Der Käufer erscheint nicht zum Notartermin: Was tun und wie man sich absichert

Was ist der Notartermin und warum ist er bindend?

Die notarielle Beurkundung ist die öffentliche Urkunde, mit der das Eigentum an einer Immobilie offiziell vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird. Sie ist der Zeitpunkt, an dem alle im Vorvertrag übernommenen Verpflichtungen endgültig erfüllt werden, vor einem Amtsträger, der deren Gültigkeit bestätigt.

Es ist wichtig, zwischen Vorvertrag und Beurkundung zu unterscheiden, da sich die Folgen einer Nichterfüllung je nach Phase ändern. Der Vorvertrag ist die Vereinbarung, mit der sich beide Parteien verpflichten, den endgültigen Vertrag abzuschließen: Wer ihn unterzeichnet, verpflichtet sich zu verkaufen, und wer ihn annimmt, verpflichtet sich zu kaufen, zu den vereinbarten Bedingungen. Die Beurkundung ist die Urkunde, die diese Verpflichtung erfüllt.

Die Nichtwahrnehmung des Käufers bei der Beurkundung ist daher keine bloße Unannehmlichkeit: Sie stellt eine Vertragsverletzung mit klaren rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen dar, die der Verkäufer geltend machen kann.

Was passiert, wenn der Käufer nicht zum Notartermin erscheint

Wenn der Käufer nicht beim Notar erscheint, hat der Verkäufer zwei Hauptmöglichkeiten, die durch Artikel 1385 des italienischen Zivilgesetzbuches geregelt sind.

Die erste Möglichkeit ist, die vom Käufer bei Abschluss des Vorvertrags geleistete Vertragsstrafe . Dies ist die schnellste und am wenigsten aufwendige Lösung: Der Verkäufer tritt vom Vertrag zurück und behält den gesamten als Anzahlung geleisteten Betrag, ohne den entstandenen Schaden nachweisen zu müssen.

Die zweite Möglichkeit besteht darin, Schadensersatz geltend zu machen in Höhe des Doppelten der geleisteten Anzahlung zu verlangen oder die sogenannte Erfüllung in natura zu beantragen, also beim Gericht zu erreichen, dass ein Urteil erlassen wird, das die gleichen Wirkungen wie die nicht unterzeichnete Beurkundung entfaltet. Diese zweite Option ist möglich, wenn die geleistete Anzahlung im Verhältnis zum tatsächlichen Schaden gering ist oder der Verkäufer ein besonderes Interesse daran hat, den Verkauf zu diesen Bedingungen abzuschließen.

Ein wichtiger Punkt: Wenn der Käufer den vom Notar festgelegten Termin nicht wahrnimmt, ist der Notar verpflichtet, ein Protokoll über das Nichterscheinen zu erstellen. Dieses Dokument ist entscheidend, um die Vertragsverletzung formell zu belegen, und bildet die Grundlage für jede weitere rechtliche Maßnahme.

Was passiert, wenn der Käufer nicht zum Vorvertrag erscheint

Anders verhält es sich, wenn der Käufer seinen Verpflichtungen bereits in der Phase des Vorvertrags nicht nachkommt, zum Beispiel indem er nicht zur Unterzeichnung des Vorvertrags erscheint oder sich weigert, ihn nach Annahme des Angebots zu unterschreiben.

In dieser Phase hängen die Konsequenzen in hohem Maße von der Art der vereinbarten Anzahlung ab. Die Vertragsstrafe-Anzahlung, geregelt in Artikel 1385 des italienischen Zivilgesetzbuches, erlaubt es dem Verkäufer, vom Vertrag zurückzutreten und den erhaltenen Betrag einzubehalten oder die doppelte Summe zu verlangen. Die Reuegeld-Anzahlung hingegen ist ein Instrument, das beiden Parteien erlaubt, frei vom Vertrag zurückzutreten, indem sie einen vorher festgelegten Betrag zahlen: Sie schützt den Verkäufer weniger, da sie keine Möglichkeit vorsieht, über den vereinbarten Betrag hinaus Schadensersatz zu verlangen.

Um die eigenen Rechte geltend zu machen, ist es notwendig, innerhalb der im Vertrag und gesetzlich vorgesehenen Fristen zu handeln, den vertragsbrüchigen Käufer formell abzumahnen – vorzugsweise per Einschreiben mit Rückschein oder zertifizierter E-Mail (PEC) – und sämtliche Unterlagen bezüglich der Verhandlungen aufzubewahren.

Wie man sich im Vorfeld schützt: die Klauseln, die in den Vorvertrag aufgenommen werden sollten

Der beste Schutz gegen die Nichterfüllung durch den Käufer wird geschaffen, bevor das Problem überhaupt entsteht – nämlich in der Phase der Ausarbeitung des Vorvertrags.

Die aufschiebenden Klauseln gehören zu den sensibelsten Elementen, die sorgfältig abgestimmt werden müssen: Einerseits schützen sie den Käufer im Falle einer nicht gewährten Finanzierung, andererseits können sie den Verkäufer in eine längere Phase der Unsicherheit versetzen. Es ist entscheidend, die Bedingungen, Fristen und Folgen bei Nichteintritt der Voraussetzungen genau festzulegen, um Grauzonen zu vermeiden, die Vertragsverletzungen begünstigen können.

Ebenso wichtig ist es, im Vorvertrag klare Fristen und Termine für die Beurkundung des endgültigen Kaufvertrags festzulegen, einschließlich angemessener Vertragsstrafen im Falle von Verzögerungen. Ein gut formulierter Vorvertrag beseitigt das Risiko einer Nichterfüllung zwar nicht vollständig, reduziert jedoch erheblich die Spielräume für Unklarheiten und stärkt die Position des Verkäufers im Streitfall.

Sich auf einen erfahrenen Fachmann zu verlassen, der auf die Ausarbeitung von Vorverträgen spezialisiert ist, stellt eine vorbeugende Schutzmaßnahme dar, die weitaus mehr wert ist als ein möglicher Rechtsstreit, der durch einen schlecht strukturierten Vertrag entstehen kann.

Warum man sich auf Engel & Völkers verlassen sollte

Die Abwicklung einer komplexen Immobilienverhandlung – und erst recht der Umgang mit einer Nichterfüllung durch den Käufer – erfordert Erfahrung, Fachkompetenz und die Fähigkeit,in den kritischsten Phasen einer Immobilienverhandlung mit klarem Urteilsvermögen zu handeln

Engel & Völkers begleitet den Verkäufer in jeder Phase des Prozesses: von der Bewertung der Immobilie über die Ausarbeitung des Vorvertrags bis hin zur Bewältigung der sensibelsten Situationen. Eine professionelle Beratung bereits in den ersten Phasen der Verhandlung ist der wirksamste Weg, das Risiko zu reduzieren, dass der Käufer nicht zum Notartermin erscheint, und genau zu wissen, wie man reagieren sollte, falls dies dennoch geschieht.