Valor catastral y valor de mercado: ¿en qué se diferencian y cómo afectan en la compra o venta de tu casa?

¿Qué es el valor catastral y cuál es su función?

El valor catastral es una evaluación objetiva de un inmueble, determinada por la administración pública. Tiene como función establecer el precio de una propiedad, ya sea una vivienda o un local comercial, para calcular los impuestos y otras obligaciones fiscales vinculadas a la misma. Se utiliza en el cálculo de impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) o la plusvalía municipal. Por lo tanto, es un valor de carácter principalmente administrativo.

El valor catastral se establece en base a una serie de características físicas, económicas y jurídicas de la propiedad que incluyen los siguientes parámetros:

• La ubicación: qué servicios hay cerca, la población...

• El tamaño: tanto metros cuadrados construidos como útiles.

• Las características de la propiedad: número de habitaciones, baños, la altura...

• El estado de conservación en el que se encuentra el inmueble, y si ha sido sometido o no a alguna reforma.

• Los costes de construcción y la calidad de los mismos.

• El uso o destino que se va a dar al inmueble: vivienda, segunda residencia, local…

• La antigüedad del inmueble, si tiene valor histórico…

• Valor del suelo.

• Explotación del terreno.

Esta valoración la determina un grupo de técnicos cualificados siguiendo la normativa vigente. Es importante destacar que el valor catastral puede influir en el proceso de venta de una propiedad. Cuando se va proceder a la venta de un inmueble, si este es elevado, puede justificar un precio de mercado más alto.

¿Qué es el valor de mercado y cuándo se usa?

A diferencia del valor catastral, el

valor de mercado

es más subjetivo, ya que representa el precio al que un inmueble puede ser vendido en el mercado abierto, y surge en el momento en el que se va a realizar la transacción.

Esta valoración está influenciada por las características del inmueble, pero también por otros factores como la ley de la oferta y demanda, el precio medio de la zona o a las tendencias del mercado y otros aspectos económicos. Por estos motivos, el valor de mercado no se suele mantener estable en el tiempo, sino que suele fluctuar.

Por lo general, esta valoración viene determinada por el vendedor, con el asesoramiento de un consultor inmobiliario de Engel & Völkers, que es quien establece el precio de salida.

No olvides que la administración va a comprobar el valor de mercado teniendo en cuenta el valor catastral, ya que, si es superior, el vendedor podría solicitar un ingreso superior.

¿En qué se diferencian estos dos términos?

Ahora que ya hemos definido estos términos, es importante resaltar las diferencias clave entre ellos, tan próximos y relacionados entre sí:

• Cálculo o valoración. El valor catastral es determinado por la administración pública y un grupo de técnicos cualificados que siguen una normativa catastral. Por otro lado, el valor de mercado surge de la interacción entre la oferta y la demanda, así como de otros factores como puede ser el precio medio de la zona en la que se encuentra la vivienda.​

• Propósito. El valor catastral tiene un propósito fiscal, ya que se utiliza para el cálculo de impuestos y contribuciones relacionados con la propiedad. En contraste, el valor de mercado es fundamental para la compraventa, ya que proporciona una estimación del precio al que se podría vender la propiedad en el mercado abierto.

• Factores determinantes. El valor catastral responde a criterios objetivos y específicos de la propiedad, aislados de todo contexto, como son las características físicas, el tamaño o el estado de conservación, entre otros. Por otro lado, el valor de mercado está influenciado por factores externos, como la oferta y demanda o la situación económica general.

• Actualización. El valor catastral se puede actualizar con cierta periodicidad para reflejar los cambios que suceden en el mercado inmobiliario y la infraestructura local. Sin embargo, el valor de mercado es más susceptible a fluctuaciones y cambios rápidos, ya que está condicionado por el mercado y las tendencias económicas; por lo tanto, es mucho más volátil y cambiante.

• Gestión. El valor de mercado es gestionado de forma particular por el vendedor o por la agencia Engel & Völkers. Por otro lado, la gestión del valor catastral corresponde al Catastro, que es un órgano dependiente del estado encargado de su determinación y actualización.

En definitiva, el valor catastral y de mercado son dos conceptos diferentes, pero con una estrecha relación entre sí, y ambos son igual de importantes si estás pensando en comprar o vender una vivienda.