¿Cuál es la diferencia entre metros construidos y metros útiles?

¿Qué es la superficie construida de un inmueble?

Cuando tratamos de vender o comprar una propiedad, siempre nos hablarán de los metros cuadrados construidos que posee la vivienda, que es la superficie total de la casa. Es decir, en ella están incluidas todas las partes del inmueble, sean habitables o no.

Aquí podemos enumerar los tabiques, desagües, instalación eléctrica o conductos de ventilación. Todos los elementos que conforman la superficie construida, podamos o no hacer uso directo de ella.

Sin embargo, podemos encontrar una excepción, ya que en el uso residencial, los espacios donde la altura sea inferior a 1,5 metros no se tendrán en cuenta.

El total de la superficie construida aparece en el registro catastral y es empleado para la valoración del inmueble, ya que no solo este dato es el que aparece, sino también otros como los relativos a zonas comunes o el Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI), que tendrán relevancia en dicha valoración.

¿Qué son los metros útiles de una vivienda?

De este modo, cuando hablamos de los metros cuadrados útiles de una propiedad, estamos refiriéndonos a la superficie que sí podemos utilizar, lo que se considera superficie útil.

En este apartado, debemos también contar e incluir ese espacio que ocupan los armarios empotrados, ya que es espacio aprovechable y del que podemos hacer uso. 

¿Cuál es la diferencia entre metros útiles y metros construidos y por qué es importante?

Por lo tanto, podemos concluir que la principal diferencia entre los metros cuadrados útiles y construidos es el hecho de que la superficie sea un espacio útil o no. 

Esta sencilla diferencia cobra especial importancia a la hora de la compra o venta de un inmueble, reseñando los metros cuadrados que figuren en el catastro como metros útiles o construidos. También es relevante este dato a la hora de tasar una vivienda, ya que no tienen el mismo valor.

¿Tasar una vivienda sobre metros útiles o construidos?

La tasación de una propiedad es preferible que se realice sobre la superficie útil, ya que es la mejor forma de ahorrarse inconvenientes con desfases en las mediciones de los metros totales. 

En este sentido, lo más conveniente es remitirse a los metros cuadrados que figuren en la escritura. Pues en la referencia catastral -como hemos mencionado ya- además de los metros construidos, se suele incluir también el porcentaje correspondiente de las zonas comunes, lo que hace que el dato cambie.

Además, se debe tener en cuenta que a la hora de realizar la tasación -sobre metros útiles o construidos-, otros elementos como los trasteros o las plazas de garaje necesariamente deben computarse por separado respecto a la vivienda principal.

¿Qué papel juegan las zonas comunes en la tasación?

Es importante saber que estos espacios son todos aquellos de uso común para todos los propietarios del edificio, como pueden ser pasillos, rellanos, pistas de tenis o incluso piscinas.

Sin embargo, en algunos casos, determinadas viviendas -como primeros pisos o áticos- tienen asignado el uso privativo de dichos espacios como patios interiores o terrazas.

Estos metros, que a efectos legales computan como zonas comunes, se utilizan en exclusiva por una determinada vivienda y así tienen reconocido ese derecho en el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio. 

Este hecho suele aumentar significativamente el valor del inmueble beneficiado, pues, a pesar de que dichos elementos o espacios no son de su propiedad, sí lo es el uso y disfrute de los mismos.

En estos casos, el registro catastral cuenta todo como metros construidos, restando la parte de metros particulares y la parte proporcional común que corresponda a cada propietario. 

Estos datos pueden ser consultados a través del catastro -totalmente gratis- en su página web. Gracias al localizador de viviendas podrás encontrar cualquier dato que necesites sobre un inmueble.

Cómo calcular metros útiles a partir de metros construidos

Por último, la tarea de calcular metros útiles a partir de metros construidos puede no ser algo sencillo, ya que acogerse a las mediciones que figuran en los datos registrados en el catastro puede llevar a confusión.

Por ejemplo, las terrazas cubiertas, a no ser que estén cerradas por tres de sus cuatro lados, computan al 50%. Es decir, una terraza de 10 metros cuadrados aparecerá en el catastro como una superficie de 5 metros, y no como una de 10.

De ahí que determinadas mediciones efectuadas por profesionales poco cualificados puedan llevar a confusión. Y por consiguiente, supongan, un problema o situación incómoda a la hora de resolverlo favorablemente para ambas partes.

En todo caso, es conveniente -para realizar este tipo de cálculos- recurrir a los servicios de un arquitecto, como los que puedes encontrar en Engel & Völkers, que determine en su informe los metros útiles efectivos de la vivienda. De esta forma evitarás situaciones incómodas o malentendidos.

Como puedes apreciar, la diferencia general entre metros cuadrados útiles y construidos es bastante sencilla. Solo se debe tener en cuenta si se trata de una zona de la casa aprovechable o no, y las pequeñas salvedades que pueden hacer que computen como un tipo de superficie u otra.

Pero a pesar de la facilidad de los términos, es relevante saber qué papel juegan ambos en la tasación y compraventa de una casa, ya que determinarán el coste, así como el uso de algunas zonas comunes.

En Engel & Völkers sabemos que esta terminología puede ser complicada y por eso, estamos a tu entera disposición, con el fin de facilitarte el trámite y hacer que sea lo más sencillo posible. Tan solo debes ponerte en contacto con nosotros y nos encargaremos de proporcionarte la asistencia necesaria.