¿Qué es un proindiviso?

Qué es un proindiviso: diferencias con un condominio

El proindiviso es un estatus contemplado por la ley, y hace referencia a aquellos bienes que tienen más de un propietario en común, por lo que ninguna de las partes tiene el derecho total sobre la propiedad. Este concepto también se conoce como condominio, copropiedad o comunidad de bienes.  

Aunque cabe destacar que existen algunas diferencias con la propiedad en condominio. Este término se refiere a propiedades que sí que se pueden dividir fácilmente como un terreno. Mientras que en el caso de un piso o una vivienda se dispone de un porcentaje, y la división es más difícil. En este caso, hablamos de un proindiviso.

Los proindivisos o copropiedades más usuales suelen ser bienes inmuebles, y a menudo se generan en situaciones de divorcios, separaciones o herencias. Dichos casos son los que dan lugar a más disputas legales.

Derechos del copropietario de un proindiviso

Si dispones de un proindiviso, debes saber que eres copropietario de una parte de la propiedad, y que te corresponden una serie de derechos como:

• Usar y disfrutar el inmueble.

• Participar en los beneficios y cargas del bien común, según tu cuota de participación.

• Solicitar la disolución del proindiviso.

Ventajas y desventajas de un proindiviso

Establecer o disponer de un proindiviso cuenta con algunas situaciones beneficiosas como pueden ser:

• Reparto de la gestión de la vivienda o propiedad.

• Posibilidad de acceder a propiedades de mayor valor económico.

• Protección ante posibles embargos.

Aunque en algunas ocasiones, disponer de dicha copropiedad puede dar lugar a situaciones menos beneficiosas como:

• Copropietarios con distintos intereses.

• Un copropietario que esté obteniendo ventaja o provecho del inmueble.

• Desacuerdos entre los distintos copropietarios.

• Falta de rendimiento económico del proindiviso.

Esto supone que, en ocasiones, uno o varios copropietarios quieran disolver o vender el proindiviso con el fin de terminar con la situación incómoda.

Disolución de un proindiviso

Pero, ¿qué ocurre si un copropietario quiere vender y los demás no? Esta situación suele ser habitual en herencias, donde uno de los propietarios se niega a vender el bien común, o cuando uno de los copropietarios quiere deshacerse de su porcentaje de la propiedad y el resto no.

En estos casos en los que los dueños del inmueble no llegan a ningún acuerdo, queda la alternativa de la vía jurídica. Es la figura del juez la que dictaminará la manera en que se ha de hacer el reparto de la propiedad en cuestión.

A la hora de ejecutarlo, hemos de tener en cuenta si el bien es divisible o indivisible. 

Proindiviso divisible y proindiviso indivisible

Por ejemplo, en el caso de terrenos de explotación agrícola, simplemente se divide la parcela en las correspondientes partes proporcionales. O bien, se venden los terrenos y se reparten las ganancias según lo estipulado. En el caso de una vivienda, al ser indivisible, la situación resulta un poco más complicada. 

La ley establece que ningún copropietario debe verse forzado a permanecer en un proindiviso. Cualquiera de ellos tiene derecho a solicitar -cuando desee- que se divida el bien común. 

Es decir, pueden exigir que la vivienda se venda o que le abonen la parte que le corresponde. Si no se llegara a un acuerdo, se podría emprender acciones judiciales para finiquitar la indivisión. 

Pasos para la disolución de un proindiviso

He aquí los pasos para llevar a cabo la disolución de un proindiviso según la situación:

Venta del inmueble

Cabe la posibilidad de que todos los copropietarios vendan su parte a un tercero, o que uno de ellos compre las partes de los demás copropietarios.

Tasación del bien 

Cuando a la hora de efectuar la división de una propiedad, los copropietarios no se ponen de acuerdo sobre su valor, o cuando uno de los copropietarios que pretende comprar las demás partes no está conforme con el precio que piden, lo más recomendable es solicitar una tasación oficial. De ese modo, se podrá tener un precio de referencia para efectuar la venta.

Procedimiento judicial

Dependiendo del contexto de la indivisión, se tiene derecho a comenzar un proceso de división de herencias, un procedimiento de liquidación del régimen económico matrimonial (en caso de separaciones con una vivienda común), o un procedimiento de división de cosa común.

Vender un proindiviso

Dependiendo la situación en la que nos encontremos, a la hora de vender un proindiviso el procedimiento será diferente: 

Vender proindiviso con hipoteca

Vender un proindiviso resulta una operación sencilla cuando los copropietarios se ponen de acuerdo para vender el total del inmueble a un tercero, ya que así se hace efectiva la disolución del proindiviso.

En este caso cada copropietario obtiene un importe económico en función del porcentaje de la propiedad de la que es poseedor. Por lo que vender a un tercero, ante notario y con escritura pública, es un tipo de transacción que se lleva a cabo sin problemas.

Si existiera una hipoteca en vigor sobre el inmueble en proindiviso, es posible saldar la deuda pendiente por parte de los propietarios en común, o bien, por el comprador, acordando la correspondiente reducción del precio de venta. 

En tal caso, lo más recomendable es encargar la transacción de la vivienda a un asesor inmobiliario. Para ello, se requiere que cada una de las partes esté conforme y que lo rubriquen con su firma en el documento de venta.

Vender proindiviso en herencia

Como hemos señalado anteriormente, en los proindivisos otorgados en una herencia (viviendas en muchos casos) es muy común que cada uno de los herederos reciba una parte. 

Es posible que alguno reciba un porcentaje mayor del inmueble, aunque ninguna tendrá derecho a disponer del mismo en su totalidad, sino que deberá ponerse de acuerdo con el resto de copropietarios.

Conviene recordar que el proindiviso en herencia no se hace efectivo en términos legales hasta que este conste en el Registro de la Propiedad. Y solo constará cuando la herencia esté adjudicada a los herederos con sus correspondientes porcentajes, y estos los hayan aceptado. 

A partir de este momento es cuando unos copropietarios pueden preferir conservarlo y otros venderlo, entre otras situaciones.

Por supuesto, el acuerdo entre las partes siempre es el procedimiento ideal. No obstante, es importante tener constancia de un matiz no mencionado en el punto anterior: uno de los copropietarios de un proindiviso puede vender su parte del inmueble por su cuenta a alguna de las empresas que se dedican a comprarlos. 

De hecho, es una operación legal, aunque cabe recordar que el importe a recibir siempre será menor que su valor real. Previamente a esta supuesta situación, los herederos han de haber liquidado el impuesto de sucesiones, además de haberse hecho cargo de las cargas fiscales que implica la extinción de la copropiedad.

Proindiviso para arrendamiento

En un proindiviso para arrendamiento -como inversión inmobiliaria- todos los titulares han de llegar a un acuerdo para tal efecto. En caso de que los copropietarios no lleguen a acordar el alquiler de la copropiedad de manera unánime, el alquiler se puede llevar a cabo si así lo requiere la mayoría de los propietarios, aunque alguno se niegue.

Ahora bien, el Código Civil establece que, al no haber unanimidad, el alquiler no puede exceder de un periodo máximo de seis años. Si se pretende superar ese plazo de arrendamiento, debería llegarse a un acuerdo por parte de todos los copropietarios.

Como puedes apreciar, disponer de un proindiviso o copropiedad con otras personas y gestionarlo puede ser una tarea complicada si no se conocen los trámites y derechos de cada uno. Por eso te recomendamos que cuentes con un agente inmobiliario que te facilite el trabajo. En Engel & Völkers estaremos encantados de ayudarte en el proceso.