Wie man einen Katasterauszug liest: alle Angaben erklärt

Was ist ein Katasterauszug und wofür wird er verwendet?

Der Katasterauszug ist ein offizielles Dokument der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate). Er gibt den Katasterstand einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt wieder: ihre Identifikationsdaten, ihre Merkmale, den Katasterwert und die eingetragenen Eigentümer.

Hier ist eine Unterscheidung wichtig, die die Grundlage der gesamten Due-Diligence-Prüfung bildet. Das Kataster ist ein überwiegend steuerliches Instrument: Es dient der Erfassung von Immobilien und der Ermittlung ihres Katasterwerts, auf dessen Grundlage Steuern berechnet werden. Die Grundbücher (Conservatoria) sind dagegen das Instrument zum Schutz dinglicher Rechte: Dort werden Eigentumsrechte, Hypotheken, Zwangsvollstreckungen und Dienstbarkeiten eingetragen.

Die Konsequenz ist wichtig. Das Kataster ist keine rechtsbezeugende Behörde: Seine Angaben stellen keinen rechtlichen Eigentumsnachweis dar. Der im Kataster eingetragene Eigentümer ist daher nicht zwangsläufig der tatsächliche Eigentümer im rechtlichen Sinne. Deshalb ersetzt der Katasterauszug nicht den Grundbuchauszug. Der erste zeigt, wie die Immobilie beschaffen ist und welchen Katasterwert sie hat; der zweite zeigt, wem sie tatsächlich gehört und ob Belastungen bestehen. Bei einem Immobilienkauf sind beide erforderlich.

Die Struktur des Katasterauszugs: die Identifikationsdaten der Immobilie

Der erste Teil des Katasterauszugs identifiziert die Immobilie eindeutig. Diese Angaben ordnen sie zweifelsfrei im Katasterarchiv zu.

Die Gemeinde gibt an, wo sich die Immobilie befindet, einschließlich der entsprechenden Katastergemeindenummer. Der städtische Katasterbezirk ist nicht immer angegeben: Wo diese Unterteilung besteht, bezeichnet er einen bestimmten Bereich innerhalb des Gemeindegebiets.

Das Katasterblatt ist ein Teil des Gemeindegebiets, wie es im Kataster auf den entsprechenden Karten dargestellt wird. Die Parzelle, auch Flurstück genannt, bezeichnet innerhalb des Katasterblatts das einzelne Gebäude oder Grundstück. Die Unterparzelle bezeichnet die einzelne Immobilieneinheit innerhalb einer Parzelle: In einem Mehrfamilienhaus hat jede Wohnung ihre eigene Unterparzelle. Wenn ein Gebäude aus nur einer Immobilieneinheit besteht, kann die Unterparzelle fehlen.

Die praktische Prüfung ist einfach, aber wesentlich: Diese Angaben müssen exakt mit den Angaben im Eigentumsnachweis übereinstimmen. So lässt sich bestätigen, dass es sich bei der im Katasterauszug aufgeführten Immobilie tatsächlich um die zu bewertende Immobilie handelt. Auch eine geringfügige Abweichung sollte vor dem weiteren Vorgehen geklärt werden.

Kategorie, Klasse und Größe: Was sagen sie über den Wert der Immobilie aus?

Diese drei Angaben beschreiben die Art und die Katastergröße der Immobilie.

Die Kategorie gibt die Nutzung der Immobilie an. Wohnimmobilien fallen in die Gruppe A (zum Beispiel A/2 für normale Wohnimmobilien, A/3 für einfache Wohnimmobilien, bis hin zu A/1, A/8 und A/9 für herrschaftliche Wohnhäuser, Villen, Schlösser und Gebäude von herausragendem künstlerischem oder historischem Wert); Garagen und Lagerräume fallen in die Gruppe C.

Die Klasse ist ein Qualitätsparameter innerhalb der Kategorie: Bei derselben Kategorie unterscheidet sie Immobilien mit unterschiedlichen Qualitäts- und Ertragsniveaus.

Die Größe ist die katasterrechtliche Größe der Einheit. Je nach Kategorie wird sie in Räumen, Quadratmetern oder Kubikmetern angegeben. Sie darf nicht mit der Nutzfläche für die Vermarktung verwechselt werden, die nach anderen Kriterien berechnet wird: Die beiden Werte stimmen nicht überein, und gerade hier kann es leicht zu Missverständnissen mit dem Kunden kommen.

Der Katasterwert: Wie man ihn liest und warum er wichtig ist

Der Katasterwert ist ein der Immobilie zugewiesener steuerlicher Wert. Für die Kategorien der Gruppen A, B und C wird er ermittelt, indem die Katastergröße mit einem Einheitstarif multipliziert wird, der von Gemeinde, Katasterzone, Kategorie und Klasse abhängt. Für die Gruppen D und E wird er hingegen durch eine direkte Schätzung bestimmt.

