Grundsteuer (IMU) auf Garagen: Wann sie fällig ist und wie sie berechnet wird

Was ist ein Nebengebäude/Zubehör und wann gilt eine Garage als solches?

Zivilrechtlich definiert Artikel 817 des italienischen Zivilgesetzbuches (Codice Civile) Zubehör als Sachen, die dauerhaft dem Dienst oder der Verschönerung einer anderen Sache gewidmet sind. Übertragen auf eine Garage bedeutet dies, dass die Garage dauerhaft der Hauptwohnung dienen muss: Der bloße Eigentum beider Immobilien reicht nicht aus. Es ist eine tatsächliche und konkrete Nutzung der Garage für die Wohnung erforderlich, in der der Eigentümer seinen eingetragenen Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt hat. Zudem muss die Zubehörbindung (vincolo pertinenziale) vom Steuerzahler erklärt werden.

Für IMU-Zwecke setzt die Gesetzgebung eine genaue Grenze. Dem Steuerregime des Hauptwohnsitzes werden Nebengebäude zugerechnet, die in die Katasterkategorien C/2, C/6 und C/7 eingestuft sind – und zwar im Umfang von maximal einer Einheit pro Kategorie, selbst wenn sie zusammen mit der Wohnung im Kataster eingetragen sind. Mit anderen Worten: Ein Hauptwohnsitz kann bis zu drei steuerfreie Nebengebäude haben, sofern diese unterschiedlichen Katasterkategorien angehören.

Daraus ergibt sich die wichtigste Konsequenz für Eigentümer mehrerer Garagen: Besitzt ein Steuerzahler zwei Garagen derselben Katasterkategorie, kann nur eine davon von der Steuervergünstigung als Zubehör des Hauptwohnsitzes profitieren. Die zweite Garage unterliegt der IMU wie jede andere Immobilie.

IMU-Befreiung für Garagen als Zubehör des Erstwohnsitzes

Eine Garage, die die Voraussetzungen als Zubehör des Hauptwohnsitzes erfüllt, folgt der steuerlichen Behandlung der Wohnung selbst. Da die IMU auf den Hauptwohnsitz in der Regel nicht fällig wird, erstreckt sich die Befreiung auch auf das Zubehör – im Rahmen von maximal einer Einheit pro Kategorie (C/2, C/6 und C/7).

Damit die Befreiung greift, müssen jedoch folgende Bedingungen erfüllt sein:

• Wohnsitz und Aufenthalt: Der Eigentümer muss in der betreffenden Wohnung seinen behördlichen Wohnsitz (residenza anagrafica) und gewöhnlichen Aufenthalt (dimora abituale) haben, da die Immobilie erst dadurch für IMU-Zwecke als Hauptwohnsitz gilt.

• Zubehörbindung: Das Bestehen und die offizielle Erklärung der Zubehörbindung (vincolo pertinenziale), die die Garage an das Haus bindet.

Die Befreiung für den Hauptwohnsitz gilt nicht für Immobilien der Katasterkategorien A/1 (Herrschaftliche Wohnungen), A/8 (Villen) und A/9 (Schlösser und Kunsthistorisch wertvolle Paläste), die als Luxusimmobilien eingestuft werden. Für diese Objekte ist die IMU auch dann fällig, wenn sie als Hauptwohnsitz dienen (wenn auch mit ermäßigtem Steuersatz und Freibetrag der Gemeinde). Diese Regelung erstreckt sich ebenso auf das dazugehörige Zubehör.

Garage ohne Zubehöreigenschaft: Wann die IMU fällig wird

Wenn eine Garage kein Zubehör des Hauptwohnsitzes ist, unterliegt sie der IMU wie jede andere Immobilie. Häufige Fälle in einem strukturierten Immobilienvermögen sind:

• Eine separat erworbene Garage, die nicht an den Hauptwohnsitz gebunden ist.

• Eine zweite Garage derselben Katasterkategorie wie die bereits als Zubehör befreite Garage.

• Eine Garage, die als Zubehör eines Zweitwohnsitzes statt des Erstwohnsitzes dient.

In all diesen Situationen entsteht eine Steuerpflicht, die der Eigentümer berechnen und abführen muss. Die Steuerbemessungsgrundlage wird nach der im nächsten Abschnitt beschriebenen Methode ermittelt, während der anzuwendende Steuersatz von der Gemeinde festgelegt wird, in der sich die Immobilie befindet. Wichtig zu wissen: Im Gegensatz zu den landesweit gesetzlich fixierten Katastervervielfältigern werden die IMU-Steuersätze von den einzelnen Gemeinden innerhalb gesetzlicher Grenzen beschlossen und können jährlich variieren.

Berechnung der IMU auf die Garage: Formel und Praxisbeispiel

Für die Berechnung der IMU geht man vom Katasterertrag (rendita catastale) der Immobilie aus, der im Katasterauszug (visura catastale) zu finden ist.

Die Formel lautet:

$$\text{Jahressteuer} = (\text{Katasterertrag} \times 1{,}05) \times 160 \times \text{Gemeindesteuersatz}$$

1. Aufwertung des Ertrags: Der Katasterertrag wird um 5 % aufgewertet (mit 1,05 multipliziert).

2. Multiplikator anwenden: Das Ergebnis wird mit dem Katastermultiplikator multipliziert, der für die Kategorien C/2, C/6 und C/7 160 beträgt. Das ergibt die Steuerbemessungsgrundlage (base imponibile).

3. Steuersatz anwenden: Auf diese Bemessungsgrundlage wird der von der Gemeinde beschlossene Steuersatz angewendet.

Praxisbeispiel

Angenommen, eine Garage der Kategorie C/6 hat einen Katasterertrag von 250 Euro:

• Aufgewerteter Ertrag: $250 \text{ €} \times 1{,}05 = 262{,}50 \text{ €}$

• Steuerbemessungsgrundlage: $262{,}50 \text{ €} \times 160 = 42.000 \text{ €}$

• Berechnete Steuer: Bei einem hypothetischen Steuersatz von 10,6 Promille (1,06 % bzw. 0,0106) – einem Wert, den jeder Eigentümer durch den aktuellen Satz seiner Gemeinde ersetzen muss – betrüge die jährliche Steuer ca. 445 Euro.

Den Katasterertrag und die Kategorie Ihrer Garage finden Sie im Katasterauszug (visura catastale), der im Online-Portal der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) einsehbar ist.

Katasterkategorien C/2, C/6 und C/7: Die Unterschiede

Die drei Katasterkategorien für Garagen, Abstellräume und Stellplätze weisen unterschiedliche Merkmale auf:

• C/2: Lagerräume und Abstellräume wie Keller und Dachböden.

• C/6: Ställe, Reitställe, Schuppen und Garagen – die eigentliche Kategorie für Garagen und Boxen.

• C/7: Offene oder geschlossene Überdachungen, einschließlich bestimmter Arten von überdachten Stellplätzen.

Die Kenntnis der Kategorie ist aus zwei Gründen wichtig:

1. Berechnung: Für alle drei Kategorien (C/2, C/6, C/7) gilt zwar derselbe IMU-Multiplikator (160), aber die korrekte Einstufung ist die Voraussetzung zur Ermittlung des richtigen Ertrags.

2. Steuerbefreiung: Da die Befreiung auf maximal eine Einheit pro Kategorie beschränkt ist, entscheidet die Katastereinstufung über die Anzahl der steuerfreien Objekte. Zwei C/6-Garagen können nicht beide befreit werden; eine C/6-Garage und ein C/2-Keller hingegen schon.

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