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Baurechtliche Konformität: Was Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie prüfen sollten
Sie haben einen Käufer gefunden, den Notartermin festgelegt, und der Notar bittet Sie um eine Bescheinigung über die baurechtliche und katasterrechtliche Konformität. Was ist das? Wer erstellt sie? Wie lange dauert es? Und vor allem: Was passiert, wenn Unregelmäßigkeiten festgestellt werden? Diese Fragen werden häufig zu spät gestellt – wenn die Verhandlungen bereits laufen und nur noch wenig Zeit bleibt, um mögliche Probleme zu lösen.
Die baurechtliche Konformität ist einer der häufigsten Gründe für verschobene oder nicht zustande gekommene Notartermine und zugleich einer der Aspekte, die von Verkäufern am häufigsten vernachlässigt werden. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was baurechtliche Konformität bedeutet, worin sie sich von der katasterrechtlichen Konformität unterscheidet, wie sie überprüft wird, was bei Abweichungen zu tun ist und wann der Verkauf trotzdem erfolgen kann. Die grundlegende Idee ist einfach: Führen Sie diese Prüfungen frühzeitig durch, solange noch genügend Zeit zum Handeln bleibt.
Ein wichtiger Hinweis: Die Materie ist technisch, und die gesetzlichen Bestimmungen wurden kürzlich durch das sogenannte Salva-Casa-Dekret geändert. Dieser Ratgeber bietet einen allgemeinen Überblick. Die Prüfung des konkreten Falls sollte immer durch einen qualifizierten Fachmann und den Notar erfolgen.
Inhaltsverzeichnis
Was bedeutet baurechtliche Konformität und warum ist sie beim Verkauf wichtig?
Baurechtliche und katasterrechtliche Konformität: zwei unterschiedliche Prüfungen
Baurechtliche und katasterrechtliche Konformität: zwei unterschiedliche Prüfungen
Notarielle Beurkundung ohne städtebauliche Konformität: Wann es möglich ist und wann nicht
Warum Sie mit Engel & Völkers den Notartermin ohne Überraschungen erreichen
Was bedeutet baurechtliche Konformität und warum ist sie beim Verkauf wichtig?
Die baurechtliche Konformität bezeichnet die Übereinstimmung zwischen dem aktuellen Zustand einer Immobilie und den bei der Gemeinde hinterlegten Baugenehmigungen und sonstigen baurechtlichen Genehmigungen: der Baugenehmigung, der entsprechenden Genehmigung oder der SCIA, je nach Baujahr und Art der durchgeführten Maßnahme. Einfach gesagt: Die Immobilie muss in der Realität dem Zustand entsprechen, der auf Grundlage der erteilten Genehmigungen zulässig ist. Weicht der tatsächliche Zustand davon ab, etwa weil Änderungen ohne die erforderlichen Genehmigungen vorgenommen wurden, liegt eine baurechtliche Abweichung vor.
Der Notar verlangt diese Prüfung, weil das italienische Recht bei Immobilienkaufverträgen die Angabe der baurechtlichen Genehmigungen vorschreibt, auf deren Grundlage die Immobilie errichtet wurde. Die baurechtliche Konformität ist dabei noch stärker als die katasterrechtliche Konformität dafür ausschlaggebend, ob eine Immobilie rechtlich veräußert werden kann. Die Verantwortung dafür, eine konforme Immobilie zu übergeben, liegt beim Verkäufer: Die Prüfung des Notars erfolgt auf Grundlage der Dokumente. Er überprüft das Vorliegen der erforderlichen Genehmigungen und die von den Vertragsparteien abgegebenen Erklärungen, führt jedoch keine technische Besichtigung der Immobilie durch. Wer eine nicht konforme Immobilie verkauft, kann daher auch noch Jahre später rechtlichen Risiken ausgesetzt sein. Auch eine allgemeine Klausel wie „gekauft wie gesehen“ schützt nicht vor einem nicht offengelegten baurechtlichen Verstoß.
Baurechtliche und katasterrechtliche Konformität: zwei unterschiedliche Prüfungen
Baurechtliche und katasterrechtliche Konformität werden häufig miteinander verwechselt, doch es handelt sich um zwei unterschiedliche Prüfungen.
Die baurechtliche Konformität betrifft die Übereinstimmung zwischen dem tatsächlichen Zustand der Immobilie und den bei der Gemeinde hinterlegten Baugenehmigungen und sonstigen baurechtlichen Genehmigungen. Sie bezieht sich auf die rechtliche Zulässigkeit der Immobilie aus baurechtlicher Sicht.