Der Katasterwert weicht fast immer vom Marktwert ab, und das ist völlig normal: Er misst nicht, wie viel die Immobilie wert ist, sondern dient als Grundlage für die Berechnung der Steuern. Auf seiner Grundlage werden die IMU, die Grunderwerbsteuer und weitere Steuern berechnet. Den Katasterwert zu kennen, ermöglicht es daher, die mit der Immobilie verbundene Steuerbelastung im Voraus einzuschätzen.

Für einen erfahrenen Makler gibt es noch eine weitergehende Anwendung. Ein im Vergleich zu ähnlichen Immobilien in derselben Gegend sehr niedriger oder sehr hoher Katasterwert kann auf einen Sachverhalt hinweisen, der genauer geprüft werden sollte: eine nicht aktualisierte Einstufung oder eine Kategorie, die nach baulichen Veränderungen nicht mehr dem tatsächlichen Zustand der Immobilie entspricht.

Die Angaben zum Eigentümer: So prüfen Sie die Eigentumsverhältnisse und den Eigentumsanteil

Der Katasterauszug führt die eingetragenen Eigentümer mit ihren persönlichen Daten, ihrer Steuernummer, der Art des Rechts und dem jeweiligen Anteil auf.

Die erste Prüfung betrifft die Übereinstimmung: Die Eintragung muss mit der Person übereinstimmen, die sich als Eigentümer ausgibt. Wenn dies nicht der Fall ist, muss zunächst geklärt werden, warum. Wie bereits erwähnt, hat die Katastereintragung keine rechtliche Beweiskraft: Die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse werden in den Grundbüchern überprüft. Eine Abweichung muss jedoch immer geklärt werden.

Bestimmte Situationen treten häufig auf und erfordern besondere Aufmerksamkeit. Das nackte Eigentum und der Nießbrauch trennen das Eigentum an der Immobilie vom Recht, sie zu nutzen und ihre Erträge zu genießen: Die verkaufende Person muss über das Recht verfügen, das sie zu übertragen angibt. Miteigentum mehrerer Personen bedeutet, dass die Immobilie mehreren Personen zu bestimmten Anteilen gehört: In diesem Fall ist für den Verkauf der gesamten Immobilie die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Diese Konstellationen anhand des Katasterauszugs zu erkennen, ermöglicht es, die Verhandlung von Anfang an korrekt zu gestalten.

Nicht zu übersehende Unstimmigkeiten: Warnsignale, die einer genaueren Prüfung bedürfen

Einige Situationen sollten beim Lesen eines Katasterauszugs die Alarmglocken läuten lassen.

Die erste ist die Abweichung zwischen dem Katastergrundriss und dem tatsächlichen Zustand der Immobilie. Wenn die Raumaufteilung auf dem Grundriss nicht dem tatsächlichen Zustand der Immobilie entspricht, liegt eine Abweichung vor, die behoben werden muss: Dies ist eines der Probleme, die am häufigsten beim Notartermin auftreten.

Die zweite ist eine nach einer Renovierung nicht aktualisierte Kategorie. Eine Immobilie, die umfassend verändert wurde, aber weiterhin nach ihrem früheren Zustand eingestuft ist, weist eine Abweichung auf, die korrigiert werden muss.

Die dritte ist ein nicht mit den tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie übereinstimmender Katasterwert, der häufig auf eine der beiden zuvor genannten Situationen hindeutet.

Die vierte ist eine nach einer Erbschaft nicht aktualisierte Eigentümereintragung: Es kommt vor, dass eine Immobilie weiterhin auf eine verstorbene Person eingetragen ist, weil die Umschreibung nicht vorgenommen wurde. Vor dem weiteren Vorgehen muss die Erbschaftssituation geklärt werden.

In all diesen Fällen besteht die Aufgabe des Maklers nicht darin, das technische Problem zu lösen, sondern es zu erkennen, dem Kunden klar aufzuzeigen und ihn an den richtigen Fachmann zu verweisen.

Warum ein E&V-Makler den Katasterauszug vor allen anderen liest

Einen Katasterauszug mit diesem Maß an Genauigkeit lesen zu können, ist ein wichtiges Instrument, um den Kunden zu schützen.

Die Makler von Engel & Völkers erhalten eine fundierte technische Ausbildung, gerade weil das frühzeitige Erkennen einer katasterrechtlichen Unstimmigkeit bedeutet, den Kunden und die Transaktion zu schützen. Ein Problem, das bereits bei der Vorprüfung erkannt wird, ist ein Problem, das nicht beim Notartermin unerwartet auftritt – zu einem Zeitpunkt, an dem es wesentlich kostspieliger und schwieriger zu lösen wäre.

Genau darin zeigt sich der Unterschied zwischen jemandem, der sich darauf beschränkt, Daten zu lesen, und jemandem, der sie zu interpretieren weiß. Für den Makler ist dies auch der solideste Weg, sich einen professionellen Ruf aufzubauen: Technische Kompetenz ist im Premiumsegment ein wesentlicher Bestandteil der Dienstleistung.