Was Sie über die Mietkaution wissen müssen

Was genau ist eine Mietkaution und welche Kautionsarten gibt es?

Die Mietkaution bezeichnet eine Zahlung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses in einer vereinbarten Höhe an den Vermieter zu leisten hat. Sie ist nicht automatisch fällig, sondern bedarf einer ausdrücklichen schriftlichen Erwähnung im Mietvertrag.

Diese Zahlung, auch Mietsicherheit genannt, dient der Absicherung des Vermieters für den Fall, dass der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt. Sie ist somit eine Form des Schutzes gegen alle Arten von Schäden, die durch Mieter verursacht werden. Die Kaution darf beim Auszug nur dann ganz oder teilweise einbehalten werden, wenn sie für einen bestimmten Zweck zweckgebunden ist. Zu den berechtigten Ansprüchen gehören neben Reparaturkosten für Schäden am Mietobjekt auch unbezahlte Nebenkosten und ausstehende Mietzahlungen.

Unser Tipp: Legen Sie im Mietvertrag detailliert fest, in welchem Zustand die Wohnung bei Auszug sein soll; dies bietet Sicherheit für beide Parteien.

Die übliche Form der Kaution ist die Barkaution. Die Summe wird in der Regel an den Vermieter überwiesen oder in manchen Fällen in bar übergeben. Im letzteren Fall ist es zwingend erforderlich, dass der Empfänger eine Quittung aushändigt, die der Mieter für spätere Zwecke aufbewahren sollte. Denn bei Unstimmigkeiten am Ende des Mietverhältnisses liegt die Beweislast bei ihm.

Eine weitere Möglichkeit ist die Mietkautionsbürgschaft. Der Mieter kann diese bei einer Mietkautionskasse beantragen und anstelle des Geldes eine Bürgschaftsurkunde beim Vermieter hinterlegen. In der Regel sind die Bürgen Finanzinstitute mit gesicherter Bonität.

Wie hoch ist die maximale Mietkaution und wie muss sie gezahlt werden?

Die Höhe der Kaution ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) klar und eindeutig geregelt. Sie darf drei Monatsmieten nicht überschreiten. Dies bezieht sich auf die reine Nettokaltmiete; Betriebs- und sonstige Nebenkosten bleiben bei der Berechnung außen vor. Dies gilt jedoch nicht im Sonderfall einer vereinbarten Pauschalmiete: Hier ist der Gesamtmietpreis maßgeblich für die Berechnung.

Die Kaution muss nicht zwingend sofort in voller Höhe gezahlt werden. Es ist rechtlich zulässig, in drei Raten zu zahlen, wobei die erste Rate genau zu Mietbeginn fällig ist. Die beiden weiteren Raten sind zusammen mit den beiden folgenden monatlichen Mietzahlungen zu leisten.

Der Vermieter ist seinerseits verpflichtet, die Kautionszahlung auf einem speziellen Konto anzulegen und zu verwalten, das insolvenzfest und von seinem übrigen Vermögen getrennt ist.

Wie lange darf die Kaution nach dem Auszug des Mieters einbehalten werden? Die Antwort auf diese Frage ist gesetzlich nicht so klar und eindeutig geregelt wie die Höhe der Kaution. Sicher ist, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Kaution nebst erwirtschafteter Zinsen zurückzuzahlen, wofür ihm eine sogenannte „angemessene Bearbeitungsfrist“ eingeräumt wird. In den meisten Fällen liegt diese zwischen drei und sechs Monaten, was sehr häufig von einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung abhängt.

Dauert es länger, sollte der Mieter den Vermieter unbedingt an die Rückzahlung erinnern und diese auch schriftlich einfordern. Nennt der Vermieter keinen plausiblen Grund für sein Verhalten, hat der Mieter das Recht, rechtliche Schritte einzuleiten. Um bei Unstimmigkeiten Einvernehmen zu erzielen, sollte der Vermieter die Abrechnung gegenüber dem Mieter transparenter gestalten, um die Situation zu klären.

Zu beachten ist, dass der Rückzahlungsanspruch des Mieters zeitlich befristet und davon abhängig ist, dass er geltend gemacht wird. Eine dreijährige Verjährungsfrist beginnt im Januar des Jahres, das auf die Entstehung des Anspruchs folgt. Danach erlischt das Recht des Mieters auf den Zahlungsanspruch. Die Fairness gebietet es, dass der Vermieter es nicht so weit kommen lässt.