Was man vor dem Hauskauf prüfen sollte: Der komplette Leitfaden

Was bei der Besichtigung zu prüfen ist: bauliche und anlagentechnische Aspekte

Die erste Besichtigung einer Immobilie sollte weit über die ästhetische Bewertung der Räume hinausgehen. Die baulichen und anlagentechnischen Elemente haben den größten Einfluss auf den realen Wert der Immobilie und auf die Kosten, die dem Käufer nach dem Kauf entstehen.

Der erste zu beachtende Aspekt betrifft den Zustand von Wänden, Decken und Böden. Feuchtigkeitsflecken, Ränder, abplatzender Putz oder Aufwölbungen der Böden sind Anzeichen, die man nicht unterschätzen sollte: Sie können auf undichte Stellen, Probleme mit der Abdichtung oder strukturelle Setzungen hinweisen, die teure Sanierungen erfordern. Es ist ratsam, auch die Ecken der Räume und die Bereiche um die Fenster und Türen genau zu beobachten, da sich Feuchtigkeitsprobleme dort meist am häufigsten zeigen.

Die Anlagen (Haustechnik) verdienen besondere Aufmerksamkeit. Das Alter und der Wartungszustand der Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen haben einen erheblichen Einfluss sowohl auf die Sicherheit der Wohnung als auch auf die zukünftigen Betriebskosten. Eine veraltete Elektroinstallation, die nicht den Vorschriften entspricht oder für die keine Konformitätsbescheinigung vorliegt, kann eine komplette Erneuerung erfordern; ein alter Heizkessel oder eine Sanitäranlage mit versteckten Lecks sind Faktoren, die man unbedingt vor der Abgabe eines Angebots erkennen sollte.

Was bei den städtebaulichen und katastralen Unterlagen zu prüfen ist

Die städtebauliche und katastrale Ordnungsmäßigkeit einer Immobilie ist eine grundlegende Voraussetzung für einen sicheren Kauf. Unregelmäßigkeiten in diesem Bereich können die notarielle Beurkundung blockieren oder nachträgliche Streitigkeiten nach sich ziehen, die zu Lasten des Käufers gehen.

Das erste zu prüfende Element ist die städtebauliche Konformität: Der bei der Gemeinde hinterlegte Grundriss muss mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmen. Nicht genehmigte Innenprüfungen stellen bauliche Mängel (Abusen) dar, die vor dem Verkauf behoben werden müssen. Es liegt in der Verantwortung des Verkäufers, diese Konformität zu garantieren, aber es liegt im Interesse des Käufers, sie vor dem weiteren Vorgehen zu überprüfen.

Der Katasterauszug ist ein weiteres wichtiges Dokument, das sorgfältig geprüft werden muss. Er ermöglicht es, die Übereinstimmung zwischen dem Katasterplan und dem tatsächlichen Zustand der Immobilie zu überprüfen, eventuelle Abweichungen bei den angegebenen Flächen festzustellen und den Katasterertrag zu kontrollieren, der Einfluss auf die Steuerberechnung hat. Unregelmäßigkeiten im Katasterauszug können auf Mängel hinweisen, die vor dem Eingehen jeglicher formeller Verpflichtungen näher untersucht werden müssen.

Was beim Kondominium zu prüfen ist

Wenn sich die Immobilie in einem Kondominium befindet, muss sich die Due-Diligence-Prüfung auf die Situation der Eigentümergemeinschaft als Ganzes erstrecken. Elemente, die auf den ersten Blick nebensächlich erscheinen, können erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen auf den zukünftigen Eigentümer haben.

Das Protokoll der letzten Eigentümerversammlungen ist ein wertvolles Dokument: Es ermöglicht die Prüfung, um zu überprüfen, ob außerordentliche Arbeiten beschlossen wurden, die erhebliche Kosten für den neuen Eigentümer nach sich ziehen könnten. Im Allgemeinen gehen vor der notariellen Beurkundung beschlossene Arbeiten zu Lasten des Verkäufers, vertragliche Ausnahmen sind jedoch häufig und müssen sorgfältig geprüft werden.

Ein zweiter Aspekt betrifft den Zahlungsverzug bei den Kondominiumsgebühren. Wenn der Verkäufer mit den Beiträgen im Rückstand ist, haftet der Käufer gesamtschuldnerisch für das laufende und das vorangegangene Jahr. Die Anforderung einer aktuellen Erklärung des Verwalters über den Status der Zahlungen ist ein Schritt, der niemals ausgelassen werden sollte.

