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Wegerecht: Was ist es und welche Auswirkungen hat es auf einen Immobilienverkauf?
Ein Wegerecht kann einen scheinbar unkomplizierten Immobilienverkauf in eine komplexe Verhandlung verwandeln.
Für Verkäufer kann ein nicht offengelegtes Wegerecht zu Forderungen nach einer Kaufpreisminderung oder, in schwerwiegenderen Fällen, zur Forderung nach einer Rückabwicklung des Vertrags führen. Für Käufer kann es bedeuten, dass sie mit Einschränkungen bei der Nutzung der Immobilie konfrontiert sind, über die sie im Vorfeld nicht informiert wurden. Für Immobilienmakler kann das Nichtberücksichtigen eines Wegerechts bereits bei der Immobilienbewertung zu Streitigkeiten über die Maklerprovision und zu schwerwiegenden Haftungsfragen führen.
Wir klären, was ein Wegerecht ist, wie es begründet wird und welche konkreten Auswirkungen es bei einer Immobilientransaktion hat.
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Wegerecht: Definition und rechtliche Grundlagen
Unterschied zwischen Wegerecht und persönlichem Wegerecht
Rechte und Pflichten des dienenden und herrschenden Grundstücks
Wie ein Wegerecht begründet wird und erlischt
Wegerecht und Immobilienverkauf: Was Makler wissen sollten
Warum Engel & Völkers bei einem Immobilienverkauf mit Wegerecht
Was ist ein Wegerecht: Definition und rechtliche Grundlagen
Artikel 1027 des italienischen Zivilgesetzbuches definiert eine Dienstbarkeit als eine Belastung, die einem Grundstück zum Vorteil eines anderen Grundstücks auferlegt wird, das einem anderen Eigentümer gehört. Ein Wegerecht bezeichnet somit das Recht, ein fremdes Grundstück zu überqueren (das dienende Grundstück), um zum eigenen Grundstück zu gelangen (das herrschende Grundstück).
Für Käufer ist entscheidend, dass es sich bei einer Dienstbarkeit um ein dingliches Recht handelt: Sie ist an das Grundstück und nicht an die Person gebunden und bleibt bei jedem Eigentümerwechsel bestehen. Wer ein dienendes Grundstück erwirbt, übernimmt die damit verbundene Belastung; wer ein herrschendes Grundstück erwirbt, übernimmt das Wegerecht.
Unterschied zwischen Wegerecht und persönlichem Wegerecht
Diese Unterscheidung wird häufig verwechselt, ist aber entscheidend. Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht: Sie geht mit dem Eigentum auf den neuen Eigentümer über und bindet, sofern sie im Grundbuch eingetragen ist, auch alle künftigen Eigentümer. Ein persönliches Wegerecht hingegen entsteht durch eine Vereinbarung zwischen Personen: Es bindet nur die Vertragsparteien und gilt nicht automatisch für spätere Käufer.
In der Praxis bedeutet das: Eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung zwischen zwei Nachbarn, nach der einer das Grundstück des anderen überqueren darf, erlischt bei einem Eigentümerwechsel, wenn sie lediglich persönlicher Natur ist, und geht nicht auf die Immobilie über. Eine ordnungsgemäß begründete und eingetragene Dienstbarkeit bleibt dagegen bestehen. Im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung erfolgt die Überprüfung anhand des Grundbuchauszugs: Dort wird eine eingetragene Dienstbarkeit ersichtlich.
Rechte und Pflichten des dienenden und herrschenden Grundstücks
Der Eigentümer des dienenden Grundstücks muss das Wegerecht dulden und darf den Zugang weder verhindern noch seine Ausübung erschweren. Er darf das Grundstück einzäunen oder ein Tor anbringen, muss der berechtigten Person jedoch die erforderlichen Schlüssel oder eine Fernbedienung zur Verfügung stellen. Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, kann er beantragen, dass der Verlauf des Wegerechts an eine andere Stelle des Grundstücks verlegt wird, sofern der Zugang für das herrschende Grundstück weiterhin ebenso bequem bleibt.
Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks darf das Wegerecht nur innerhalb der im Begründungsakt festgelegten Grenzen ausüben und darf die Belastung des dienenden Grundstücks nicht erhöhen, etwa indem er das Wegerecht stärker nutzt als ursprünglich vorgesehen. Die Kosten für die Instandhaltung des Weges trägt gemäß Artikel 1069 grundsätzlich das herrschende Grundstück, da es den Hauptvorteil aus dem Wegerecht zieht. Dient der Weg jedoch beiden Grundstücken, werden die Kosten im Verhältnis zu den jeweiligen Vorteilen aufgeteilt.