Die katasterrechtliche Konformität hingegen betrifft die Übereinstimmung zwischen dem beim Kataster hinterlegten Grundriss und dem tatsächlichen Zustand der Immobilie. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Angaben zu steuerlichen und beschreibenden Zwecken. Wichtig ist: Das Kataster ist keine Behörde mit Beweisfunktion und bestätigt nicht die baurechtliche Rechtmäßigkeit einer Immobilie. So kann es paradoxerweise vorkommen, dass eine Immobilie ordnungsgemäß im Kataster eingetragen ist, aber dennoch baurechtlich nicht genehmigten Veränderungen unterliegt.
Die beiden Aspekte sind nicht identisch, weshalb beide Prüfungen erforderlich sind. Die katasterrechtliche Konformität ist gemäß Artikel 29 des Gesetzes Nr. 52/1985 für die notarielle Beurkundung eines Immobilienverkaufs erforderlich. Fehlt sie – beispielsweise weil die Katasterunterlagen nach ordnungsgemäß durchgeführten Umbauarbeiten nicht aktualisiert wurden –, lässt sich dies in der Regel durch eine Änderung der Katastereintragung beheben, was normalerweise ein vergleichsweise unkompliziertes Verfahren ist.
Eine baurechtliche Abweichung kann hingegen komplexer sein, da sie die rechtliche Veräußerbarkeit der Immobilie beeinträchtigen kann. In der Praxis werden beide Prüfungen gemeinsam durchgeführt und in einem einzigen Dokument bescheinigt: der Bescheinigung über die baurechtliche und katasterrechtliche Konformität. Sie gibt einen Überblick über den Zustand der Immobilie aus beiden Perspektiven.
Baurechtliche und katasterrechtliche Konformität: zwei unterschiedliche Prüfungen
Baurechtliche und katasterrechtliche Konformität werden häufig miteinander verwechselt, doch es handelt sich um zwei unterschiedliche Prüfungen.
Die baurechtliche Konformität betrifft die Übereinstimmung zwischen dem tatsächlichen Zustand der Immobilie und den bei der Gemeinde hinterlegten Baugenehmigungen und sonstigen baurechtlichen Genehmigungen. Sie bezieht sich auf die rechtliche Zulässigkeit der Immobilie aus baurechtlicher Sicht.
Die katasterrechtliche Konformität hingegen betrifft die Übereinstimmung zwischen dem beim Kataster hinterlegten Grundriss und dem tatsächlichen Zustand der Immobilie. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Angaben zu steuerlichen und beschreibenden Zwecken. Wichtig ist: Das Kataster ist keine Behörde mit Beweisfunktion und bestätigt nicht die baurechtliche Rechtmäßigkeit einer Immobilie. So kann es paradoxerweise vorkommen, dass eine Immobilie ordnungsgemäß im Kataster eingetragen ist, aber dennoch baurechtlich nicht genehmigten Veränderungen unterliegt.
Die beiden Aspekte sind nicht identisch, weshalb beide Prüfungen erforderlich sind. Die katasterrechtliche Konformität ist gemäß Artikel 29 des Gesetzes Nr. 52/1985 für die notarielle Beurkundung eines Immobilienverkaufs erforderlich. Fehlt sie – beispielsweise weil die Katasterunterlagen nach ordnungsgemäß durchgeführten Umbauarbeiten nicht aktualisiert wurden –, lässt sich dies in der Regel durch eine Änderung der Katastereintragung beheben, was normalerweise ein vergleichsweise unkompliziertes Verfahren ist.
Eine baurechtliche Abweichung kann hingegen komplexer sein, da sie die rechtliche Veräußerbarkeit der Immobilie beeinträchtigen kann. In der Praxis werden beide Prüfungen gemeinsam durchgeführt und in einem einzigen Dokument bescheinigt: der Bescheinigung über die baurechtliche und katasterrechtliche Konformität. Sie gibt einen Überblick über den Zustand der Immobilie aus beiden Perspektiven.
Notarielle Beurkundung ohne städtebauliche Konformität: Wann es möglich ist und wann nicht
Eine häufig gestellte Frage ist, ob die notarielle Beurkundung (rogito) auch beim Vorliegen von Abweichungen erfolgen kann. Die Antwort hängt von der Art der Unregelmäßigkeit ab.