Was bei der Immobilie aus rechtlicher Sicht zu prüfen ist

Vor der Abgabe eines Angebots ist es unerlässlich, zu prüfen, ob die Immobilie frei von Belastungen, Lasten oder Rechten Dritter ist, die die volle Nutzung einschränken oder den Verkauf komplizieren könnten.

Das Bestehen von Hypotheken oder Pfändungen auf die Immobilie lässt sich durch einen aktuellen Hypothekenregisterauszug überprüfen, der bei den Immobilienregistern erhältlich ist. Eine nicht gelöschte Hypothek verhindert den Verkauf nicht zwingend, muss jedoch im Rahmen der notarielle Beurkundung geregelt werden – im Regelfall durch die gleichzeitige Tilgung der Schuld und die Löschung der Belastung.

Ein weniger bekannter, aber relevanter Aspekt betrifft Immobilien, die durch Schenkung erworben wurden. In diesen Fällen besteht das Risiko, dass die Pflichtteilsberechtigten des Schenkers gerichtlich vorgehen, um die Schenkung herabzusetzen und einen Anteil an der Immobilie einzufordern. Dieses Risiko, bekannt als Herabsetzungsklage, kann sich noch Jahre nach dem Kauf konkretisieren und stellt einen Unsicherheitsfaktor dar, den einige Banken bei der Kreditvergabe negativ bewerten.

Schließlich ist es wichtig, das eventuelle Bestehen von Rechten Dritter an der Immobilie zu prüfen: Nießbrauchsrechte oder Vorkaufsrechte, die die Freiheit beim Kauf oder beim späteren Wiederverkauf beeinträchtigen könnten.

Fragen an den Verkäufer und den Immobilienmakler

Eine effektive Besichtigung beschränkt sich nicht nur auf das Anschauen der Immobilie: Sie beinhaltet auch eine Reihe gezielter Fragen an den Verkäufer sowie an den Immobilienmakler, die entscheidende Informationen für die Kaufentscheidung ans Licht bringen können.

An den Verkäufer sollten praktische Fragen gerichtet werden, die nur jemand beantworten kann, der selbst in der Immobilie gewohnt hat: die tatsächliche Höhe der laufenden Kondominiumsgebühren, die Historie der durchgeführten Instandhaltungen, die Qualität der Nachbarschaft und alle kritischen Punkte, die im Laufe der Jahre aufgetreten sind. Ein Verkäufer, der auf diese Aspekte ausweichend oder widersprüchlich antwortet, ist für sich genommen schon ein Warnsignal.

An den Immobilienmakler ist es hingegen ratsam, eher strategische Fragen zu stellen: Wie lange ist die Immobilie schon auf dem Markt, gab es bereits frühere Angebote und warum wurden sie nicht erfolgreich abgeschlossen, was ist der wahre Verkaufsgrund des Verkäufers und gibt es Spielraum für Preisverhandlungen? Die Antworten auf diese Fragen liefern einen wertvollen Kontext, um ein fundiertes und gut kalkuliertes Angebot zu formulieren.

Ganz allgemein ist es wichtig, auf Warnsignale in den Antworten zu achten: Zurückhaltung bei bestimmten Aspekten, Unstimmigkeiten zwischen den bereitgestellten Informationen und dem, was bei der Besichtigung oder aus den Unterlagen hervorgegangen ist, sowie unbegründete Eile beim Abschluss der Verhandlungen. Ein aufmerksamer Käufer versteht es, nicht nur das zu lesen, was gesagt wird, sondern auch das, was ungesagt bleibt.

Warum Sie sich bei der Suche und dem Kauf einer Immobilie auf Engel & Völkers verlassen sollten

Eine Immobilie mit der notwendigen Tiefe zu bewerten, erfordert technische, rechtliche und marktbezogene Kompetenzen, die weit über das hinausgehen, was ein Käufer im Zuge weniger Besichtigungen entwickeln kann.

Engel & Völkers begleitet den Käufer in jeder Phase des Prozesses: von der Auswahl der Immobilien, die seinen Bedürfnissen entsprechen, über die Prüfung der städtebaulichen und katastralen Unterlagen bis hin zur Bewertung der Vertragsbedingungen und der Verhandlungsführung. Eine mit professioneller Strenge durchgeführte Due-Diligence-Prüfung ist der wirksamste Schutz für jeden, der im Begriff ist, eine der wichtigsten Vermögensentscheidungen seines Lebens zu treffen.

Von der ersten Besichtigung bis zur Unterzeichnung der notariellen Beurkundung garantiert die Präsenz eines engagierten Beraters Kontinuität, Kompetenz und die Gewissheit, dass kein relevanter Aspekt übersehen wurde.