Wie ein Wegerecht begründet wird und erlischt
Ein Wegerecht kann durch Vertrag, Testament, Ersitzung oder durch die Bestimmung durch den Eigentümer begründet werden. Es kann außerdem gesetzlich vorgeschrieben sein, wenn ein Grundstück keine ausreichende Verbindung zu einer öffentlichen Straße hat.
Ein Wegerecht erlischt hauptsächlich durch zwanzigjährige Nichtausübung (wenn das Recht zwanzig Jahre lang nicht ausgeübt wurde), durch Zusammenfallen von herrschendem und dienendem Grundstück in einer Hand oder durch den Verzicht des Berechtigten. Zu prüfen, ob ein Wegerecht noch besteht oder bereits erloschen ist, gehört zur Due-Diligence-Prüfung: Ein im Grundbuchauszug eingetragenes Wegerecht kann faktisch bereits erloschen sein; für seine formelle Löschung ist jedoch eine entsprechende Prüfung erforderlich.
Wegerecht und Immobilienverkauf: Was Makler wissen sollten
Das Vorliegen eines Wegerechts kann den Wert einer Immobilie beeinflussen: Ein dienendes Grundstück kann aufgrund der damit verbundenen Belastung an Wert verlieren, während ein herrschendes Grundstück durch den gesicherten Zugang an Wert gewinnen kann. In beiden Fällen sollte das Wegerecht dem Käufer gegenüber transparent offengelegt werden.
Der Verkäufer ist zur Offenlegung verpflichtet, und ein Makler, der ein Wegerecht nicht erkennt oder nicht ordnungsgemäß offenlegt, kann haftbar gemacht werden. Wird ein nicht offengelegtes Wegerecht erst nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags bekannt, kann dies zu Streitigkeiten, Forderungen nach einer Kaufpreisminderung oder zur Geltendmachung einer Vertragsauflösung führen. Um alle Beteiligten zu schützen, sollte die Angelegenheit frühzeitig geklärt werden: Das Wegerecht sollte im Grundbuchauszug überprüft, seine Art und sein Umfang geklärt und im Vorvertrag sowie im notariellen Kaufvertrag korrekt festgehalten werden.
Warum Engel & Völkers bei einem Immobilienverkauf mit Wegerecht
Ein Wegerecht ist nicht zwangsläufig ein Hindernis für den Verkauf einer Immobilie. Es sollte jedoch von Beginn der Verhandlungen an transparent und fachkundig behandelt werden.
Die Berater von Engel & Völkers prüfen bereits bei der Immobilienbewertung, ob Wegerechte oder andere rechtliche Belastungen bestehen. Sie unterstützen den Verkäufer bei der korrekten Offenlegung gegenüber potenziellen Käufern und koordinieren die Abstimmung mit dem Notar, um sicherzustellen, dass alle Aspekte klar geregelt und ordnungsgemäß dokumentiert werden. Ziel ist es, dass beide Parteien den notariellen Kaufvertrag mit einem umfassenden Verständnis der darin getroffenen Vereinbarungen unterzeichnen.
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FAQ zum Wegerecht
Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht: Sie ist an das Grundstück gebunden, geht mit dem Eigentum auf den neuen Eigentümer über und bindet, sofern sie eingetragen ist, auch künftige Eigentümer. Ein persönliches Recht hingegen entsteht durch eine Vereinbarung zwischen Personen und geht nicht automatisch auf die Immobilie über.
Ja. Das Wegerecht bleibt bei jedem Eigentümerwechsel an das Grundstück gebunden. Wer ein dienendes Grundstück kauft, übernimmt die damit verbundene Belastung; wer ein herrschendes Grundstück kauft, erwirbt das Wegerecht.
In der Regel trägt das herrschende Grundstück die Kosten, da es den Hauptvorteil aus dem Wegerecht zieht. Dient der Weg jedoch beiden Grundstücken, werden die Kosten im Verhältnis zu den jeweiligen Vorteilen aufgeteilt. Die Vereinbarung zur Begründung des Wegerechts kann eine abweichende Regelung vorsehen.
Ja, er darf das Grundstück einzäunen, muss der berechtigten Person jedoch die erforderlichen Schlüssel oder eine Fernbedienung zur Verfügung stellen. Er darf die Ausübung des Wegerechts weder verhindern noch erschweren.
In erster Linie durch zwanzigjährige Nichtausübung, durch Zusammenfallen des herrschenden und des dienenden Grundstücks in einer Hand oder durch Verzicht des Berechtigten. Für die formelle Löschung ist jedoch eine entsprechende Prüfung erforderlich.