Bei Immobilien, die ordnungsgemäß erbaut wurden, an denen jedoch im Laufe der Zeit kleine ungenehmigte Änderungen vorgenommen wurden, ist die Handelsfähigkeit des Objekts in der Regel gewährleistet: Der Verkauf kann somit durchgeführt werden. Es ist jedoch ratsam, dass der Käufer über die Situation informiert wird und diese wissentlich akzeptiert – gegebenenfalls durch eine ausdrückliche Erklärung und eine entsprechende Vertragsklausel. Transparenz schützt auch hier beide Parteien.
Anders verhält es sich bei schwerwiegenden Bausünden (abusi gravi). Wenn der Immobilie die Baugenehmigung fehlt oder sie unter vollständiger Abweichung von den Plänen errichtet wurde, kann der Verkauf nicht stattfinden: Der Vertrag wäre nichtig, und dies gilt auch dann, wenn der Käufer von dem Rechtsverstoß wüsste und bereit wäre, ihn zu akzeptieren. In diesen Situationen gibt es keine vertraglichen Abkürzungen: Die Legalisierung – sofern möglich – ist die unerlässliche Voraussetzung für den Verkauf.
Die Rolle des Notars besteht bei all dem darin, die Rechtmäßigkeit der Urkunde zu garantieren. Er prüft die Unterlagen, verlangt die erforderlichen Erklärungen und verweigert die Beurkundung, wenn sich Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit ergeben. Es ist jedoch wichtig, sich daran zu erinnern, dass die materielle Verantwortung für die Konformität beim Verkäufer verbleibt. Kommen nach dem Verkauf nicht erklärte Abweichungen ans Licht, stehen dem Käufer Rechtsmittel zur Verfügung, die bis zur Rückabwicklung des Vertrags und zum Schadensersatz führen können. Die Prüfungen im Voraus durchzuführen, ist einmal mehr der beste Weg, sich zu schützen.
Warum Sie mit Engel & Völkers den Notartermin ohne Überraschungen erreichen
Der Unterschied zwischen einem reibungslosen Immobilienverkauf und einem Verkauf, der im letzten Moment ins Stocken gerät, liegt fast immer in der Vorbereitungsphase – noch bevor ein Käufer gefunden wurde.
Engel & Völkers beginnt jedes Verkaufsmandat mit einer Prüfung der baurechtlichen und katasterrechtlichen Unterlagen der Immobilie, um mögliche kritische Punkte frühzeitig zu erkennen, solange noch ausreichend Zeit besteht, sie zu klären.
Diese Vorgehensweise schützt sowohl die Verhandlung als auch den Verkäufer. Mit vollständigen und geordneten Unterlagen, bereits geklärten Abweichungen und voller Transparenz gegenüber dem Käufer zum Notartermin zu kommen, zeichnet eine professionelle Immobilienvermittlung aus – im Gegensatz zu einer unvorbereiteten Vorgehensweise, die am Ende teuer werden kann.
Bereiten Sie den Verkauf Ihres Hauses vor?
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Sie bezeichnet die Übereinstimmung zwischen dem tatsächlichen Zustand der Immobilie und den bei der Gemeinde hinterlegten Baugenehmigungen (Baugenehmigung, Baukonzession, SCIA). Wurde die Immobilie ohne die erforderlichen Genehmigungen verändert, liegt eine städtebauliche Abweichung vor.
Die städtebauliche Konformität betrifft die Baugenehmigungen bei der Gemeinde und entscheidet über die Handelsfähigkeit des Objekts. Die katastrale Konformität bezieht sich auf die Übereinstimmung zwischen dem Katasterplan und dem tatsächlichen Zustand; sie lässt sich in der Regel einfacher beheben.
Ein qualifizierter Fachmann (Geometer, Architekt oder Ingenieur) prüft dies durch Einsichtnahme in die Gemeindearchive und eine Besichtigung vor Ort. Es empfiehlt sich, dies lange vor der notariellen Beurkundung zu erledigen, solange noch Zeit für eine Legalisierung bleibt.
Das kommt darauf an. Kleinere oder teilweise Abweichungen können nachträglich genehmigt werden, und in manchen Fällen kann der Verkauf mit einer entsprechenden Erklärung des Käufers erfolgen. Schwerwiegende Bausünden – wie eine Immobilie ohne jegliche Baugenehmigung – führen zur Nichtigkeit des Notarvertrags und schließen einen Verkauf ohne vorherige Behebung aus.
Nein. Es hat die Nachgenehmigung von teilweisen Abweichungen vereinfacht, indem die Erfordernis der doppelten Konformität abgeschafft und die Toleranzgrenzen erweitert wurden. Schwerwiegende Bausünden wurden jedoch nicht amnestiert; diese bleiben ohne vorherige Behebung unübertragbar.