPRE?

FIPRE steht für Vorvertragliches Informationsblatt (Ficha de Información Precontractual). Es handelt sich um ein unverbindliches und allgemeines Dokument, das die Banken zu Beginn des Hypothekenprozesses aushändigen – also noch bevor dein finanzielles Profil geprüft wird.

Ziel des FIPRE ist es, dich über die Standardbedingungen der angebotenen Hypotheken zu informieren. Es ist somit kein auf dich zugeschnittenes Dokument, sondern enthält allgemeine Informationen zu den von der Bank angebotenen Kreditmodellen.

Bei Engel & Völkers arbeiten wir mit über hundert Kreditinstituten zusammen, um dir die Lösung anzubieten, die am besten zu deinen Bedürfnissen passt. Nimm Kontakt mit unserem Team auf – wir beraten dich gerne beim Kauf deiner neuen Immobilie.

FEIN und FIAE: Unterschiede und warum sie gemeinsam geliefert werden

Zusätzlich zum FEIN muss dir die Bank zeitgleich ein weiteres Dokument aushändigen: das FIAE, das für Ficha de Advertencias Estandarizadas steht – auf Deutsch: Informationsblatt mit standardisierten Warnhinweisen.

Was ist die FIAE?

Dieses Dokument enthält die wichtigsten Risiken, die mit dem Abschluss der Hypothek verbunden sind. Ziel ist es, dich über mögliche negative Folgen aufzuklären, etwa wenn du die Kreditbedingungen nicht einhältst oder wenn sich diese ändern. Zu den typischen Punkten gehören:

• Warnhinweis auf das Risiko steigender Zinssätze bei variabler oder gemischter Hypothek.

• Das Vorhandensein von Zinsuntergrenzen oder -obergrenzen (floor und cap clauses), falls vorhanden.

• Mögliche Strafgebühren bei vorzeitiger Rückzahlung.

• Warnung vor dem Risiko des Immobilienverlusts bei Nichtzahlung.

Mit dem FIAE-Dokument zeigt die Bank Transparenz und macht dir die Konsequenzen bewusst, die mit der Unterzeichnung des Kreditvertrags verbunden sind.

Wie du siehst, ist das FEIN-Dokument ein zentrales Element bei der Aufnahme einer Hypothek, da es alle wichtigen Informationen zu den Kreditbedingungen enthält. Wer das FEIN versteht, versteht auch seine Hypothek – und akzeptiert bewusst die Bedingungen, die die Bank für den Kauf deiner neuen Immobilie vorschlägt.

Bei Engel & Völkers wissen wir, wie wichtig es ist, das Zuhause deiner Träume zu finden. Deshalb begleiten und beraten wir dich während des gesamten Kaufprozesses. Nimm Kontakt mit unserem Team auf – und beginne noch heute deine Suche.