Katasterertrag: Was er ist und warum er beim Verkauf Ihrer Immobilie wichtig ist

Was ist der Katasterertrag? Definition und Funktion

Der Katasterertrag ist ein theoretischer Steuerwert, der das durchschnittliche Jahreseinkommen angibt, das eine Immobilie unter normalen Bedingungen und nach Abzug der Kosten erzielen könnte. Er entspricht weder dem Marktwert der Immobilie noch den Mieteinnahmen, die Sie erzielen, noch dem Verkaufspreis.

Im Wesentlichen handelt es sich um einen festgelegten Referenzwert, den der Staat als Ausgangspunkt für die Berechnung nahezu aller immobilienbezogenen Steuern verwendet: IMU (kommunale Immobiliensteuer), Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf, Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und ISEE (italienischer Indikator für die wirtschaftliche Lage).

So können Sie den Katasterertrag einsehen

Der schnellste Weg, den Katasterertrag der eigenen Immobilie zu erfahren, ist die Beantragung eines Katasterauszugs für die Immobilie. Dafür gibt es drei Hauptmöglichkeiten.

Die erste Möglichkeit ist die Online-Abfrage über das Portal der italienischen Steuerbehörde Agenzia delle Entrate, die mit SPID, CIE oder CNS zugänglich ist: Im Bereich „Consultazione“ können die Katasterdaten aller Immobilien, für die man als Eigentümer eingetragen ist, einschließlich des Katasterertrags kostenlos eingesehen werden. Die zweite Möglichkeit ist die Beantragung eines Katasterauszugs, ebenfalls über das Portal der Agenzia delle Entrate oder direkt an einer Servicestelle. Dieser enthält alle Daten der Immobilie in einem druckbaren Format. Die dritte Möglichkeit ist die Einsicht in den notariellen Kaufvertrag: In allen Kaufverträgen wird der Katasterertrag ausdrücklich angegeben.

Wie wird der Katasterertrag ermittelt? Die Berechnungskriterien

Der Katasterertrag wird berechnet, indem die Größe der Immobilie (ausgedrückt in Raumeinheiten bei Wohnimmobilien der Kategorie A, in Kubikmetern bei Immobilien der Gruppe B und in Quadratmetern bei den Kategorien C, D und E) mit dem Katasterwertsatz der jeweiligen Gemeinde und der zugehörigen Katasterzone multipliziert wird.

Für die Ermittlung sind somit drei Parameter ausschlaggebend:

• die Katasterkategorie (die den Immobilientyp bestimmt),

• die Klasse (die das Qualitätsniveau innerhalb der jeweiligen Kategorie angibt),

• die Größe (die die Fläche bzw. Dimension der Immobilie nach den Katasterkriterien erfasst).

Die spezifischen Katasterwertsätze für jede Gemeinde und Katasterzone können auf dem Portal der italienischen Steuerbehörde Agenzia delle Entrate eingesehen werden.

Aus diesem Grund können zwei ähnliche Wohnungen in derselben Gegend unterschiedliche Katastererträge aufweisen: Die zugewiesene Katasterklasse, die ermittelte Größe und der angewandte Katasterwertsatz können selbst bei benachbarten Immobilien variieren. Wenn Sie der Ansicht sind, dass der Katasterertrag Ihrer Immobilie ihre tatsächlichen Eigenschaften nicht korrekt widerspiegelt, können Sie einen Einspruch gegen die Katastereinstufung einlegen. Dieses Verfahren erfordert die Unterstützung eines zugelassenen Fachtechnikers und kann bei erfolgreicher Anerkennung zu einer rückwirkenden Änderung des Katasterertrags führen.

Katasterertrag und Steuern beim Immobilienverkauf

Dies ist der wichtigste Aspekt für alle, die eine Immobilie verkaufen möchten. Der Katasterertrag fließt über den sogenannten Preis-Wert-Mechanismus, der durch das Gesetz Nr. 266/2005 geregelt ist, in die Berechnung der Grunderwerbsteuer ein. Dieser Mechanismus gilt ausschließlich für Immobilienverkäufe zwischen Privatpersonen, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, sofern der Käufer eine natürliche Person ist und den Notar ausdrücklich darum bittet, diese Regelung in der notariellen Kaufurkunde anzuwenden.

In der Praxis wird die Grunderwerbsteuer nicht auf Grundlage des im Kaufvertrag angegebenen Kaufpreises berechnet, sondern anhand des Katasterwerts. Dieser ergibt sich, indem der Katasterertrag um 5 % erhöht und anschließend mit dem jeweiligen Faktor der Katasterkategorie multipliziert wird: 110 für den Erstwohnsitz und 120 für den Zweitwohnsitz. Da der Katasterwert fast immer deutlich unter dem Marktwert liegt, kann die Steuerersparnis für den Käufer erheblich sein.

Für den Verkäufer ist es ebenfalls sinnvoll, den Katasterertrag bereits vor dem Verkauf zu kennen, um einen möglichen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn abschätzen zu können. Dieser entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis. Darauf wird eine Ersatzsteuer von 26 % erhoben, wenn der Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb erfolgt und die Immobilie während des überwiegenden Teils der Besitzdauer nicht als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

Katasterertrag und IMU: Wie viel Steuern fallen jährlich an?

Für die Berechnung der IMU muss zunächst die Bemessungsgrundlage nach folgender Formel ermittelt werden: Der Katasterertrag wird um 5 % erhöht und anschließend mit dem maßgeblichen Katasterkoeffizienten multipliziert. Für Wohnimmobilien (Kategorie A, ausgenommen A/10) beträgt dieser Koeffizient 160. Das Ergebnis entspricht der Bemessungsgrundlage, auf die der von der jeweiligen Gemeinde festgelegte Steuersatz angewendet wird.

Die IMU muss für Immobilien, die als Hauptwohnsitz genutzt werden, grundsätzlich nicht entrichtet werden. Eine Ausnahme bilden Erstwohnsitze der Katasterkategorien A/1, A/8 und A/9 (Luxuswohnungen, Villen und Schlösser), für die die IMU auch dann anfällt, wenn sie als Hauptwohnsitz genutzt werden.

Warum Sie beim Immobilienverkauf mit Engel & Völkers auf steuerliche Expertise setzen sollten

Den Katasterertrag Ihrer Immobilie zu kennen, ist der erste Schritt, um sich einen Überblick über die beim Verkauf anfallenden Steuern zu verschaffen. Ihn jedoch im Zusammenhang mit Ihrer konkreten Immobilie, Ihrer persönlichen steuerlichen Situation und den aktuellen Marktbedingungen richtig zu interpretieren, erfordert Fachkenntnisse, die weit über das bloße Ablesen eines Wertes hinausgehen.

Die Berater von Engel & Völkers unterstützen Verkäufer auch bei den steuerlichen und katasterrechtlichen Aspekten des Immobilienverkaufs: von der Überprüfung des Katasterertrags und seiner Übereinstimmung mit den Eigenschaften der Immobilie über die Einschätzung der beim Verkauf anfallenden Steuern bis hin zur Abstimmung mit dem Notar und dem Steuerberater, um die steuerlich vorteilhafteste Strategie zu ermitteln.